尤安设计净利润同比减少93％，仅绿地欠款就高达2.6亿
文/地金君
作为规模超十万亿的巨大市场，房地产上下游产业链关联行业众多。在楼市繁荣时，房地产带动着许多上下游市场持续稳定的增长；而当楼市逐渐步入调整期，开发商在遭遇流动性危机的同时，也不可避免的给上下游产业链企业带来巨大经营压力。
过去几年，受房地产业影响，下游建筑业正经历艰难时刻。而这其中，就包括知名建筑设计公司尤安设计。
日前，尤安设计(300983.SZ)发布了2022年业绩报告——一份营收和净利双降的“成绩单”：实现营业收入约5.08亿元，同比减少46.81%；实现归属于上市公司股东的净利润约2081万元，同比减少93.16%。
对于公司业绩的大幅下滑，尤安设计在年报第二页就给出了说明：受下游房地产行业整体大幅度调整的影响，建筑设计行业出现了业务大幅减少、资金回笼乏力、市场竞争加剧等困难局面，公司也同样承受了较大的经营压力，营业收入减少较多。此外，下游主要客户普遍出现流动性不畅情况，致使回款延缓的情形加重，应收账款账龄总体有所延长，信用减值损失计提金额增加。
从年报信息来看，融创、保利、绿地、碧桂园、中粮等都是尤安设计的大客户，西安绿地中心、广州保利领秀海、深圳佳兆业宝安项目、青岛金地悦峰等均为公司代表作品。
持续下滑的营收净利
不断攀升的应收账款
作为房企项目开发中的重要服务商，建筑设计公司受房企资金状况和销售景气度显著影响。在楼市繁荣的年代里，下游市场的狂飙突进，曾为尤安设计创造了巨大的增长空间。
根据尤安设计往年的年报，从2018年至2021年，公司营业收入分别为7.3亿元、8.54亿元、9.26亿元和9.55亿元，同期净利润分别为1.28亿元、2.65亿元、2.92亿元和3.04亿元，净利润增速最高时曾达210%。
由于业绩屡创佳绩，2021年4月20日，尤安设计还成功在深交所创业板上市，IPO发行价高达120元。
但好景不长，随着楼市调整期的到来，房企流动性问题不断出现，建筑设计业也逐渐受到牵连，致使尤安设计在2022年迎来业绩低谷。2022年度，公司综合毛利额2.17亿元，比上年度下降53.82%；综合毛利率42.68%，较上年度下降6.48个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前地产产业链企业广泛面临着应收账款风险。一般来说，地产行业规模萎缩了50%，那么实际上设计等领域也差不多是50%的萎缩量。
数据显示，从2017年至2020年，尤安设计的应收账款账面余额分别为3.98亿元、4.66亿元、5.3亿元和6.88亿元，涨势比较平稳。但到了2021年，这一数字突然飙升至9.5亿元，当年期末，公司应收账款余额占当年营业收入的比例也高达99.47%。
2022年，尤安设计的应收账款账面余额有所减少，但也高达8.60亿元。同时，公司应收账款余额占当期营业收入的比例不断上升，到去年年末，这一数据已攀升至169.16%。
对此，尤安设计在年报中表示，一方面，房地产企业融资难度的增加，使其将资金面压力逐步向供应端传导，从而直接导致为其提供服务的建筑设计企业在应收账款回款及时性、安全性方面的经营风险相应增加，建筑设计行业总体性的回款延缓情形进一步加重。
另一方面，房地产企业由于缺乏新资金参与新地竞标和新项目启动，使得土地成交急剧萎缩，从而直接导致从事前期服务的建筑设计企业业务量亦相应出现较大滑坡。
尤安设计称，公司的下游客户主要为国内知名的房地产开发企业。如果该等客户受宏观经济波动、房地产市场调整或自身经营管理等因素影响，导致实际不能或不能如期支付公司的应收款项，则公司将面临应收账款余额增加引致的营运资金周转及坏账损失风险。
值得注意的是，在2022年年报发布的同时，尤安设计也发布了关于2022年度计提资产减值准备的公告。去年全年，尤安设计计提资产减值准备合计1.16亿元，这导致公司2022年度利润总额减少1.16亿元。
债务重组背后
绿地为主要拖欠客户
地金君了解到，2022年尤安设计的前五大客户分别为绿地控股、中国保利、上海港城开发集团、中国金茂和华润置地，这五家房企的销售收入占尤安设计当期营业收入的比重为48.53%，虽然较上年减少了2.20个百分点并呈现出逐年减少的趋势，但仍存在客户相对集中的风险。
其中，绿地控股销售额占尤安设计年度销售总额比例最高，达25.19%；其次是中国保利，占比12.08%。值得一提的是，往年里，绿地控股的应收账款余额占尤安设计应收账款总账面比例也是最高的，从2020年至2022年，这一比例分别达到64.53%、43.45%和 39.31%。
和客户的深度绑定，也导致尤安设计在2022年遭遇了严重的债务危机，以致公司需要进行债务重组。
无奈之下，2022年9月，尤安设计发布公告称，拟与绿地控股、保利集团、大众置业、融创中国、中国金茂、中粮集团、宝能集团以及他们控制下的企业进行债务重组。债务重组人拟以其开发建设的总计建筑面积1.72亿平方米的144项已建成和在建商品房，作价约2.95亿元，用以抵偿其所欠付尤安设计的设计咨询费合计约2.95亿元，差额98862元由尤安设计以现金方式结付。
据了解，在近3亿元的欠款中，光是归属绿地控股的款项就高达2.6亿元。也因此，当时绿地拿出来的抵债的资产也是最多的，共有119套商品房，房产面积14712.72平方米，抵债作价2.61亿元。不过该等资产的评估价只有2.24亿元，相差了3700万元。
此外，大众置业所拿出的11套房产抵债作价2070.35万元，但评估价只有1525.36万元；融创中国拿出的7套房产抵债作价447.76万元，评估价为445.86万元；宝能集团拿出的2套房产抵债作价379.74万元，评估价343.72万元。
截止2022年8月31日，本次债务重组所涉尤安设计的债权已计提信用减值损失合计5196.43万元，该等债权在尤安设计账面的净值约为2.43亿元。抵债房产于2022年8月31日的评估价值为2.52亿元，该等评估价值较抵债房产的作价2.95亿元（已含增值税）减值0.43亿元。
2022年末，尤安设计对上述抵债房产再次进行资产评估，抵债房产于2022年12月31日的评估价值为2.45亿元，该等评估价值较抵债房产的作价2.94亿元（已含增值税，已剔除中粮集团的金额），较2022年8月31日时点的评估结果同口径减值0.58亿元。
根据2022年年报，截至年末，绿地控股的抵债房产中仅有13套完成交付，还剩106套未交；大众置业有2套抵债房产完成交付，9套未交；融创中国0套交付，7套未交；中国保利0套交付，3套未交。
据国家统计局发布2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2023年4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。
在中原地产首席分析师张大伟看来，2023年4月份，在3月份房价全面普涨后，出现了小阳春退热的现象。房价上涨城市明显减少，特别是二手房房价上涨城市明显减少了21个。在4月份创造最近4年最热小阳春3月的情况下，4月市场有所见顶回落。
在此背景下，日前尤安设计发布了2023年一季度报告。数据显示，今年一季度，尤安设计的营收继续下滑，净利润更是由盈转亏：公司实现营业收入6308.16万元，同比下降35.39%；归属于上市公司股东净亏损855.26万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净亏损1394.12万元。