这是越南调研的第二篇。
上一篇主要聊了河内，本文来讲一讲越南的经济中心胡志明。
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了解下胡志明。
越南最大的城市，城市面积2094平方公里，1200万人口，人口密度非常大。
同时，胡志明还是越南的经济中心，去年越南经济增速8.02%全球前列，胡志明的经济增速9%高于整个越南的水平。
提到胡志明，不得不提一个标签“越南的上海”，甚至有说法“胡志明是下一个上海”。
根本原因，胡志明与上海相似程度非常高。
比如，两大城市的规划格局如出一辙。
胡志明跟上海的规划非常相似，都是一江两岸的格局。
西贡河以西是胡志明的传统城区，有已经成熟的商务区。
西贡河以东是胡志明重点发展的新城区，规划有金融中心未来的“陆家嘴”，有当年上海开发浦东的意思。
比如，两大城市的城市地位相似。
胡志明是越南的经济中心，经济体量占到越南的三分之一，在越南的城市地位等同于上海在中国的地位，甚至更高。
比如，两大城市的城市风情相似。
胡志明和上海有着大量的法式近代建筑，保留着法式的浪漫。
上海有7000家咖啡馆，数量全球第一，是一座充满咖啡香气的城市；越南是全球二大咖啡出口大国，胡志明大街小巷遍布咖啡馆，又小资又时尚。
比如，两大城市的发展路径相似。
胡志明的崛起就是越南崛起的缩影，越南制造业高速发展的过程中，胡志明市的人口和经济增速明显快于其它地区。
其开放型的经济发展政策、飞速发展的基础设施建设以及大量涌入的外来资本，都让人很难不对二十年前的上海产生联想。
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直接上基本观点。
① 胡志明是越南的经济中心、金融中心、商业中心，有吸引越南全国人口、全球人口的能力。
② 胡志明人口年龄相当年轻，是一座极具活力、极具潜力的城市，但达不到上海的高度。
③ 胡志明过去五年均价翻了一倍，随外资进入到越南的白领阶层、本地逐渐富裕的家庭是是越南地产需求增长的两大主导力量，目前需求后劲十足。
④ 胡志明几乎没有城中村拆迁，土地稀缺，常年供不应求，整体未来规划方向为东拓南进。
⑤ 胡志明的投资门槛高于河内，均价基本高出河内50%以上，且需要全款。
⑥ 胡志明没有倒挂红利，以地缘自住、投资为主，租售比5%以上，非常好出租，个别区域可以达到10%。
⑦ 胡志明的价格体系混乱又清晰，核心区的项目非常贵，但他区域价差尚未拉开，该便宜的郊区并不便宜，坑比较多。
⑧ 胡志明是一个不错的标的（大前提全球风平浪静、越南正常发展、中越关系良好），可以赚到钱，控制风险的角度去看，短期、中期优于长期。
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胡志明该怎样选筹呢？逻辑是什么呢？
胡志明城市不大，西贡河以西的传统城区已经非常成熟了，但不能拆迁限制了传统城区的城市更新，想要增量不得不跨过西贡河向东发展新区。
已经明牌了，胡志明最有价值的是西贡河西岸的传统中心和西贡河东安的新中心，有点像上海黄浦江两岸的逻辑，围着中心买不出错。
接下来具体说说典型的郡（胡志明的郡相当于中国的行政区）。
>>>一郡/三郡
一郡和三郡放到一起说比较合适，两者有点像上海的黄浦区、静安区，绝对的市中心。
一郡是最牛逼的老城区，面积不大，却汇聚了各国在越南的领事馆，还坐落着胡志明市政府、市歌剧院、高端酒店、高档餐厅、企业总部等，繁华程度不输国内二线城市。
三郡是近几十年兴起的新中心，有点一郡的外溢板块的意思，两个郡不仅地理位置临近，常住的人群也差不多都是同一波人，两个郡关系紧密。
一郡项目不多，均价8000美金/㎡；三郡的房价随着一郡一起水涨船高，目前差不多6000美金/㎡之上。
>>>二郡
二郡非常大，热度高的主要是两大板块，一个叫首添新区，一个叫草田。
首添被称作越南的陆家嘴，与一郡隔西贡河对望，规划建设金融中心区、文化历史区、低层住宅区、西贡河西岸、高层住宅区、城市地标等，是胡志明规格最顶的地方，基本上政府投资都是优先拉到首添来。
目前首添建设有五年，仅个别项目呈现，还有大量的空地略显割裂，不过空地都有主，短期内几乎无供应，整体均价8000美金/㎡左右。
草田主要聚集着国际学校和别墅区，这一片早期住着许多外交官，街区建设都洋溢着浓郁的异域风情，社区氛围非常好，生活便捷程度较高，坐拥着越南最好的几所国际学校，可以理解为越南的碧云国际社区。
>>>平盛郡
平盛郡地段非常不错，是一郡到二郡的必经之路，连接了胡志明市两个核心区域。
平盛郡这几年风头挺盛的，有越南最高建筑LandMark 81和许多高端公寓社区，胡志明市目前最大的社区Vinhomes Central Park也在这里，目前是越南中产的居住区。
>>>四郡
四郡是胡志明人口密集度最高的郡，前期有港口，聚集了大量的工人。
区域内大都是民房，城市界面一般，生活氛围浓厚，偏地缘自住。
>>>七郡
七郡是逆袭的新区，过去的七郡土地贫瘠，政府一度想放弃。
直到台湾富美兴中标了七郡的开发项目，经过二十多年的修建，将这一片建设成越南知名的富美兴社区，一跃成为胡志明市最有代表性的别墅区之一，改变了七郡的城市界面。
目前非常像上海的古北新区，不仅国际学校林立，还有许多知名商场入驻，目前居住的50%以上都是韩国人、日本人、中国台湾人，整体均价3100美金/㎡，有些偏低。
>>>五郡/六郡/十郡
胡志明市数十万华人基本都聚集在这三个郡，可以说是越南的“唐人街”，而其中广东人又是占比最大的一个群体，当地华人交流以粤语为主，街头建筑非常中式，有大量的寺庙、中餐饭店，恍惚间有种身在国内的感觉。
>>>九郡
九郡以高科技园区和大学城而闻名，有点像上海张江的定位。
这两年九郡开发迅速，其土地偏宜、拆迁成本低，段时间内涌入了大量的产业，其中不乏三星、因特尔、施耐德这样全球知名的大型产业，未来的潜力比较大，目前均价3000美金/㎡左右。
这三个郡，离市中心有些远，都是传统的居民区，没有太大的价值。
总结一下。
① 胡志明目前最好的区域是一郡、三郡、平盛郡，但不建议做配置的首选，因为还有未来更牛逼的二郡可选。
② 七郡是胡志明东拓南进的首站，地段比较比较好，且自身有产业、有码头，潜力比较大，同价格梯队首选七郡。
③ 胡志明向东发展有河流限制，到一定程度后大概率向东北转移，九郡有牛逼产业、有优质大学，长远去看是没问题的，目前的投资大热门。
④ 请放弃远郊概念大盘，一律不看、不碰。
以上。