等候时间长、线上预约通道不畅……兔年以来，“提前还贷”问题热度不减。
“预约还款的人多，需要等一阵子”“以前排队等银行放贷，现在排队等着还贷”……最近，全国多个城市出现购房者“提前还贷”现象。
“手里有钱，提前还贷”本属房地产市场中的正常现象，但为啥近期较为集中?这对贷款方、银行来说有何利弊?如何判断是否应该提前还款?
提前还贷排到了今年9月?
购房者“提前还贷”正愈演愈烈。
“我去年底提前还了一笔25万元的房贷，现在每个月月供大概能减少1000多元，整体利息能省下十几万元。”家住天津的陈爽是“提前还贷”中的一员。去年底还完款后，她又给自己定了一个“小目标”:继续攒钱，每隔一段时间就提前还一笔房贷。
眼下，“提前还房贷”成了社交平台上的热词。北京一家国有大行支行工作人员告诉记者，从去年下半年开始，来咨询提前还房贷的购房者明显增多，今年以来更是增加了不少，“其中一些客户已经多次申请提前还贷”。
2月1日0:00，来自江苏徐州的90后个体工商户常伟再次聚精会神地盯着一家国有银行手机银行APP页面，刷新、点击、刷新……这样重复了多次，还是没抢到该行发放的2月提前还款额度。常伟说，“我一直等到了0:30，但好像0:10左右就没有额度了。”
原本，家住武汉的90后律师黄先生已经成功预约上了提前还款，然而，距离还款日仅剩3天时，他却被银行通知:无法还款了。
他们只是购房者提前还贷难的“缩影”。在社交平台上，不少购房者分享了他们预约提前还款的经历，其中，还款日期被安排到今年9月的大有人在。
银行职员提前还贷也要排队?
对于提前还房贷，常伟并非心血来潮，这两年他一直有这个想法，疫情期间，他的收入减半且不稳定，其中，有3个月他的收入为零，但从来不敢断贷，这也让他愈发想提前还贷。
2018年，常伟拿出积蓄，加上父母帮衬的110万元，并以5.7%的贷款利率向银行贷了30万元，才买上婚房。现在，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同约定，再过4年，每月还款的本金部分才会超过利息，他说，“这意味着我还要给银行打工4年。”
他决定把20万元积蓄拿来还贷，将剩下6万多元的贷款期限缩短至36个月，之后他只需要支付5000多元利息，“与原本16万多元的利息相比，这就是个零头”。
年前，常伟在手机银行APP上看到可以申请提前还款，但年后提前还贷的额度就显示已满。他去银行网点办理时，看到该网点贴着一则关于提前还房贷需到银行柜台预约的公告，上面写着:“我行将根据国家贷款规模管控的要求，适时安排客户提前还款(一般3个月左右实现)”。
“这下又要多给银行交利息了。”幸运的是，常伟成功预约到今年5月还款，然而，银行网点工作人员的回复让他心里依然没有底。“工作人员让我5月早点来，越早来越稳。”
成功预约到提前还款并不意味着能成功还款。今年年初，黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，准备提前还房贷。1月5日，他到银行网点预约了2月6日还款。然而，2月3日，他被银行告知，银行内部政策调整，关闭线下还款窗口，等待线上审批，时间不确定。他询问客户经理，银行内部政策的具体内容，客户经理表示，“不知道。”
对于上述情况，银行客户经理让黄先生自行找渠道反馈。于是，他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。黄先生没想到还款之路困难重重，像要经历“九九八十一难”。
针对部分购房者还贷难的问题，记者以还贷者的身份咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，其表示，目前所在地区可以线上预约，但是需要排队，估计要排到四五月。他透露，现在银行管控额度，每家银行每个月的指标是一定的，用完了就没了。
这位银行工作人员还表示，现在投资理财的收益预期不理想，很多人也不愿意把钱放在银行。“我们同事准备提前还贷，也都在排队”，现在除了排队没有别的办法，“早申请、早排队、早还款”，他说。
探因为啥扎堆提前还房贷?
