只靠学区撑不住泡沫，上城一小区狂降3万元/㎡！

3月，杭州市区二手房共成交了10828套，终于在时隔23个月后再次回到“万套”行情。

钱江晚报美好生活研究院对杭州主城区的二手房小区进行了价格环比变化统计，发现豪宅云集的上城区和滨江区，在3月出现了涨价小区多于降价小区的情况，也说明了在目前的二手房市场中，核心地段的改善房源价格较为稳定。

但从整体来看，3月二手房“破万”成交量只带来了短暂的热度，涨跌榜数据显示大部分区域的二手房仍然处于降价多于涨价的状态之中。

注：一、以上数据来源于中指研究院，统计为2023年3月二手房成交均价,2023年2月二手房成交均价；表格中“-”代表2023年2月无签约价格或无涨跌情况；二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。

3月，不少数月未成交的豪宅小区也都有了签约数据。阳光海岸签约均价177210元/㎡，金色海岸签约均价143930元/㎡，仁恒滨江园签约均价112600元/㎡。而这些豪宅的价格，与之前相比较为稳定。

阳光海岸

分析涨跌榜八个区的小区涨跌数据可以发现，只有上城区与滨江区的涨价小区数量多于降价。而上城区与滨江区涨价的小区中，不少为核心地段的改善类房源。

一位买家告诉记者，自己一直想买信达滨江壹品的二手房，却眼看着壹品的单价从10万元涨到了15万元。南星桥的中介表示，杭州核心位置的改善类小区，相对来说具有独立的行情。这类房源本身在市场上流通的数量较少，大部分情况下均供不应求，也就造成了价格不断上涨的情况。

信达滨江壹品

南星桥豪宅的资产价格稳定，但有的泡沫却撑不住。曾有“杭州最美安置房”之称的海潮雅园，涨跌榜中的3月签约均价约69150元/㎡。贝壳App上显示，海潮雅园3月成交了2套73㎡的房源，单价都在6.5万元以内，2月签约的87㎡户型，单价也约在6.5万元。而2021年海潮雅园最高签约单价甚至超过了10万元，当时87㎡的户型成交单价也都在9万元以上，也就是说与2021年的成交价相比，海潮雅园不少房源价格至少缩水了200万。

海潮雅园尽管是品质安置房，但并非改善商品房，行情火热时单价超过10万元，是因为有学区光环。如今跌了3万元/㎡，其实单价依然不便宜，但也算是挤掉了泡沫。

海潮雅园

3月成交量爆发，从成交前二十的榜单中可以看到，大部分为总价较低的刚需小区。而作为曾经不少新杭州人“落脚”的老小区，却未出现在榜单中。据市中心的经纪人反馈，老小区的行情从2021年下半年起就不断下跌，到2022年的10月，阶段性筑底的老小区成交量曾有一波短暂的反弹。成交量的增长也改变了一些房东的心态，当时钱江晚报曾有报道，翠苑一区房东为5000元的差价拒绝与买家交易。然而好景不长，今年开年以来，受到21万套高库存的影响，老小区的成交量再次下滑，一些急售的房源也不得不继续降价。

一些房东也开始抱怨，如今“老破小”的业主想要置换真的太难了。小丁在2020年购买了解放路一套“老破小”，总价190万元。三年过去了，小丁也开始考虑置换的问题。但是一打听，发现如今“老破小”出售十分困难。据中介的说法，类似的房子最近一次成交只有155万元。而现在即使挂牌155万元，也很少有客户愿意埋单。也就是说，买房三年，小丁已经亏损了20%，还给他增加了不少置换的难度。

CFP供图

从涨跌榜的数据来看，3月不少老小区的成交均价相比2月确实还在下降。如上城区的皮市巷、小米巷，3月的成交均价都不到3万元/㎡，比2月的成交均价降低了20%以上。还有三里亭苑、近江家园、景芳东区等小区，3月的签约均价相比2月也降了10%左右。拱墅区的老小区，如和睦苑、大关小区、回龙庙前等，3月的签约均价比2月也降了15%左右。

西湖区有“名校学区房”傍身的老小区也不好卖。如松木场河东、马塍路小区、文三路等，3月的成交均价比2月也有15%的下降。不同于普通“老破小”，学区房老小区的流动具有周期性。已经使用完学籍需要置换的房源，通常来说会较为急售。这就出现了诚心出售的学区房价格一再下降的现象，也就是房东认为的“卖房难”。但大部分学籍仍在使用中的房源，则保持挂牌价依旧坚挺，因此学区房的买家也陷入了“好房少”的选择困难之中。

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