规范供地信息公开 稳定土地市场预期｜学思践悟
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规范供地信息公开 稳定土地市场预期
朱道林
◆充分利用市场调整的窗口期，强化市场运行规则，规范市场运行行为，促进市场信息公开，是推动土地市场健康发展的重要基础
◆规范住宅用地供应信息公开，有利于需求者准确把握供应地块的土地开发条件及预期开发状况、市场供求关系等，促进合理开发和保障市场供给
◆市场预期是决定交易能否发生的关键，对于当前的城市土地市场而言，加强与规范信息公开，是稳定市场预期的必然选择
党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
土地市场的发展，从长远来看取决于宏观经济发展。而波动的外部经济环境，以及房地产市场总体供求格局基本稳定且处于调整消化期，是现阶段决定土地市场短期趋势的基本面。笔者认为，坚持房住不炒，有必要充分利用当前市场调整的窗口期，规范住宅用地供应信息公开，促进市场供求信息对称，稳定市场预期，进而更好发挥市场机制配置资源的客观需求。
自然资源部办公厅去年底印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称《通知》），基于坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，充分发挥土地供应对稳定市场预期的积极作用，强调了推动住宅用地供应信息公开的重要性。其中，分别从编制并公开年度住宅用地供应计划、建立拟出让地块清单公布制度、规范出让环节信息公开等方面，提出了住宅用地供应信息公开的具体要求，相信将对促进市场供求信息对称，稳定市场预期起到积极作用。
重庆城景 阎炎 摄
土地市场短期供求关系由需求决定
土地市场作为重要的生产要素市场，是经济增长与社会发展的重要基础，其本身的发展状况，也是社会经济发展形势的客观体现。土地市场的基础性，体现在任何生产和经营行为都需要用地。对一定区域内土地资源进行合理配置，是相当重要的。
土地资源配置本身并不能决定生产与经济结构。准确地说，人类生存与发展所需要的经济资源结构，并不是由土地作为生产要素的产出结构决定的，否则就不会存在生产过剩或者物品短缺。从这个角度来看，土地资源配置结构本质上是由人类对土地产出品的需求结构决定的。所以我们说，土地市场及其所形成的土地资源配置状况，是社会经济发展的客观体现，是社会经济发展的结果而非原因。这一基本认识的重要意义在于，土地市场发展取决于宏观经济发展，而不是相反；如果缺乏经济增长的内在需求，仅靠增加土地供应推动经济发展，是不可能持久的。
作为重要生产要素的土地，无论是工业、商业等生产经营性用地，还是住宅等生活消费用地，其长期供求趋势总体上受土地供给刚性影响——土地作为自然资源，总量有限，其市场供求关系通常由供给决定。然而，土地市场的短期供求关系千变万化，绝大多数时候各种生产、生活乃至投资性需求会成为主导方面，即土地市场的短期供求关系往往由需求决定，尤其生产、生活的实质性需求。我国目前的土地及房地产市场状况，正是体现了这一点，即一方面受反复波动的国内外经济环境影响，制约了需求与预期；另一方面房地产市场快速发展20年后，已经基本稳定的总体供求格局到了调整消化期。这两方面是决定当前市场趋势的基本面，也应当是判断和决策当前供求关系的基本面。
推动供求信息对称，稳定刚需合理预期
总体来看，规范住宅用地供应信息公开的主要作用，至少体现在以下三个方面：
——有利于促进市场供求信息对称，充分发挥市场机制在资源配置中的基础性作用。经济学研究一般认为，完全竞争市场应具备的基本条件，包括市场中买卖人数众多且无人可以单方决定价格，市场中的商品品质一致或具有替代性，市场中买卖双方对市场信息充分掌握，即信息对称等。可见，信息对称是市场机制正常运行的基本前提之一。而具体针对土地市场，由于其位置固定，土地利用方式由规划条件决定，受土地本身征收与拆迁状况、产权关系、区域发展要求、地方政府供应计划、供应方式等影响；可以说，既受制度和不同时期、不同区域的具体政策影响，又面临着不同区域、不同地块的千差万别。因此，规范住宅用地信息公开是非常重要的，有利于需求者准确把握供应地块的土地开发条件及预期开发状况、市场供求关系等，促进合理开发和保障市场供给。
——有利于稳定市场预期，尤其是稳定刚性需求的合理预期。我国城市住宅市场总体供求结构基本均衡，未来将进入结构性调整时代。所谓结构调整，从需求侧来说，一是现有住房的改善性结构调整，包括住房面积改善、区位改善、环境改善等所引起的需求；二是城市内部区域性结构调整，包括城市更新、老旧小区改造等所引起的需求；三是城乡间结构调整，包括城市新增人口需求、农村人口城市购房需求等。对于特定城市来说，这些需求的总体状况决定了未来一定时期该城市住宅需求的基本盘，而在“短期供求关系由需求主导”的背景下，供给侧结构调整必须与需求侧相适应，即城市住宅用地供应必须考虑需求侧基本盘的总体情况。相应地，住宅用地供应计划的编制必须准确把握需求侧结构变化，合理制订年度供应计划并公开发布，才能达到稳定市场预期的目的。
——有利于促进地方政府规范供地行为，引导与调控土地市场健康发展。我国幅员辽阔，地域差异巨大，而土地市场又具有很强的区域性，各地在土地市场调控、土地供应运作方面，往往突出特殊性有余，而规范化运作不足。根据《通知》要求，市、县自然资源主管部门应于每年第四季度编制并发布下一年度住宅用地供应计划，且按照“以人定房、以房定地”的原则，对住宅用地供应总量、结构和布局作出合理安排。这将有利于督促地方政府深入研究住宅用地供求关系，并基于对供求关系的准确判断制订并公布供应计划，从源头上管控供求矛盾。《通知》还要求，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划分批次公开拟出让地块详细清单，发布出让公告的地块要与详细清单公布的地块信息保持一致。这些都是规范地方政府供地行为的具体要求，对规范引导和促进土地市场健康发展将产生积极作用。
市场机制的核心要义，就是千千万万具有独立经济关系的个体在追求自身利益的愿望下，接受主观利己的交易行为，进而实现资源的有效配置。而对于任何参与市场交易的经济主体来说，真正关心的是所参与及实施的交易行为可能引起的预期结果，因此市场预期永远是决定交易能否发生的关键。对于我国当前的城市土地市场来说，在宏观经济形势受到诸多不确定性因素影响的背景下，加强与规范信息公开，在一定程度上是稳定市场预期的必然选择。
（作者单位：中国农业大学土地科学与技术学院）
本文仅代表作者观点
文字编辑：阎炎
新媒体编辑：陈平