年报点评35｜首开股份：行业排名跻身TOP30，2023年目标880亿元

销售表现好于行业平均，负债水平有所改善。

◎  作者 /沈晓玲、贡显扬

【行业排名跻身TOP30，2023年目标880亿元】2022年，首开股份实现全口径销售金额869.6亿元，同比降低24.3%，完成全年1080亿元销售目标的80.5%。CRIC数据显示，2022年首开股份销售金额操盘口径和全口径的排名分别从第43位、第38位提升至第27位和第21位，跻身行业TOP30。2023年，首开股份计划签约销售金额880亿元，计划销售面积369万平方米。

【投资谨慎，聚焦核心城市，总土储保持相对充裕】2022年，首开股份通过竞拍及股权收购的方式新增投资项目4个，规划计容建筑面积合计37.6万平方米，其中3幅位于北京，投资聚焦核心城市。截至2022年末，首开股份总土储未售建面超1550万平方米，较2021年末减少约250万平方米。总体而言，虽然2022年首开股份收缩投资、土地储备规模也有相应回落，但相较于近年来的销售规模和业绩目标，总土储仍保持相对充裕。

【历史高价项目集中出清，营收实现479.2亿】2022年，历史高价地块、低利润项目出清结转，首开股份结算规模和盈利水平降低。年内实现营业收入479.2亿元，同比降低29.3%；毛利润79.6亿元、净利润9.2亿元，分别同比降低40.7%和44.9%；归母净利润亏损。从盈利指标来看，2022年首开股份的毛利率为16.6%、净利率1.9%，同比分别降低3.2个和0.5个百分点。

【债务规模有所下降，三条红线有所改善】2022年，首开股份有息负债规模稳步下降，较上年末减少85.2亿元至1185.7亿元。截至2022年末，首开股份现金短债比和非受限现金短债比较上年末分别降低0.32和0.19至1.15和1.03，短期偿债压力略有提升。净负债率147.3%，较上年末微降；扣除预收款后的资产负债率70.5%，较2021年末降低3.1个百分点。净负债率和扣预资产负债率虽然有一定改善，但仍需持续关注。

【物业经营有序推进，服务北京副中心和冬奥工程】截至2022年末，首开股份实现物业租赁面积109万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米，酒店物业经营等结算收入6.36亿元。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。2022年内，首开股份的多个城市更新项目取得阶段性进展。长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租。

2022年，首开股份实现全口径销售金额869.6亿元，同比降低24.3%，完成全年1080亿元销售目标的80.5%。全口径销售面积317.8万平方米，同比降低19.1%；销售均价27363元/平方米，同比降低6.5%。

在市场下行、行业增速放缓的背景下，2022年规模房企整体的目标完成率水平下降明显，处在历史低位。首开股份年内虽然未达成1080亿元的业绩目标，但其80.5%的目标完成率高于规模房企74.5%的中位值，业绩降幅也好于百强房企-42.3%的整体水平。此外，根据CRIC数据显示，首开股份2022年销售金额操盘口径和全口径的排名也有所提升，分别从第43位、第38位提升至第27位和第21位，跻身行业TOP30。2023年，首开股份计划签约销售金额880亿元，计划销售面积369万平方米。

2022年，行业流动性压力持续、规模房企投资力度收缩明显，首开股份的新增投资规模也有明显回落。年内，首开股份通过竞拍及股权收购的方式新增投资项目4个，规划计容建筑面积合计37.6万平方米。其中3宗地块分别位于北京市朝阳区、北京市丰台区和北京市顺义区，另一种则位于福州市晋安区。截至2022年末，首开股份总土储未售建面超1550万平方米，较2021年末减少约250万平方米。总体而言，虽然2022年首开股份收缩投资、土地储备规模也有相应回落，但相较于近年来的销售规模和业绩目标，总土储仍保持相对充裕。

从总土地储备的结构来看，截至2022年末首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市，按建面分别占到36%和40%。区域来看，环渤海区域占比最高达54%，其中北京占到逾6成；长三角区域占比20%，中西部和珠三角则分别占到13%。总体来说，首开股份的总土储整体城市能级较高，且大本营毕竟相对集中，在目前的行业形势下整体风险相对可控。

2022年，首开股份实现营业收入479.2亿元，同比降低29.3%；毛利润79.6亿元、净利润9.2亿元，分别同比降低40.7%和44.9%；归母净利润亏损4.6亿元。从盈利指标来看，2022年首开股份的毛利率为16.6%、净利率1.9%，同比分别降低3.2个和0.5个百分点。综合来看，一方面，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低；另一方面，首开股份历史高价地块、低利润项目的出清结转影响。

2022年，首开股份有息负债规模稳步下降，较上年末减少85.2亿元至1185.7亿元。其中，短期有息负债降低16.5%至178.8亿元，长期有息负债降低4.7%至1006.9亿元。截至2022年末，首开股份持有现金205.3亿元，长短期债务比5.63，债务结构优化。现金短债比和非受限现金短债比（扣除受限资金及预售监管资金共49.7亿元）较上年末分别降低0.32和0.19至1.15和1.03，尚保持在安全范围但短期偿债压力略有提升。

此外，截至2022年末，首开股份净负债率147.3%，较上年末微降；扣除预收款后的资产负债率70.5%，较2021年末降低3.1个百分点。净负债率和扣预资产负债率虽然有一定改善，但需进一步优化以达到监管要求。

除了地产开发主业外，首开股份也有序推进物业经营板块的发展和优化。截至2022年末，首开股份实现物业租赁面积109万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米，酒店物业经营等结算收入6.36亿元。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。2022年内，首开股份的多个城市更新项目取得阶段性进展。长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租。

此外，首开股份也主动践行首都国企责任担当。报告期内，市级重点项目投资建设如期落地，通州新城项目具备初步验收条件。冬奥服务保障高规格完成，速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号。北京丽亭华苑酒店成为冬奥签约酒店，荣获2022年北京市“工人先锋号”称号。

排版丨Jenny