持平常心， 不作平常语。
作者｜十一郎
来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）
3月16日，国家统计局发布了2月份70城的商品房价格指数，二手房价格指数在连续下跌18个月之后，止跌上扬了。
2月份，从一线城市的回暖，到强二线城市的止跌，无论新房、二手房价格整体均止跌转涨，这是市场进一步修复的表现。
我们似乎看到了从去年底就不断刺激楼市的政策利好，逐渐对冰封三年的楼市产生了作用。
不管怎么说，2023年的房地产市场，有了一个良好开局。
按照以往的楼市走势，往往是“高开低走”或者是“低开高走”。那么，2023年的这一波行情能持续多久呢？
01
2月楼市的暖意是业内人士都能感受到的。
从近期各地的市场行情可以观察到，一些城市二手房交易非常好，甚至反弹势头超过当地的一手房交易行情。其都会对二手房的价格指数等产生积极的影响。
尤其是北京，二手房市场经历了去年12月份疫情的“城市静默期”和春节假期后，积压的成交需求一下爆发，在2月份成交突破了1.5万套，
创造了七年来的最高成交记录。
前几天，北京某楼盘的操盘手告诉十一郎：
今年2月，是公司卖的最好的一个2月。
的确是有点“久旱逢甘露”的样子。
从去年年底，北京到处流传着远郊的房山要实施限购不限贷的“因区失策”。新房和二手房加起来超过10万套的库存量让这个限购最严的城市也准备调整下姿态。
无论是房贷利率的极限下调，还是出台的换房退税，北京这座城市在经历三年疫情叠加楼市周期的严峻形势下，
开始了“小心翼翼”地“大胆求证”。
说小心翼翼是有原因的。“房住不炒”的大旗已经立起来了，不能姿势变化太大，否则前功尽弃。
说“大胆求证”也是有道理的。开发商们的弦已经卡到嗓子眼了。
政策的春风在年后吹的人心里痒，忽如一夜春风来，一线城市楼市全面复苏，开发商喜报一个接着一个。北京国誉燕园周末卖了36套；朝阳壹号一周卖了3.28亿；橡树湾二期周末卖了50多套；龙湖御湖境说一期告急：要涨价2%。
2月份北京新房网签的TOP1，最后成了：
房山的中骏·云景台。
当然，北京的火热市场与今年春节假期是在1月份有很大关系，也与去年12月份北京楼市因新疫情政策导致房产交易大厅停止交易相关。
也许，我们对比过去三年12月份至2月份这三个月的数据，才能更清楚地看到如今的北京楼市表现处在什么样的位置。
2020年12月~2021年2月 5万套
2021年12月~2022年2月 3.5万套
2022年12月~2023年2月 3万套
也就是说，今年的北京楼市成交有所回暖，但整体上的热度依然不如往年。
随着这波积压的需求快速释放，3月的市场修复势头较2月有所放缓。但这也并不代表市场“熄火”，而是在向交易中枢修复过程中的正常振荡。
02
北京的好形势也带动了其他一线城市和强二线城市。
2月份，上海二手房成交了19280套，恢复到了去年7月以来的最高点；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的历史新高；就连深圳也卖了2509套房子，创下了近18个月以来的新高。杭州二手房成交量突破7000套，甚至超过去年“5.17新政”后一个月的成交量。
从国家统计局2月份房价指数环比涨幅和同比涨幅数据看，二手房环比上涨的城市数量明显增加。其中1月份上涨的城市为13个，而2月份则为40个。
由此可见，除了一线城市和强二线城市外，其他二三城市也开始蓄力回暖了。这就可以得出一个推论：这波回暖有动力，可持续。
但此次的回暖与以往强刺激下的楼市反弹并不相同。
一线城市的“大胆求证”总是带着紧箍咒。
1月31日，北京市印发了政府工作报告重点任务清单，其中第232条说，要完善“一区一策”调控措施。有了一区一策的设计后，各区马上行动，一个远郊区政府隔几天就会关心下各个项目，销售目标有没有完成？
当房山“认房不认贷”的传闻在民间疯传两个月之后，房山的销售面得到了大大改善。
然鹅，2月份的一天，房山官方就出面辟谣——并未有放开认房认贷的说法。
不仅是北京，深圳的“放松限购”也是套着一层膜。
2月初，有媒体迫不及待地向深圳市提问，将深圳楼市打入深渊的二手房指导价政策实施两年，是否会有调整计划。深圳住建局回应说，内部已根据市场形式对参考价重新做了一版方案。
只是接着又跟了句：
调整时间没有定下来，是否发布也不一定。
一线城市不起调，三四线城市再使劲也唱不出伟大的赞歌。
在这欲说还休的市场行情下，此轮行情到底能持续多久呢？
03
先来看政策面。
去年以来，出台的各种金融政策、调控政策让房地产市场有了一丝喘息的机会，房企的融资得到一定意义上的改善，利率下降到了历史低位，进一步降低了购房成本，这一波操作下来，人们的市场预期有所改善。
但是，是否还有力度更大的政策出台呢？
当北京辟谣房山放开认房认贷的时候，十一郎还坚定地认为，这又是一条“辟谣的，都会成真”的“小道消息”，但这次房山区政府并未按照套路来。
所以，政策顶是否已现？北京市场或者其他一线城市，是否已经解渴？
一线城市的调控又陷入了一场微妙的博弈中。
但十一郎劝你，永远不要去赌政策顶是否到来，就像炒股票永远不要想着抄底一样。对于真正想买房或者想换房的人来说，政策都只是外因。
再来看消费与全民经济。
三年疫情已经改变了人们买房的逻辑和认知，甚至改变了人们的消费习惯。这轮行情成持续多久，更重要的是大家是否有信心，就业是否稳定，收入是否持续。
买房不再是房地产一个市场的事，而是需要各个产业和需求来配合才能完成的。
当经济企稳向好，大家的收入可以持续增加，消费信心再次回升，或许，这轮行情可以持续。
当潮水褪去，最终考验的还是信心。