这几天看到一些信息，突然发觉被带歪了，而且还是大面积的，下面就来聊聊。
01
清华附中比肩一三附？
前几天，福州教育局发布了2023年定向生的认定工作通知，其中提到了一点：
在闽侯上街实验学校就读的教职工子女，可以报考福州高中并享受定向生资格，非该学校的教职工子女，可以报考福州一中、师大附中、三中滨海校区、清华附中福州学校。
这个特殊说明，一下子带起了这所位于福州三江口的新校热度，甚至给出了标题与一三附并列。
分析：关于这个通知，其实并不是新增的，2022年的定向生通知，其实已经有了这个说明，内容可以说没有任何变化。
所以2023年，看到这个标题，就挺莫名其妙的！
当然细心的也可以发现，所谓的一三附，也并非真正的一三附，这里面的三中，是滨海校区的三中，并非正统三中。
关于清华附中，这所新学校，截至目前在福州的定向生评定里面，与三中滨海校区一样，都没有入选，福州所谓的9所优质学校，以及4所一级达标校。
从去年的中招情况来看，这所新校虽然采取一类校的录取，但是实际招生情况并不理想，去年补录的名单里面，该校成了唯一的一所，同时名额剩余较多。
可以说仅仅从数据来说，学校在考生家长层面，并没有得到太高的认可，毕竟一所新学校，没有成绩的背景下，确实存在很大的不确定性。
这所学校除了高中外，还有小初，当初的热度并不低。
其中依靠对口划片的滨江正荣府等，都做到极高的溢价，高峰期3W均价+车位，划片二部的大东海江山府，在2.7W的均价下，也要求捆绑车位。
当然在最终热度退去后，大东海江山府的天量库存，最终也绷不住。
近期又一次全面刷屏，从近期的几次中介发的特价海报来看。
去年10月，优惠14-20W。
今年3月，优惠25-32W。
目前5月，优惠60W左右。
查看备案情况，数据没有造假。
这里面存在中高层的房源，折后均价2.3-2.4W。
对比当初2.7W+车位，可以说这个项目已经跌了5K左右。
关于项目的库存和去化，之前盘点板块的时候聊过，作为福州最大的TOD项目，3000多套的房源。
从2022年开始，去化已经低迷，按去年的去化速度，这个盘要17年才能清盘。
如果真的如此，这个项目的第一批购房者，孩子入读到毕业，依然还有房源在售。
这次仅2个月，就放出更大力度的优惠，同时中介全面刷屏，可以说在库存压力面前，确实房企也绷不住了。
这个项目的表现，也很好的告诉市场，期房的库存，非常值得关注。
随着项目的大幅度降价，对于清华附中当初的溢价盘，很明显是直面的冲击。
虽然项目是2部，但是这并不能阻止市场对学校的认可度。
这几年福州很多板块，也推出的集团化办学，冠名等，但是这里面与清华附中，有本质的差别。
举个最简单的例子，东区的保利云上，冠名榕博集团。
项目均价2.7W去化，这所学校带来的溢价，在期房市场可能就值五百，更多是给予未来的一个预期，实际溢价并不高，或者说没有。
当然在整个福州，大部分的情况都如此。
在清华附中身上，这点是完全不同，周边的新盘，靠着学校划片，做到2.7-3W的价格，还出现捆绑车位。
很明显这所学校带来的溢价，最少有4K-6K。
当然清华附中的资源，跟上面说的集团冠名，确实是天差地别。
但是别人冠名是辅助去化，而这所学校是实实在在的高溢价，这里面的风险明显并不低。
如今，成绩还未兑现的时候，已经有项目开始冲击房价，当然后面还会有吗？
滨江正荣府的安商房，已经开始出现二手挂牌，比如群友分享的这套：90平165万，单价1.8W。
给出的宣传是接送房，怎么理解？
滨江正荣府作为安商房，项目划片一部，不管是商品房还是安商房，只要购买后落户，都可以入读，并不存在安商房无法入读的情况。
这里的接送房，是在变相说明这套房子无证，所以无法落户入读。
如今无证1.8W，未来有证会值多少？
买房看预期，而不是预期未兑现，溢价先买入。
02
撤县划区的幻想？
近期福州关于国土空间规划，通过省政府审查，上报国务院审批。
这份规划里面，有一段关于中心城区的描述，其中除了6区外，还包括闽侯县的部分镇、以及连江琯头。
看到的大部分宣传标题都是：闽侯部分镇+琯头，纳入福州中心城区。
标题没有错误，但是这里面其实存在暗示：闽侯有机会改区？
