居委干部一说起中山医院旁的“病区房”就头大！现在怎么样了？
地处徐汇区枫林街道的中山医院，其周边环绕着诸多高层商品房、商住两用楼和医院家属楼，其中规模最大的是有着2000多人居住的中山新村。从曾经为社区居民所诟病的“病区房”，到如今和谐有序的“病友之家”，短租房经历着一场“由乱到治、由治到安”的蜕变。
今年两月正式开始施行的《上海市住房租赁条例》如今已满三个月，在对群租房下禁令、对“二房东”加大“紧箍咒”落实监管之下，上海住房租赁市场秩序整体趋好。
以《条例》为指引，枫林地区医院周边短租房市场做了哪些规范化探索？在上海推进市域社会治理的过程中，短租房市场的自治共治局面又为社区带来了哪些获得感？近日，记者带着这些问题走进枫林街道，寻找从“短租房”乱象到“病友之家”变化背后，由徐汇区委政法委指导、枫林街道探索，公安、城管、房管等多部门参与协同治理的“蜕变之路”。
短租房供不应求
环境脏乱差、治安隐患频出
中山医院周边的短租房需求由来已久。在医清居委书记徐鸿飞的印象里，这些租客基本都是外地来沪看病的，因大多是疑难重症，租住时间短则数日长则数月，相较于宾旅馆，短租房厨卫齐全，也更符合病患和家属的需求。
“病人需要专门的饮食，旅馆酒店没办法实现，而小区出租房有独立厨卫。”徐鸿飞告诉记者，市场的需求摆在那儿，医院周边的短租房供不应求。据不完全统计，枫林地区短租房存量400多套。其中，一街之隔的中山新村直线距离最近，短租房比例较高，760户中就有80余户出租。
随着红火的市场接踵而至的，是一系列问题。“首当其冲的就是‘人’没有抓手去管，租客时常流动，不少房子又经历了二房东、三房东层层转手，一旦出现房屋漏水、扰民等问题，连人都找不到。”居委干部一说起这个问题，直呼“头大”。
而有的二房东为了赚钱甚至将短租变群租，人员进进出出，给小区治安环境带来了极大挑战。不仅如此，因为群租的条件比较简陋，私拉电线等消防隐患也是层出不穷，小区居民对此怨声载道。
枫林路派出所社区民警姚恺刚接手小区时，几乎每天都有居民向他反映短租房内外的种种问题，甚至要他帮忙把租客赶走。“中山新村本身是一个老旧小区，居住在此的多是一些老年人，生活作息相对固定且简单，频繁流动的租客和吵闹的环境让矛盾不断。”
姚恺回忆，这些纠纷不仅发生在租客与居民之间。租客与“二房东”之间因为押金、费用等无法达成共识，抑或是“二房东”彼此之间因为抢生意、恶意抬高房价等行为也时常成为矛盾的爆发点。
是堵还是疏？
组建自治小组实行统一管理
是堵还是疏？成为当时摆在枫林街道面前的一道难题。
起初，我们也牵头多部门开展过一系列整治行动，也对群租等乱象进行过处罚，阶段性打击的成效是有的，但回潮的问题也无法从根本上解决。”
枫林街道相关负责人坦言，如果“一刀切”地将这些租客全部赶出中山新村，当然也可以实现，但不过就是将他们从这个小区赶到了那个小区，因为市场的需求在那里，有需求就会有市场，就会不断有房东去迎合这个市场，街道层面意识到，光靠堵不行，还是要疏堵结合才能取得长效，其中最关键的问题就是要让这些租客与小区能够和谐共处。
有了街道层面的指引，姚恺会同居委一起梳理出中山新村附近30余个短租房出租人，并在街道党建引领之下召集这些人成立自治小组，不断修订完善管理规范，切实将短租房管起来。
“考虑到短租房是以就医需求为导向的，我们提出的第一个要求就是房间只能面向病人出租，在进行身份信息登记时需要先看病历卡。”姚恺告诉记者，在此基础上，派出所人口协管员会不定时上门对这些租住人员进行信息核查，从源头上确保“人有抓手”。
“为了杜绝消防隐患，每一套出租屋内我们还要求配备灭火器，并通过张贴租客告知书的方式，畅通服务与投诉的渠道。”姚恺告诉记者，为了真正让自治小组发挥自治的作用，他们还从出租人中推选出一名组长，负责联络协调辖区短租房内外事务，从人员登记、消防设施、卫生标准到租住价格，共同协商出一套统一的管理标准。并通过不断探索，将规范化的细则予以完善，对散发小广告、群租等违法违规行为，明确了相应的惩戒机制。
