张明明
物业物权专业律师
江苏苏源律师事务所合伙人
案情
2016年下半年，茶陵县居民李某、钟某、彭某等6人先后入住该县县城某住宅小区，并与小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》。此前，物业公司已与小区开发商签订了
“前期物业管理服务合同”。
该合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。
后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业公司解聘。期间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未交物业费。2019年11月16日，物业公司向茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费2188元，并支付违约金500元，随后对钟某、彭某等5人也提起了类似的民事诉讼。
2019年12月，茶陵县人民法院对该系列案件进行了开庭审理。庭审中，李某等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主们联名签署的抗议书。
法院经审理查明，物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理，且3人均无上岗证和健康证。在服务期间，物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业管理人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。
李某等人因此拒绝交纳物业费。
采访对话
方弘：李某等业主可以以物业管理不善为由拒交物业费吗？
张明明律师：业主和物业之间的关系是一种物业服务合同关系。双方的权利义务应当按照合同的约定来履行。只有在物业公司没有提供服务的情况下，业主才可以拒交物业费。如果物业公司提供了服务，只是管理不善，业主是不能拒交物业费的。
方弘：物业管理不善，业主们通常的对抗办法就是不交物业费。法律规定，遇到物业的哪些行为，业主可以拒交物业费？
张明明律师：如果物业公司收费的方式不符合合同的约定，一般来说物业费预收一次最多不能超过半年。如果物业公司要求业主一次性预付一年或者时间更长两年的物业费，业主就可以拒绝交费，而只交一次6个月的物业费。
有的物业可能会把物业费和停车费或者其他的费用捆绑收费，这种情况下，业主也可以拒绝交费。
方弘：如果业主还没有拿钥匙，也要交物业费吗？
张明明律师：这个情况说起来比较复杂。简单来说，如果房屋没有交付，业主是可以拒交物业费的。
按照《民法典》的规定，交付之前的物业服务费由开发商来承担。但是往往出现一种情况，就是开发商已经通知了交房，但是业主没有及时去收房，这时候就容易产生纠纷了。按照目前通常司法实践来看，如果业主没有积极的履行收房的义务，那么这个费用物业服务费还是由业主来承担的。
方弘：本案当中，物业确实做得不好，业主可以少交物业费吗？
张明明律师：我觉得是可以的。如果物业公司服务质量达不到合同约定的标准，或者收费标准和对应的服务等级不符，业主当然有权要求物业费打折。就像我们去超市买东西，如果卖家缺斤短两，我们完全可以少付钱，但是如果说不付钱也是不对的。
方弘：通常情况下，少付多少？少付一半还是少付多少要怎么来衡量？
张明明律师：具体如何衡量，法律没有明确的标准。实践当中，法官根据物业服务瑕疵的情况来综合判断。
如果物业公司服务的质量打折扣的比较多，法院也就会给物业费打折扣比较多。
方弘：我们也经常遇到很多网友咨询，还有身边的朋友咨询，他们对小区的物业服务不满意，比如说小区垃圾成堆，保安也是一塌糊涂，经常换人或者是没有资质，或者私家车乱停乱放，或者公共区域被占用等等，那么遇到这些情况都可以少交物业费吗？
张明明律师：物业服务必须与物业费价格相符。如果按照合同约定，物业应该提供五星级的服务，但是却没有达到，业主当然可以要求打折。但是，不管服务标准怎么规定，哪怕是最低的一级服务标准，如果出现垃圾成堆，停车乱停乱放，小区保安一塌糊涂，也没有处于一种保安缺失的状态，物业公司的服务显然是不合格的，业主当然可以要求打折了。
方弘：有些时候业主可能就是不交、拒交。如果是拒绝不交，业主可能会收到物业的起诉书，一些业主收到起诉状，就会赶快就是咨询律师。到底这种情况要怎么办？被告了会不会对自己有一些不利影响？法院又会不会惩罚我？
张明明律师：诉讼是一种正常的情况，如果接到了法院的传票，也不用慌张，业主可以收集物业公司服务质量不达标的证据。如果业主提供的证据足够的充分，业主要求打折的请求会得到法院的支持的。
法院在判决之前或者只有当业主在法院判决以后，不履行判决书约定的交费义务的时候，法院才会进入强制执行，业主才有可能会纳入失信名单。这个时候才会对业主造成影响。在诉讼过程当中，也就是说在执行之前，对业主来说，由于最终的诉讼结果没有出来，不会产生什么不利的影响。
方弘：当然，这是一种被动的维权。另外，还有主动出击。业主对小区的物管不满意，可不可以主动提出来，通过一些方式改变小区的物业服务现状？
张明明律师：对于物业服务的质量，业主可以通过业主委员会对物业公司的服务进行监督。如果物业公司的服务质量不到位，业主委员会提出整改意见之后，物业公司仍然拒不整改，或者说整改以后仍然达不到合同约定的标准，业主就可以通过召开业主大会的方式来更换物业。这样，业主可以比较好的保护自己的权利，监督物业公司提供优质的服务，使小区的物业服务秩序进入一个良性的循环状态。
如果业主采用一种拒不交费的态度，只会让物业的服务越来质量越差，使小区的服务质量进入一个恶性循环，这样对业主来说也是不利的。
方弘：您刚才说的前提就是要有小区成立的业委会，有些小区没有业委会，是不是就要先成立业委会，然后才能去维权？
张明明律师：一般来说是这样的。但是，据我所知，我们国家很多的地区行政法规、地方性的规定里面规定，如果没有成立业主委员会，可以先成立一个过渡性的管理委员会，这个管理委员会可以在法律上具有业主委员会同等的法律地位。业主也可以通过管理委员会对物业公司的服务进行监督。
结语
法院审理认为，李某等人提交的小区照片、视频资料，以及小区业主联名签署的文件等证据，可以证明物业公司未尽到物业服务合同的义务。同时，考虑到物业公司已被解聘，也可以认定物业公司提供的服务中存在问题，判决李某等6人酌情支付物业费即“收费减半”。
我们居住的环境决定我们生活的品质。物业公司如果能够提供给我们一个整洁、温馨、有人情味的环境，业主们通常不会为物业费斤斤计较。同样，居住环境也需要大家共同呵护，相互支持才能长久。