1 提前还贷人:省了一大笔利息
有的是为了缩短贷款年限。前年在上海购置了一套房产的李先生最近准备向银行申请提前还贷，“我用银行APP上的‘贷款计算器’大致算了算，如果今年8月前能提前还70万元贷款，那么我原本30年期的贷款就可以提前12年还完。”他说。
有的希望减轻月供压力。“提前还贷后我的还款年限虽然没有减短，但月供压力确实能小一些。我打算这几年置换一套房产，到时候手里的本金也能多一点，不用承担太重的利息负担。”陈爽说。
还有的购房者把提前还贷看做新的投资手段。来自重庆的许莎莎最近提交了一笔提前还贷申请，她告诉记者:“前几年手里有积蓄时我会买一些理财产品，但去年以来理财、基金等产品收益都不太理想，甚至跑不过房贷利率，索性提前把房贷还了，也算是一种投资。”
“无债一身轻。”还完房贷的李某表示:银行理财的年化收益率降到了4%以下，房贷利率虽然有所下降但还是在5.73%，现金留在手里，没有更好的赚钱渠道，还要还较高的利息，有钱当然要提前还了。
去年5月份提前还了80万元房贷的徐艺凡，则感叹“太划算了”。
2019年，因为孩子上学，为了离学校更近，她置换了自己的房子，因为有贷款记录，换房的商业贷款算是二套房贷，利率上浮20%，贷款180多万元，期限25年，月供1.5万多元。
换完房这几年，虽然并非完全没有积蓄，但徐艺凡一直认为，二套房贷利率虽然并不低，毕竟是长期、确定的债务，只要收入稳定、做好规划，1万多的房贷压力尚可承受，手头有些余钱，还可以寻找投资机会。
让她没想到的是，还了三年多，50多万元还进去，本金只减少了10万元，大部分都是利息；手里的投资，虽然前两年股票、基金有所盈利，随着市场波动，算算账总体还是亏的。
“还着利率近6%的贷款，投资并不赚钱，还不如提前还了。”徐艺凡如此告诉记者。于是，今年5月，她提前还贷80万元，房贷利息总共减少了110多万元，月供也大幅减少，“感觉自己赚到了”。
2 房贷利率持续下行是重要助推因素
提前还房贷，除了居民本身资产配置规划、理财产品收益不理想等原因，房贷利率的持续下行是重要的助推因素。
2022年以来，国内1年期和5年期LPR(贷款市场报价利率)屡次下调，带动多地房贷利率持续下行。“房贷利率政策会影响到商业银行和客户之间通过协商确定的具体利率，具体利率直接关系到月供的多少。”中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍。
去年9月末，中国人民银行和银保监会发布通知，明确在符合条件的城市，政府可自主决定在2022年四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。政策出台后，一些城市积极作出相应调整，带动了新发放房贷利率有所降低。“根据我们掌握的数据，2022年12月份新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，和2021年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。”邹澜说。
贝壳研究院发布的数据显示，截至今年1月31日，其监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，而1月16日该统计数据仅为19个。具体来看，有2个城市首套房利率为4.0%，4个城市利率为3.95%，9个城市为3.9%，11个城市为3.8%，另有4个城市首套房利率为3.7%，为目前全国商贷利率最低水平，分别是广西南宁、广东珠海、湖南株洲和湖南常德。
“对原本在利率高位贷款买房的消费者来说，房贷利率不断下调，刺激其转为较低利率还贷的意愿强烈，这成了近期‘提前还贷’兴起的主要原因。”赵锡军说。
从具体还贷模式看，此前房贷利率“换锚”也是此轮“提前还贷”的诱因之一。“当初存量贷款利率转换时，购房者可以选择固定利率或基于LPR的浮动利率贷款。对于以固定利率还贷的购房者来说，伴随房贷利率持续下行，存量房贷和新增房贷之间产生较大利差，是当前人们扎堆还贷的一个重要原因。”赵秀池说，“但多数人选择提前还贷，并不是一次性还清后不再借贷，而是为了转为更低利率进行贷款，既反映出存量贷款利率转换时存在的问题，也是当前房贷利率和企业经营贷倒挂的表现。”
赵秀池指出，房贷合同期长，而且是复利计算，利率的微小变动对借款人的还款负担影响很大，消费者想节支增收无可厚非。
赵秀池观察到，一些人选择提前还贷后，再申请利率较低的贷款，真正还款后不再贷款的人很少。很多人在存量贷款利率转换时选择了固定利率，现在发现市场利率低了，自己吃亏了，提前还贷也是一种弥补或纠正。
