艳姐说
在2009年京东年销售规模仅有百亿之时，作为创始人的刘强东心中就有个野望：
梦想京东会成为一家超大型公司。
当即东哥就下了个决定，为了不给城市造成太大压力，京东要远离市区办公。
这一搬，差点就搬出了北京。
2015年8月16日，京东新总部大楼正式启用，数千名京东员工从市区的国家会议中心和鸟巢附近，搬到了偏远的亦庄——只要再向南行上几公里，就能实现快速出京。
据说，当初为了搬总部的事，人资天天找东哥诉苦抗议：
一个鸟不拉屎的地方怎么能招到人呢？绝对不行！
但东哥坚信“在梦想面前，市区不值一提”，顶着压力闭眼赌了一把。
2012年年初，京东拍下总部大楼最初的两宗建面28.3万方的地块时，仅仅只花了2.95亿元；
2017年8月，京东在亦庄再拿26.4万方商业金服用地，花了38.5亿元。
5年半的时间，差不多的建面，差不多的土地用途，价格翻了十几倍，钱花得心痛，这一年的东哥却高兴得很：
当时的决策蒙对了！
又是五年半的时间过去，如今，京东的员工数已经一下子冲到了超54万人，在这一点上，这家企业甚至已经成为了：
民企之中的头把交椅。
前不久，北京兔年首场土拍宣告落幕，一揽子6块地，5块都是国央企拿下的，最后一块地，好巧不巧又在京东亦庄总部旁，如命定一般，毫无波折地以底价成交、顺利落入了这家电商巨头手中。
北京最新拿地情况
01
2月的第一天，喜得麟儿后立刻回国工作的东哥，才刚刚被偶遇的热心网友拍下了“首都机场留影照”，已经先一步浅上了一波热搜。
大概很多京东员工都没能想到，自家老板的行程这么紧凑，才刚回国一周，就在北京拿了块地皮，甚至这块地跟自家总部大楼仅仅一路之隔。
京东这块地属性不赖，总建面达到19.46万方，是一块综合性用地，包含了14万方的商业金服用地、近5万方的居住用地、一所12班幼儿园以及一座社会停车场。
这个用地规划一出，很多人立刻嗅到了不一般的味道。
在总部旁、带商品房的地块，往往被视作互联网企业建造“员工福利房”的标志。
尤其是东哥刚在去年11月掏心掏肺地给超54万京东兄弟写了一封信，表示京东要拿出100亿，为所有基层的员工设立“住房保障基金”——还是循环无息贷款基金：
未来十年，集团累积投入资金总额高达数百亿人民币！
当时，东哥的愿景是要帮助工作满5年以上的全体员工实现购房愿望，但如今总部边上这地一拿，很多猜测就无法避免了：
京东要做的或许不仅仅只是为员工提供资金这么简单，甚至可能是亲自为员工造一个家园。
并且，从各方面来看，这块地大概率是属于“定向招标”，很可能是京东作为亦庄纳税大户的独特福利，所以才可以轻松底价拿下。
要知道，2018年时为了将总部扩建，京东又花了18.3亿元将总部隔壁的地块拿下来了，12.24万方的总建面算下来，楼板价在近1.5万元/㎡。
E16C-3、E16C-5、 E16S-1地块为2018年拿下
注意，这是商办地块的价格，但是这一次，加上近5万方的宅地，算下来楼板价也仅在1.6万元/㎡，而宅地销售指导价在5.8万/㎡，还和周边6w+的二手房形成了倒挂，性价比极高，吸引力必然不低，在这样的情况下，如果不是“特定福利”，京东的“捡漏”未免过于丝滑了些。
所以在这些猜测之下，铺天盖地都是在说“京东要造员工福利房”。
艳姐翻阅资料发现了一些更实锤的信息，早在2016年左右，京东内部就曾有明确提出过：
以亦庄为中心、向外辐射，专门为京东员工打造办公、住宅、教育、医疗等一体化的基础设施，为京东人的幸福筑巢。
当时，京东也曾表示过“福利房项目在不断推进”，一晃过了数年，很多人都早已忘了这茬事了，京东却在总部旁拿到了居住用地。
所以很大可能上，京东如今的拿地是在兑现当初的承诺，当然，也不排除京东就是单纯拿地开发的可能性。
不过，无论如何，总部旁的住宅对于需要的员工来说也是个不错的选择。
艳姐翻阅了目前所有的官方文件，对于居住用地大概有这么些比较重要、明确的规划信息：
整个地块全部建设商品房，无需配建保障房，70%以上的总建面需要建设套内建面不大于90平的户型。
整体来看，住宅地块的产品更偏刚需，应该更满足于京东基层员工的需求，并且此前京东拿出的百亿无息贷款，也是明确面向基层员工，所以，未来至少可以是：
无息借自家公司的钱，在公司旁买房享受0距离上班的生活。
再加上未来总部旁将建立起庞大的商业体以及配建的幼儿园，整体来说，京东拿下这块地，本就是一个不错的“员工福利”，生活的幸福指数必然是会上升的。
02
早在2017年在亦庄二次拿地前后，京东就曾成立过房地产事业部。
当时有人做过统计，京东在全国有万亩土地，估值超千亿。
不过从当时的情况来看，京东所有的拿地布局全都是围绕着：
