来源 | 运联智库（ID：tucmedia）
编辑 | 小L
2月7日，普洛斯GLP（GLP Pte Ltd，简称“GLP”）悄无声息地官宣了一项组织结构调整：普洛斯资本GCP（ GLP Capital Partners，简称“GCP”） 全球架构设立完成，正式成为架构独立的全球另类资产管理公司，及普洛斯GLP的独家投资及资产管理人。
截至目前，普洛斯资本GCP管理着46支基金，不动产及私募股权投资的资产管理规模达1250亿美元，约合人民币8533亿元。
一个“巨无霸”就此诞生，普洛斯GLP也将开启全新时代。
1、普洛斯资本GCP的前世今生
普洛斯资本GCP由普洛斯GLP旗下全球基金管理业务分拆而来，并整合了2019年从普洛斯GLP分拆出来的美国投资顾问公司GLP Capital Partners LP （简称“GLPCP”） 。
普洛斯GLP旗下全球基金管理业务，于2011年设立。也就是说，普洛斯资本GCP的“前世”最早可追溯到2011年。
而彼时的“普洛斯”，还不是现今大家所认识的“普洛斯”。
现在大家所熟知的、中国最大的物流地产服务商普洛斯GLP，前身是美国普洛斯集团（Prologis）剥离出的亚洲业务和团队。
（图源：公众号「机构投资者评论」）
2008年12月，GIC Real Estate (新加坡政府投资公司房地产投资部门)以13亿美元的总现金对价，收购了ProLogis 在日本和中国的所有财产基金权益，成立新的合资企业。
该项交易于2009年1月完成，美国Prologis允许新合资企业继续使用“Prologis”的中文名字——普洛斯。自此，GIC主导下的全新品牌普洛斯（英文全称Global Logistic Properties Limited，简称GLP）诞生，不再与ProLogis品牌有关联。而Prologis其余业务也与AMB于2011年完成合并，合并后公司中文译名“安博”，中国公司为“安博中国”。
GIC Real Estate 管理着价值数10亿美元的房地产投资组合，投资遍及 30 多个国家/地区，是亚洲最大的机构投资者之一。背靠GIC的实力，到了2013年，刚成立4年多的普洛斯已成长为资产管理规模达110亿美元的物流基础设施开发和运营机构。
2011年，有着27年历史的全球性物流地产巨头安博，其全球资产管理规模也才达到400亿美元。
此时的新品牌普洛斯，或许还只能算上一个新贵。
但其之后的扩张速度，几乎到了无人可比的地步。这背后，是全球觊觎的中国物流基础设施市场的蓬勃发展生机。
2014年2月，普洛斯与以厚朴投资牵头的，包括多家大型国有企业和领先的投资机构组成的投资财团，签署了高达25亿美元的战略投资协议。（参与投资的战略伙伴包括：中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司、中银国际基建基金（隶属于中银国际）、中邮人寿保险股份有限公司、博裕资本、厚朴二期基金。）
与中资财团签署的投资协议，是普洛斯发展的一个重要里程碑。交易完成后，中国投资者财团共持有普洛斯33.8%的股份。
2017年7月，由厚朴、高瓴、万科、中银等组成的中国财团对普洛斯启动私有化。2018年1月，运联举行的“趋势与预测大会”上，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明宣布普洛斯私有化交易完成。
（梅志明登台运联2018（第五届）趋势与预测大会；来源：运联智库）
自此，普洛斯GLP开启了“中国物流地产巨头”之路，走向世界舞台。
截至2020年末，普洛斯GLP的业务遍及全球17个国家/地区，资产管理规模超1000亿美元，已位居全球前列。
从创立到成为“全球前列”， 11年的时间里，普洛斯GLP的定位也不断升级：从工业及物流基础设施提供商和服务商，到全球领先的现代仓储物流设施开发商、运营商和资产管理人。
