文章开始前，先跟大家说件事：
晚上好呀，我是简七编辑部的卫星~
昨天，热搜上有一条新闻——
某老师吐槽，早几年的房贷中大部分是利息，简直是在给银行打工，激起了大家的热烈讨论。
我瞅了眼自己的房贷：还款60万，其中本金是20万，利息40万。
刚看到这么悬殊的数字，不免心疼自己一秒钟。
不过呢，等研究了一圈发现，我对利息的担心有些多余。
产生利息的原因是借了本金，随着本金逐渐被归还，每月的利息也就不断下降了。
与此同时，我看到大家对房贷的其他话题也很感兴趣，比如：
等额本息VS等额本金，怎么选？
提前还贷，晚还款是不划算的吗？
3%的银行收益，相当于5%的房贷利率，这个说法对吗？
3%的消费贷，偿还5%的房贷，行不行？
今天就来和大家聊一聊房贷的那些事儿，做出更适合自己的决策~
等额本息VS等额本金
光看利息的解释，你可能还有点晕，咱们来看个例子。
办理房贷时，我们有两个选择，等额本息，或等额本金。
无论哪种方式，每个月还贷的钱，都包含了本金和利息两部分。
等额本金，就是说每次还给银行的本金是一样的；
等额本息，意思是每月归还银行的总金额，即本金+利息的金额，始终是同一个数。
假设现在有一笔20年期的百万贷款，两种方式下，还款计划是这样的——
图源：贝壳房贷计算器
看利息总额，你会发现，等额本金比等额本息少，那是不是选等额本金更划算呢？
其实，两边的数据都是用5%利率计算的。
利息有多有少的原因，在于不同方式下本金减少的快慢。
月供利息=剩余本金×房贷利率/12（月）
选择等额本金，意味着刚开始偿还的本金多（首月4166>2635），剩余本金减少得快，利息总额就少了。
对应的，前几年月供金额也更高（首月7750>6219）。
它比较适合前期还款能力比较强的人，或者是即将要退休，赚钱能力会不断减弱的人。
选择等额本息的话，前期偿还本金少，剩余的未还本金更多，利息也就高了些。
这种方式比较适合每个月持续稳定现金流、且前期支出压力比较大的家庭。
两种还款方式各有优缺点，在乎多省一笔利息钱，可以选等额本金；想减轻生活负担，不妨考虑等额本息。
房贷利率vs提前还贷
等房贷还上一段时间，手上有了笔闲钱，你可能会琢磨起提前还房贷的事儿。
这时，你应该会看到一个说法：还款越到后期，剩下的都是本金，提前还款就不划算了。
图源：市场主流观点
事实果真如此吗？
先上个结论：划算与否不是看还剩多少本金/还了多少利息，看的是理财收益率能否比房贷利率更高。
如果房贷利率保持不变的话，任何时候还款的「成本」都是房贷利率，和已还的本金、利息没有关系。
我们看个后期还贷的具体例子——
比如你贷款1万，在倒数第二期（第11期）时，手上多了一笔钱，此时面临两个选择：
选择1：提前还清剩余本金（852.52元），省下3.55元（第12期利息）；
*月供利息=剩余本金*房贷利率/12(月)
=852.52*5%/12=3.55元
选择2：购买收益率比房贷更高的理财产品，比如7%，等产品到期后还贷。
当你购买理财产品的回报是4.97元，还清第12期利息（3.55元）后，手上会多出1.42元收益。
*理财产品回报=剩余本金*理财收益率/12(月)
=852.52*7%/12=4.97元
理性的你，肯定会选择2，买理财产品更划算。
从例子也能看出，剩余利息的多少并不会影响我们的决策，是否还款的关键是比较投资收益率与房贷利率。
投资能力强的话（>房贷利率），不管房贷剩多少、剩几年，理财都是值得的，否则还贷更划算。
房贷利率vs银行理财
挑选理财产品的时候，你可能还会看到一个观点：
「3%的银行理财，能跑赢5%的房贷利率」
乍一看有些匪夷所思，我们用贷款1万的例子来说说——
12期的利息合计是273元，而用1万元买存款，收益率高过2.8%的话，就有280元回报，超过房贷成本。
这么说，3%左右的理财居然真的能跑赢5%房贷？
等等，仔细找不同，你能发现两种方案的现金流是不一样的：
房贷是按月还息，理财是按年付息。
还房贷时，我们每个月都在还本金，时间越往后推，欠的本金越少，因此利息也在慢慢变少。
而理财一直是用刚开始的本金（10000元）来算收益的。
所以，表面上两种方式算下来的利息一样，实际上，房贷的利率会更高。
这意味着投资时，我们不用盯着理财的利息看，比较两者的实际收益率就行。
顺带推荐你一个万能工具：统计不同时间周期收益率的XIRR（内部收益率）。
在Excel中，统计借款、每期还款金额、和日期后，输入「=XIRR(投资金额区域，对应的日期区域)」，房贷的实际收益率就能算出来，差不多是5%。
只有当理财回报有510元以上，也就是投资收益率高于房贷利率（5%）时，这笔投资才更划算。
房贷利率vs消费贷
最后来唠唠第四个问题：
用3%的消费贷，偿还5%的房贷，行不行？
我的看法是：消费贷有投向风险，不可行。
单从收益的角度看，低利率还高利率是划算的。
但真要这么操作，隐患却是不小——
首先是违反规定。
监管明文强调，消费贷严禁流向地产、投资。
如果违规借贷，银行有权要求提前归还。
此外，借款过程中还存在手续费等额外支出，得考虑综合成本。
其次是负担加重。
假设你真能找到低成本的合法资金，期限在5年以内——
由于借款期限缩短，每月平摊的本息大幅增加（6599→17968元），还款压力变大不少。
参考房贷与收入比例的「警戒线」（房贷/收入>40%），此时工资低于月入4.5万的话，日子会过得紧巴巴。
所以，「借短还长」这种危险的事儿，哪怕利率上有优势，还是尽量不要做，风险挺大的。
今天数字、公式比较多，有点烧脑，能看到这里的都是真爱粉啦~
总结一下，咱们衡量还贷的关键是看理财收益率是否高于借款利率。
对于利率和收益率的比较，可以借助「内部收益率法」，如果收益比成本高，那么这笔买卖就划算；如果收益比成本低，不妨看看其他机会。
在乎利息的小伙伴，可以在借款时选择等额本金、或是还贷时考虑缩短年限的方式，多还本金节省费用。
另外，不管是投资还是借钱，除了资金的实际成本，我们还要留意期限匹配度、合法性等问题。
好啦，关于房贷的话题就和你聊到这里了。
晚安~