总部、产业园、仓储中心……
所以，看似京东很早就有了非常强大的地产版图，但事实上早期全都是核心围绕着自个儿的产业布局进行。
简单来说，都不算在正经干地产。
虽然目前尚未知晓京东房地产事业部是否仍旧存在，不过在京东首次对外透露该部门的存在后，这家电商巨头在地产的投资布局上就在逐渐转变了……
从2017年开始，除了去年，京东几乎是每年皆有落子，各地开花。
最早就是2017年、2018年围绕着亦庄总部拿下了两块商业金服用地。
随后京东在2019年以10.6亿元在东莞凤岗拿下了一块产业用地；2020年时又牵手中南4.55亿元竞得苏州相城区高铁新城商服地块。
这两宗地，京东都是奔着打造和地方约定的“京东智谷”而去的，依旧是非常互联网风的拿地，主力在推动产业园、科研用地的打造。
不过2020年时，京东拿下苏州京东智谷科研商办地块时，以42.76亿元顺带拿下的建面27.41万方住宅用地却成为了转折点的开始。
在这之后，京东拿的地基本都自带住宅了。
除了今年刚刚拿下的亦庄地块，房企拿地最疯狂反噬也最严重的2021上半年，京东还联合卓越在上海普陀拿下了总建面32.3万方的TOD综合地块，总价高达99.1亿元，其中包含有9.5万方的住宅，房地联动价达到9.6万元/㎡，去年年底已经开盘。
虽然目前落地动作仍然不算很多，但一家互联网公司开始密集介入住宅开发，即便不是真的想在房地产领域做大做强，但至少是有很大的投资意图的。
而除了总部所在的亦庄，京东两次拿下包含有住宅的地块，都非常谨慎地拉来了不少专业懂开发的合作方：
苏州相城宅地，中南占了小额股份，同时平安也占有35%股权（平安不动产占了大头）；
上海普陀TOD项目，除了卓越，后来又加入了金地……
总的来说，京东通过自身的产业优势，用较高的性价比勾下优质地块，并引入合作方各司其职、分摊风险、实现共赢。
如今，很多互联网大厂都成了土地市场的座上宾，由于自身有产业支撑，他们在拿地上的优势甚至要大过于专业做开发的房企，因为地方也对引入高能级的企业有需求，也算是对他们入驻的回馈，往往会定向放出一些优质的地块。
艳姐看了下近年来京东的数次拿地动作，每一次都是零溢价底价拿下，深入探究就能看到相当浓厚的“定向”意味。
比如当年在苏州高铁新城拿下的宅地，就是作为京东智谷的“捆绑地”一同给到京东的。
如果继续按照这个模式走下去，京东的地产雪球就能顺利成章地越滚越大。
03
但是如今，毕竟仍旧是地产行业的至暗时刻。
非常戏剧性的是，在京东拿下亦庄地块前，市场上一直在流传着一种声音：
苏州京东智谷大概率要退地！
艳姐盘了下市面上的消息，这件事并非空穴来风。
2017年，东哥亲自奔赴苏州相城，忙前忙后敲定了京东智谷的落地，在采访中东哥直言：
相城区将成为全国最大的云计算和技术研发人才的中心区域。
至于怎么成为，自然要靠京东智谷来推动。
然而，现实却相当骨感。
从签约到拿地，京东花了三年时间，开发过程更是几经波折，直到去年上半年，受疫情影响加上合作方中南建设正处于阵痛期，京东智谷的科研商办地块仍在地基施工准备阶段——基本就是一片空地。
甚至于住宅地块直到2021年6月案名才获得审批，2022年5月仍处在方案设计和前期报批阶段，迟迟未能真正落地。
原本还在说“京东项目正在正常推进”的相城区便民服务员，今年1月时就改了口径：
京东住宅地块暂未开工建设，若后续无法满足开发要求，将按照合同约定进行处理。
这句话变相佐证了退地传言的可能性，不过更多地指向了宅地。
更有意思的是，今年1月，苏州高铁新城官微发了一篇规划文，其中提到了环秀湖西大数据产业街区的规划。
对比一看，恰好和京东智谷科研商办用地所在对上号了，规划图也基本一样，却只字未提京东智谷。
京东智谷科研商办地块效果图
所以，京东没准连在相城区规划的科研蓝图都要挥一挥衣袖一并告别了……
结语：
京东这次在土地市场前后脚的风声动作，似乎颇有些让人看不清局势。
传闻中的退地，更多的是在诸多不可抗力之下、无法推进开发后的无奈选择。
而最新的拿地，又因为在总部旁、还有“福利房”的呼声，过于特殊，无法用常理来推断。
所以京东到底对地产持什么样的态度，仍旧处在迷雾之中，无法真正窥见真容：
似乎有些欲望，但不多且谨慎。
不过这次京东拿下住宅用地，有一个相当大的转变——是由京东新注册的地产公司单独拿下的。
那么未来对于这块地，京东到底有什么规划？是否真的会用作“员工福利房”？是准备独立开发还是后续引入合作方、寻求代建？还是非常值得关注的。
或许在后续的动作中，我们就能进一步看清京东的地产航向了……
主编：张艳
责编：Nanako