只要认真查看内容都知道，这个中心城区仅仅是区域规划，跟行政并没有关联。
如果存在关联的话，按原文内容，寿山乡等都要被踢出晋安区。
至于为何如此？
只能说闽侯撤县划区，谈了非常多年，每次有相关的描述，都能带起一波热度，带来流量。
不过时至今日，看上去撤县划区，还是一个幻想。
03
闽侯普高率低？
近期一个关于闽侯的报考人数，与高中录取人数的比例，引起了很大的热议。
整个网络都在声讨闽侯，觉得闽侯就不能买，买这里孩子连高中都读不了。
那实际是否真的如此？
从网络数据来看，2022年闽侯（含高新区）中考报名人数约8200人，但7所高中招生名额合计3216人，相当于只有39.2%左右的学生能上高中。
从而得出闽侯60%孩子读不了高中，与市区50%的录取率，有一定差距。
关于闽侯的普高难度到底多大，首先看看录取线？
以2022年为例，福州末尾的公立高中、城门中学、琅岐中学、亭江中学等，录取线在633，而闽侯的6中、8中，分数是617、601。
仅仅从录取线对比来说，在闽侯入读公立高中的分数更低。
在招生名额较低的情况下，反而录取线更低，只能说明一点，闽侯的整体生源成绩水平偏差。
今年网友分享官方的回应：2023年比2022年多招生360人，录取率达43%，目前建设的高中，未来可新增5100个学位，解决普高率的问题。
从这个回应来看，官方也注意到闽侯县的教育配套与人口增长，存在较大的偏差，也给出了弥补。
按照这几年定向生的节奏，网络出现一个言论：去头部学校，还不如去垃圾学校，更容易入读老八所。
如果按照这个言论，在目前闽侯普高率这么低的背景下，公立高中录取线还低于福州市区。
此时是否得出：去市区读，还不如去闽侯读，稍微努力一下，就可以读普高了。
至于闽侯无法入读福州高中，从而引发的撤县划区。
按长乐的发展来看，即便撤县划区，区域的生源，成绩差异过大，如果无差别的融合，很明显对于长乐，闽侯都是利空。
这些区域的生源，面对市区的学生，最终会导致自身的那些公立高中都会被剥夺。
所以查看长乐的中招条件，就可以发现，比如定向生上，老八所和长乐一中，面对五区和长乐，都是按比例划分，面对定向生比例扩大，实际的招生反而并没有扩大。
除此之外，在长乐普通高中的招生上，同样都是集中面向长乐本地生源，从而保障本地生源有高中可读，避免被市区冲击。
同理目前闽侯的生源质量，如果无差别撤县划区，最终的结局是，可报名学校很多，但是最终普高录取率会更低。
这里面又可以衍生一个话题，看到很多人对于闽侯的普高率看法。
顺便聊聊福州的情况，2022年福州普高线，569分，总分的71%。
福州末尾的公立高中、城门中学、琅岐中学、亭江中学等，录取线在633。
按中考分数段来看，47%不到。
侧面说明：市区接近55%的学生读不了公立高中。
套上闽侯的数据，会发现大家其实半斤八两，无非市区的私立高中名额更多。
不过这些末尾的私立高中，除了高昂的学费外，还有什么优势吗？
对于福州的升学率，分化非常严重，鼓楼+烟台山等，大面积瓜分了名额。
即便有定向生保护老八所等录取，但是对于普高，可是完全看成绩。
所以这样的差异，造就的情况是福州比如目前的城南、马尾郊区等。
自身的生源情况也非常一般，不过这里面并没有所谓本地高中，偏向本地学生招生的政策保护。
所以从上面的录取线可以看到，城南的城门高中、马尾郊区的琅岐、亭江中学等，录取线是633分，远高出普高线。
比闽侯末尾高中，多了30分。
所以在讨论闽侯普高率的同时，不知道市区的购房者，是否考虑过自身的局面更加艰难。
本来就差不多的升学质量，闽侯不会被吸血，而它们反而会，最终的公立普高率，可能连30%都不到。
家门口的末尾公立高中，也要被外溢的生源霸占，最终无校可读，或者去私立高中。
04
盘点总结
关于楼市的话题，节奏可以有很多种，最容易引起的节奏，就是市场最需要共鸣的话题。
在如此无聊的楼市面前，一点点争议的话题，都可以通过渲染放大。
不过对于购房者，最好是理性看待。
闽侯，虽然争议很多，不过并没有那么不堪。
撤县划区，看上去遥遥无期，不过这是利好还是利空，可能也是个问号。