正是这种变化所体现出的商业模式探索，成就了其发展速度和增长规模。
整体上看，普洛斯GLP主要为第三方物流、零售和制造等行业提供现代仓储物流一体化解决方案，同时涉足私募股权投资、产业园、商业不动产、基础设施、金融及相关科技领域。
普洛斯打造了一个以基金平台为节点缝合资本闭环的模式，打开了能够大幅提升投资规模、增强整体收益水平的新空间。
普洛斯GLP独特的商业模式
（图源：中金公司研究部；资料来源：公司公告及官网）
普洛斯GLP从租户的实际需求出发，为其提供现代仓储物流设施的开发建设与运营服务。这个过程中，基金工具既可以在前端（项目建设）作为融资工具，也可以在后端（项目处置）作为资产退出平台。
从本质上看，现代仓储物流设施的开发能力是普洛斯GLP商业模式的立足点；项目运营是满足租户需求的直接手段，也是普洛斯GLP主要的经常性收入来源；基金平台则起到降低财务杠杆、扩大资产管理规模、增加收益来源并增强收益率的作用，是普洛斯保持财务稳健的同时，实现规模快速扩张的“催化剂”。
除此之外，普洛斯GLP还借助基金平台，切入不动产基金管理与私募股权投资领域，为租户提供仓储项目开发建设的资金支持以及上下游产业链相关的配套服务。
可以看到，这一阶段，基金平台是普洛斯GLP确立并保持市场领先地位的关键。
现今，普洛斯GLP将最初的基金管理业务分拆，成立普洛斯资本GCP，二者之间的关系也发生了变化。
根据2月7日的公告信息，普洛斯GLP与普洛斯资本GCP虽均为独立实体，但在团队长期密切协作的企业文化基础上，双方仍将保持投资及运营专长紧密结合的优势，继续打造强健而独特的产业生态。
普洛斯GLP 聚焦于运营与产业服务；普洛斯资本GCP则成为普洛斯GLP的独家投资及资产管理人，聚焦于投资与资产管理。
（图源：普洛斯资本GCP官网截图）
管理层方面，普洛斯GLP联合创始人及首席执行官梅志明任普洛斯资本GCP董事会执行主席，他还将继续担任普洛斯GLP首席执行官。
杨世伦任普洛斯资本GCP首席执行官，其此前曾任美国投资顾问公司GLPCP的首席执行官，还曾任普洛斯GLP首席投资官。
诸葛文静任普洛斯资本GCP中国区常务副董事长、总裁，同时她还在普洛斯集团担任过数个关键职位，包括普洛斯中国区联席总裁和首席财务官。
（图源：普洛斯资本GCP官网截图）
2、超8500亿的“资产帝国”版图
普洛斯资本GCP未来专注于供应链、大数据及新能源三大领域的新型基础设施及产业服务生态投资。其投资策略聚焦于不动产和私募股权投资，其中不动产基金主要有开发型、收益型、增值型、普洛斯永续基金四类。
根据官宣材料，截至2022年12月31日，其不动产及私募股权投资的资产管理规模达1250亿美元，约合人民币8533亿元。普洛斯资本GCP也因此，成为亚洲最大的不动产基金管理机构。
其中，1250亿美元的管理规模中，实物资产（不动产为主）管理规模为1140亿美元，私募股权板块管理规模为110亿美元。
1）中国不动产基金
公开数据显示，普洛斯在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。
借助于与全球长线机构投资者建立起了的深厚合作关系，普洛斯资本GCP得以在新市场实现资产规模的快速扩张。
中国不断发展的物流市场，也为其提供了业务增长及强化市场地位的机会。最新公开信息显示，普洛斯资本GCP在中国的资产管理规模达到了720亿美元，在中国境内外募集并运行多支专门投资于中国的私募基金。
运联智库根据其官网信息梳理，其中国不动产基金目前有：
2）隐山资本
普洛斯资本GCP旗下私募股权投资机构为隐山资本，于2018年5月发起设立，主要投资方向为智慧物流及数智化供应链领域，重点对通过技术创新与模式创新实现降本增效节能减排的企业进行投资。