一旦有不按照规定执行的房东，自治小组将对其进行罚款，督促其整改。情节严重的，自治小组将报告相关部门处理，并执行强制清退，在管理上实现真正的闭环。
专业“二房东”转制“正规军”
《条例》之下合法化经营
今年2月，《上海市住房租赁条例》正式实施，立法对群租现象“亮剑”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大了对“房东”的监管。其中，针对“二房东”，《条例》规定，个人以营利为目的的转租房达到规定数量，需依法办理市场主体登记。由此，加强“二房东”管理，以便倒查追溯，保障租客权益。
“这其实也给我们提供了管理的思路，即用市场化的手段探索一种新的治理模式。”枫林街道相关负责人告诉记者，在《条例》施行之后，这些专业“二房东”已经走上“企业化”运作的道路，在政府监督下合法合规地进行经营。
据悉，目前在街道层面，原短租房“二房东”已按要求成立房屋租赁公司21家，已到街道申请备案439套。
“我们要求短租房经营活动必须以房屋租赁公司名义开展，擅自以个人名义开展活动的，管理部门将依法采取措施予以制止，并依法给予处罚。”街道相关负责人告诉记者，在备案登记流程中，短租房经营者还需要持房屋权属证明材料、房屋租赁登记备案凭证、经营者营业执照、业主同意转租说明等材料向街道备案。
“我们也会根据短租房经营者提供的材料，联合相关部门对租赁房屋功能区分布及面积划分、软硬件设施及周边环境的安全、消防、卫生、有利害关系业主的意见等基本情况进行现场核验，避免违法建筑租赁、不实租赁、非法租赁情况的发生。”
不仅如此，配合小区的精细化管理，枫林街道还通过自治共治探索出了诸多短租房管理的“金点子”。比如针对卫生环境这一块，目前，中山新村的短租房都使用与居民颜色不同的橙色垃圾袋，医用垃圾需要装进黄色垃圾袋，避免产生卫生安全问题。
在邻里关系方面，由于房屋结构较老，隔音隔味较差，如有其他居民反映短租房漏水、租客烧菜味道太冲鼻等问题，居委也能通过自治小区的组长迅速联系到房东，督促其及时修缮房屋、为租客更换房屋，避免产生邻里矛盾。
从“灰色地带”变成在阳光下经营，“二房东”的形象也变得越来越好。“疫情期间，我们小区这些‘二房东’还就地转化为志愿者，担负起为民服务的使命，受到小区居民的好评。”医清居委书记徐鸿飞告诉记者。
协同治理实现“多方共赢”
探索“白名单”制度 向全区推广
现下，枫林街道短租房市场规范化经营已初具雏形，市场治理渐有成效，市场管理机制日趋明晰，市场发展日益有序。从无序到有序，从单打独斗到协同治理，如今小区的报警数也从原来的每月40余起变成了两三个月1起，治安消防隐患基本消除。
“有人管得了，有事叫得应，现在小区短租房不吓人了。”“他们垃圾都不乱扔了，有时还会帮我们把门口的垃圾带走，挺守规矩的，大家见面也都客客气气的。”……在记者采访过程中，居民们纷纷为短租房的变化点赞。短租房自治小组在居民中也有了一个温馨而响亮的名字——“病友之家”。
而这样的治理成效也是大家喜闻乐见的，“来沪看病群体的租房需求解决了，老小区居民闲置房的问题解决了，“二房东”可以合法经营了，小区居民也能回归正常的生活了。”在居委干部们看来，这正是多方共赢的良性循环。
“如今我们能够做到，矛盾不出小区，通过自治加共治，让问题解决在基层。”作为中山新村的社区民警，姚恺同样欣喜于这样的变化。
记者从采访中获悉，下一步，枫林街道还将牵头成立枫林地区短租房企业行业协会，倡导协会建立短租房行业制度，制定符合公安、消防、住建、安全等部门要求的行业规范和管理标准。
同时枫林街道积极细化行业服务内容，提高行业标准和准入门槛，加强强制性标准管理。比如街道统一制作备案房屋公示牌，每户一码，严格要求入住人员扫码登记信息。街道将主动参与街道共治、协调短租房矛盾纠纷的短租房企业纳入“白名单”，优先推广承接租赁业务。
在区级层面，徐汇区也将对枫林地区短租房的协同治理经验做总结，争取将这一“枫林经验”向全区推广。