作者：子非鱼
01 | 惠州两个低价盘被封
前两天才给惠州市点赞，赞赏他们对于降价持“属于市场行为，没问题”的表态，谁承想，打脸了。
根据财联社爆料，4.8折价格出售的大亚湾区臻悦府和6折卖房的惠阳区铂悦府，均遭遇了封盘。
先简单介绍一下两个楼盘的基本情况。
大亚湾区臻悦府，备案均价为14741元/平方米，目前低楼层价格在6800元/平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。按照最低价格计算，相当于打了4.8折。
第二个盘铂悦府早在2019年就已经开盘，当时的备案价是1.5万/平方米至1.6万/平方米，去年市场冷却的时候，成交均价在1.2万元-1.3万元/平方米左右，今年项目将清盘，才以6折优惠出售。
但如此打折，老业主们坐不住了。凭什么我买的时候要1.5万、1.6万，现在的购房者买只需要9000多就能买，而且还是现房，送车位。
一夜睡醒，老业主们发现自己净亏了50万，所以联合起来，维权了。
这一维权事件之后，惠州市惠阳区于5月20日发布了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，其中明确：
开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
02 | 惠州楼市现状
引发惠阳区发布红头文件的原因，维权肯定有一定影响，但不是根本因素。
毕竟这种引发开发商打折卖房而被维权的事件，各个城市都有，屡见不鲜，这也不是什么违规行为，无可厚非，根本用不着管，而且也管不过来。
几年前武汉就有这样的业主，因开发商低价卖房组织维权，结果被行政拘留了。
引发惠州重视的根本因素，是市场现状。
惠州由于之前被炒作得非常凶悍，尤其是靠近深圳的惠阳、大亚湾，一度收紧了限购。但随着去年行情变冷，限购又再度放松。
然而，放松也没能改变惠州的下跌趋势。由于价格太高，泡沫太大，惠州房价自去年开始，就进入了不断打折降价让利的局面。
去年包括很多品牌房企在惠州的项目，都推出了送首付、送装修、送车位、送购物卡等等优惠活动。
总而言之，惠州目前打折盘几乎遍地都是。
去年克而瑞披露的各城市库存量数据，惠州一直处在前列。去过惠州的人，第一印象应该都是楼盘太多了。
但惠州的人口并不多，这些楼盘主要就是吸引深圳人去买，去投资。
惠州面积1.13万平方公里，相当于5.5个深圳的面积，但人口只有605.02万，去年人口还减少了1.58万。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
惠州目前新房库存1727.4万平方米，去化周期34.2个月，远超住建部划定的安全警戒线。
尤其是大亚湾，库存最高，去化周期最长。
这种局面之下，没有第二条路可选，只能降价让利，来推动成交。
之前惠阳的还有一个可以供炒作的噱头，就是深圳地铁14号线、16号线延伸至惠州。
但是，这个噱头在深圳公布的2022年深圳地铁第5期方案时，地铁14、16号线的延长线并没有纳入，特别是呼声最大的14号线。
原本的利好没了，转变成利空，更加大了惠州房价的下行压力。这才有了开发商们打骨折降价的场景出现。
但为何一周前大亚湾房管局的态度还是“市场行为、没问题”，几天后就惠阳区就出台红头文件，限制首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等行为呢？
可能是迫于舆论压力，毕竟被每日经济新闻曝光之后，这事已经成了最近一周的热点话题。
其实，趋势已经形成的当下，这些文件也很难阻挡，开发商现在最紧迫的是把房子卖出去，而不是砸在自己手里，他们还是会想出各种办法来实现降价。
降价，其实没有什么不好。正如我在前两篇文章中强调的，楼市最怕的不是降价，而是失去流动性。
没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。
而接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。楼市最怕的就是陷入僵局。
目前的宏观大环境，目前的消费、就业和收入复苏情况，硬扛着不降，成交量会继续缩水。
03 | 惠州楼市警示
惠州楼市现状，给我们最大的借鉴意义在于，对于那些本身经济、产业实力不够强，库存量超大的卫星城，买房需要特别谨慎。
卫星城是上一轮楼市炒作中最热门的话题之一。但再回首会发现，大部分卫星城，都一地狼藉，比如北京的卫星城廊坊，比如南京的卫星城句容，比如深圳的卫星城惠州和中山。
中心城市上班，卫星城居住，是中介们最喜欢用的术语。同时，利用中心城市辐射的噱头，来体现卫星城的价值。
其实，即便能量场强大如京沪深，最大的辐射半径也不过50公里而已，有些城市自身的郊区都没有带动起来，还谈什么带动卫星城发展。
但资本无视一切，在上一轮浪潮中，核心城市的卫星城一片躁动。
然而，狂欢之后一片狼藉。
看看如今的廊坊，房价相比于高点时期已经膝盖斩。南京的卫星城句容，去年被爆料，很多投资客偷鸡不成蚀把米。
中山的马鞍岛、惠州的大亚湾，亦是如此。
惠州和中山，两座城市面积较大，实力偏弱，房屋供应量非常大，一旦限购阻断了深圳客的进入，没了深圳客接盘，就是一场梦幻泡影。
北京的燕郊也是一样，纯属是北京的睡城而已，其自身的产业、经济都很羸弱，楼市过度依赖北京，最容易受到调控影响。