去年3月和今年2月，合肥二手房市场下在发生有趣的变化！

因为大家经常会说过去一年合肥二手房价格跌了很多，所以班长原本是想整理一些小区在2022年2月和2023年2月二手房成交详细数据，来看一下过去一年不同类型的小区价格变化，通过对比来探寻一下真像，给大家做个参考，毕竟二手房一房一价，一个均价确实过于笼统。

不过整理起来确实并非易事，首先去年2月成交量偏低，便改用了3月数据，但为了同小区更加准确的作价格涨跌对比，想找到楼层、户型相近的成交还是很难的，只先汇总了包河区的几个楼盘，后面再抽时间全面整理。

今天先和大家分享一下在整理数据过程中发现的一个有趣的变化，也想到了另一个很有趣的话题：高价二手房成交板块的变迁，先和大家分享一下，有不同想法欢迎留言探讨。（本文数据均引用贝系，下文不再赘述）

班长在整理数据的过程中发现，虽然仅有一年之隔，购房者、尤其是能够承受高溢价的购房者目标区域变化非常大。

如包河区，前几天班长发过的文章里有数据统计，包河区成交单价前8也是前10的房源中有4套是政务东板块的建发雍龙府，但在2022年3月，包河区成交单价排名前10的小区中有3套是包河经开区（省府北）的龙湖·景粼玖序，其他区域也不乏这种变化。

其实经常有粉丝咨询某个楼盘或板块的时候，班长都会问一个问题：现在新房阶段，有开发商来进行宣传推广，增加曝光度，吸引无数买房人关注，但是到了二手房阶段呢？它有什么核心卖点？

因为到了二手房阶段，绝大部分开发商都不会再对楼盘进行宣传造势了，这时候就是考验楼盘真实力，如小区的品质、配套、物业服务和学区等，还有板块的热度、曝光度、库存量等等。毕竟新房时期，尤其在新房稀缺的当下市场，能形成竞品的可能只有几家楼盘，但到了二手房市场，竞品可就多了去了。

来小区看二手房的人，其实也就相当于去售楼部看房，所以一些投资客多的小区，会自发的做一些宣传，往往会引来很多嘲笑；某个小区因为气派的大门而走红，往往被嗤之以鼻，华而不实；如此种种，不一而足。

但我们不可否认的是，这些小区都增加了曝光度，让人知道并记住了这些小区。如前文所说，这就是相当于开发商新房时期做的宣传推广，在海量的二手房小区面前，买房人也会优先看自己知道的楼盘，这就增加了“客户量”。如此一来，岂不是更容易流通和成交？所以很多在大家看来不可理喻的事情，背后都是有其相应的逻辑支撑的。

当然，和新房一样，能够“出圈”还是要板块、小区自身具备硬实力，不然在海量信息面前也会很快“沉”下去。

所以当我们去买一套新房的时候，最应该考虑的也许并不是这个作为新房时开发商宣传的“优势”，而是要思考到了二手房阶段，那些“优势”是否还是优势，以及成为二手房以后，还能不能在市场上保持曝光度，在板块外部竞争中，以及在板块内部竞争中，能否占据优势，甩开其他楼盘。

毕竟，买家和能够承受高溢价的买家就那么多，这里多了，那里就少了。楼市经过这么多年发展，政务区、滨湖区也就两个，庐阳区也就出了一个四里河板块，并且这些区域内房价也是参差不齐，内部在分化。想来，即便有足够多的房子，现在的购买力和客户数量，也支撑不了那么多的“高房价区域”的。