本报记者 苏向杲
国投泰康信托研究发展部日前整理的行业数据显示，4月份房地产类集合信托产品成立规模为36.37亿元，环比下降12.7%，同比下降57.21%，绝对规模处于2019年以来4%的分位以下水平。
“房地产类信托成立规模继续保持低位。防控风险和处置存量项目是信托公司房地产信托业务的重心，创新业务暂时未成气候，因此房地产信托短期内没有大增的可能。”就4月份房地产类集合信托成立规模的增速，用益金融信托研究院研究员喻智如是点评。
短期内增速仍将受到压制
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，分为房地产类集合信托和房地产类单一信托，其中集合信托占主流。
去年，受严监管、房地产市场下行等因素影响，投向房地产的资金信托余额出现大幅下行。据中国信托业协会披露，截至去年末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，占比为8.14%，同比下降3.6个百分点。
“今年以来随着政策不断发力，房地产市场在底部企稳，部分数据边际回暖，但房地产信托市场环境并未有明显宽松，叠加部分信托公司仍处于存量业务重整以及清算阶段，地产类信托短期内或仍以压降为主。”中融信托旗下的中融研究近期发布的报告表示。
用益信托网的数据显示，今年以来房地产类集合信托成立规模持续收缩。前3个月，房地产类集合信托产品共计成立86.62亿元，规模占比5.24%，占比同比下滑6.74个百分点。4月份，房地产类集合信托产品成立规模为36.37亿元，环比下降12.7%。
“受不确定性外部环境及严监管影响，房企信用下沉，短期内信托公司或仍受困于房企信用和舆情风险的影响，目前的房地产信托业务主要是存量续做业务和纾困化险业务，规模短期内仍受到压制。”用益信托资深研究员帅国让对《证券日报》记者表示。
“从我们监测的今年1月份至4月份信托违约事件来看，房地产信托仍居首，说明存量风险仍在释放中。与此同时，尽管目前优质头部房企销售情况有所改善，但在楼市整体未出现实质性回暖情况下，预计信托公司在房地产领域会谨慎展业。”帅国让进一步表示。
存量业务风险化解压力较大
在房地产类集合信托成立规模下滑的背后，该类业务存量风险如何化解仍是监管部门和市场关注的焦点。
4月17日，国务院国资委发布的《关于做好2023年中央企业违规经营投资责任追究工作的通知》指出，2023年，各中央企业要将当年办结的一半以上核查项目形成管理提升建议书，同时高度关注房地产信托、政府和社会资本合作（PPP）项目、非主业投资等存在风险，针对性提出管理提升建议，更好发挥责任追究工作“防未病”作用。
国投泰康信托研究院院长邢成对《证券日报》记者表示，房地产信托的存量风险是在市场风险和政策风险叠加下产生的，目前化解难度较大，且有三大特征：规模大、范围广、期限短。
“‘规模大’指，房地产信托此前是信托公司传统优势业务，规模一般排在前三位，各家存量都较大；‘范围广’指，有项目风险的开发商不是一两家，而是很多家。‘期限短’是指，今年3月份发布的《关于规范信托公司信托业务分类的通知》，对相关业务设置了3年整改过渡期，而房地产信托的底层资产流动性较低，3年期限相对较短。”邢成说道。
邢成还表示，今年房地产信托面临的主要是市场风险。今年房地产业利好政策不断，但受收入等因素影响，消费者对房地产的需求仍不足。需求不旺的底层资产市场自然会增加该类信托风险。
基于此，邢成表示，化解风险要未雨绸缪，在具体形式上要“堵疏结合”。“堵”，即对抵制押物，该保全的保全，该起诉的起诉，该封存的封存。“疏”，即对一些优良的开发商和房产项目，仍要给予必要的金融支持，包括贷款融资、债务展期等。
今年依然有市场机会
“即使面临严峻形势，但今年房地产信托并非完全没有市场机会。”邢成说，对信托公司而言，首先，房地产信托需要优化升级，在资金运用形式上，要从融资贷款向股权投资转型，这既是监管鼓励的，也能为信托公司提供更好的投资收益。其次，在底层资产的确立上应由传统的单一住宅房地产，逐渐向工业地产、商业地产、物流地产等标的拓展。目前，仓储地产、物流地产很火爆，且市场形势非常好。住房租赁市场、REITs类房地产信托都是重要的转型方向。当然，上述两大转型路径，均对信托公司的投资能力、风控能力、业务流程、团队结构等提出更高的要求。
资管研究员袁吉伟也对《证券日报》记者表示，房地产信托向住房租赁市场等市场转型得到监管部门支持，是转型的方向。不过，这些细分领域投资周期会更长，对信托公司的市场把控、项目运营、人才建设、投研能力等方面提出更高的能力要求。
实际上，公开信息显示，2022年以来，建信信托、中建投信托、中铁信托、中信信托等多家信托公司已在住房租赁市场有较大布局动作。今年4月24日至25日，建信信托与建信住房租赁联合召开业务合作研讨推介会，关注重点包括住房租赁、私募股权、不动产投融资、证券投资、投行及服务信托、财富管理等领域。
“当前，房地产信托的风险依然在逐渐释放中，在‘房住不炒’的监管政策下，传统的房地产信托业务规模及占比逐步压降，这都有助于信托公司积极推动业务转型。”帅国让说道。
（编辑 孙倩）