截至目前，隐山资本运营和管理着5支人民币基金和2支美元基金，资产管理规模超过36亿美元。其中包括全球最大的不动产科技私募基金——隐山现代物流服务基金（Hidden Hill Modern Logistics Private Equity Fund），资产管理规模达12亿美元。
目前，隐山资本旗下主要基金包括：
■ 隐山人民币PE一期基金，成立于2018年5月，是普洛斯发起和管理的首支私募股权投资基金，资产管理规模为84亿元人民币；
■ 隐山美元基石基金，是隐山资本旗下美元基金，于2022年12月完成募集，最终关账4.65亿美元；由新程投资（New Quest Capital Partners）领投，并获得来自北美、亚洲和欧洲的领先机构的投资；
■ 岳阳市物流产业引导基金，隐山资本携手湖南省财信产业基金管理有限公司，与岳阳市交投建设投资集团签署合作协议设立，基金规模为50亿元人民币；
■ 南京隐碳能云新能源产业发展基金（简称“隐碳基金”），成立于2021年10月，是隐山资本携手生态伙伴云快充推出的首支碳中和产业基金，推进充电桩“新基建”，助力地方政府服务于国家新能源战略，响应国家“双碳”目标。
公开资料显示，隐山资本目前已投资超80家公司。典型投资案例如，新能源领域的有吉利新能源商用车集团旗下品牌远程、三一重卡……；物流科技领域的有福佑卡车、G7物联、嬴彻科技、主线科技、立镖机器人、中邮科技……；物流服务领域的有极兔速递、京东物流、壹米滴答、丰巢、纵腾网络、凯东源城配、跨越速运……；数智供应链领域的有欧冶云商、望家欢、震坤行、易久批、宋小菜……
（2022年10月，隐山资本领投三一重卡近10亿元A轮；图源：隐山资本）
3）母基金
普洛斯GLP还于2020年在国内成立了母基金管理平台，采取“子基金投资+直接投资+基金二手份额投资”的投资策略，重点布局物流供应链、科技创新、新能源以及消费升级等领域。
旗下首支母基金——普洛斯建发股权投资基金于2020年由普洛斯GLP与厦门建发集团共同发起设立，规模为52亿元人民币。
该基金以多策略并举，覆盖中国最优秀的私募股权基金，构建GP联盟携手进行产业布局，多维度挖掘龙头企业及高成长潜力企业的投资机会，构建强有力的产业生态圈；以互联互通的全品类资产管理模式，形成最优质的GP网络和产业生态体系。
4）美国投资顾问公司
除了普洛斯GLP旗下全球基金管理业务之外，普洛斯资本GCP整合了美国投资顾问公司GLP Capital Partners LP （简称“GLPCP”） 。
GLPCP于2019年从普洛斯GLP分拆出来。彼时，普洛斯GLP完成了其三支美国基金项下1.8亿平方英尺物流不动产资产出售，该交易达187亿美元，是当时最大的私募不动产交易。
此外，2021年6月21日，普洛斯REIT于上交所上市，是中国首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT。以REITs为契机，普洛斯GLP得以向轻资产运营转型，通过基金化运作平衡财务的稳健性和业务的成长性。
普洛斯GLP于21世纪初进入现代仓储物流行业，以基金平台为节点将现代仓储物流设施的开发、运营及退出串联成闭环，构建起以资本循环为核心的轻资产商业模型。相较于传统的重资产运营模式，基金平台的使用，显著扩大公司的投资规模并提升收益率。
而这，才是普洛斯资本GCP能够独立，并打造出超8500亿资产版图的核心能力。
参考文献：
产业拾趣：《案例分析：万字解说资本玩家普洛斯的物流地产策略与基金操盘模式》，2020-03-03
机构投资者评论：《物流领域一骑绝尘的产业资本：普洛斯》，2021-02-22
中金点睛：《中金看海外|普洛斯：全球领先的现代仓储物流服务商》，2021-06-18
F金融：《普洛斯胜在金融能力》，2023-02-06