3 老百姓对楼市预期发生逆转
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉一直在关注“提前还贷”。他发现，2021年上半年，老百姓还是“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”，一年多时间，发生如此大的反差，大背景是老百姓对楼市的预期发生逆转。
今年1月，国家统计局发布的数据显示，2022年，商品房销售额为13.3308万亿元，同比下降26.7%。在李宇嘉看来，过去，老百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今，老百姓对房价的预期逆转后，房子的成本全面显现，对房贷利率也更为敏感。房贷利率持续下调是老百姓提前还贷的原因之一，当前，已有几十座城市的房贷利率进入了“3%”时代，另外，还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。
“当下，老百姓并不是‘报复性’还房贷。”某房产自媒体的主理人赵恒成认为，当前，金融投资收益率降低，手里有存款的老百姓缺乏好的投资渠道，同时，他们发现房产带来的收益明显低于预期，提前还贷在一定程度上是“及时止损”。
焦点
提前还贷为何难?
“提前还贷”在购房群体中流行开来，但申请还款似乎“没那么容易”。部分购房者说:“去年还可以在线上还款，今年只能到线下申请了”“我1月份提交的申请，个贷经理说要排到几个月之后了”……
据银行工作人员解释，提前还贷“排长队”一方面是由于春节前后相关业务堆积，另一方面，大量申请导致部分支行提前还款额度紧张，只能排队办理。
“对银行来说，购房者扎堆提前还房贷可能会对资金稳定性造成影响。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军说，比如一些本应五六年甚至更长时间收回的住房贷款在短期内大量、密集收回，虽然保障了银行现金回流，但也影响了银行的利息收益，因此出现了提前还贷“热”与“难”并存的现象。
A 提前还贷规模大影响银行当期收入
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近年来，银行对实体经济的贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点。其中，为了降低中小企业的融资成本，对贷款利率更低的中小微贷款企业的支持力度要保持在较高水平。由此，房贷对银行来说属于优质资产。
住房按揭贷款，是商业银行最优质的资产之一，是不少银行零售业务的重要资产。据统计，截至2022年6月末，六大行个人住房贷款余额共计26.38万亿元，占同期全国个人住房贷款余额的近七成。其中，建设银行的个人住房贷款余额为64793亿元，居六大行之首。
眼下银行的困扰是，贷款人“提前还贷”的同时，按揭贷款投放仍然疲软。此种背景下，银行更不愿意看到购房人扎堆还贷。
2022年，个人住房贷款增速出现回落。2月3日，中国人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。李宇嘉解释，2022年增量房贷申请在下降，在存量房贷部分，购房者又要求提前还贷，银行收益自然受冲击。
对于银行而言，住房按揭贷款属于长期优质资产，“提前还贷”规模越大，将影响银行现有业务的当期收入，还可能影响资产摆布。
B 提前还贷限制多 可能会刺激还款意愿
在某房产自媒体主理人赵恒成看来，银行也是“提前还贷”愈演愈烈的“推手”之一。银行对提前还贷设置了诸多限制性条件，比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等。他解释，“银行的这种限制不仅不会降低大家的还款意愿，反而会刺激大家的还款意愿。很多人会产生一种利益对立想法:‘银行越这样做，越是担心我还款，越要赚我的利息，所以更要还。’”
针对银行的部分还款限制，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，按照贷款合同，购房者提前还款，会打乱银行的资金计划，银行收取一定的违约金也是正常现象，但贷款合同中应有明确的条款。她还指出，购房者提前还款等候时间较长，是当前提前还款者较多，银行应该提高工作效率，不应借故拖延借款人提前还款。
(应受访者要求，购房者为化名)
统筹/整合:易福红杨存海实习生李燕妮黄俊淇
来源:人民日报中国青年报国家财经周刊上海证券报 证券时报21世纪经济报道嘉兴中院