原告某酒店运营公司一次性承租了两栋物业，没料到其中一栋为违法建筑，以致无法办理相应手续，导致纠纷发生。龙岗法院因案制宜依法处理。该案经二审判决，维持原判。法官表示，租赁合同中关于合法建筑的约定应认定为有效，关于违法建筑的约定应认定为无效。
酒店运营公司花巨资租房却遇到麻烦
龙岗法院经审理查明，2019年1月7日，原告某酒店运营公司与被告某公司签订《房屋租赁合同》，原告公司承租被告公司的单身宿舍与地产大厦两栋物业。原告公司根据合同约定向被告公司支付履约保证金及首月租金合计1023902.1元。
原告公司装修时发现承租的物业存在安全隐患。被告公司委托第三方出具《重新装修改造可行性结构检测鉴定报告》，称两栋物业均存在“主体结构安全性不满足按拟定方案重新装修改造要求”。于是双方又签订《补充协议》，约定由原告公司对承租物业进行加固处理，被告公司则给予原告公司自2019年3月1日至10月20日的免租期。
随后，原告公司在办理《房屋租赁凭证》时得知，租赁合同载明的地产大厦房产证号与被告公司附在合同后的房产证复印件信息不符，且办理租赁合同备案及房屋租赁凭证时无法查询到该房产证号或该房产。经咨询得知，该房产证在国土局系统无法查到，该物业所在宗地上也没有任何产权证。原告公司无法办理房屋租赁凭证及后续装修改造、消防、营业执照等手续。于是原告公司多次与被告公司沟通，被告公司坚称地产大厦房产证真实，但无法配合原告公司办理上述手续。
在无法取得房屋租赁凭证、装修申请被驳回的情况下，原告公司致函被告公司，建议双方友好协商解除合同并退回原告公司所有费用。随后，被告公司向原告公司发出解除《房屋租赁合同》通知书，理由是原告公司未支付2019年3月至2019年10月的房租。原告公司复函称，被告公司无权解除合同，因被告公司违约造成租赁合同目的无法实现，原告公司有权解除合同并要求被告公司返还原告公司的履约保证金及首月租金合计1023902.1元、赔偿原告公司的装饰工程设计费等损失166000元。后原告公司诉至法院。被告公司则反诉请求解除双方《房屋租赁合同》及补充协议，并不予退还履约保证金853251.75元，原告公司须支付2019年4月1日至11月27日的租金2237415.7元及违约金，并承担律师费80000元。
法院因案制宜依法作出判决
龙岗法院审理后认为，房屋租赁合同是否全部有效或部分有效，应根据租赁物是否办理建设工程规划许可证进行认定，租赁合同中包含两个独立的租赁物的，合同中关于这两部分租赁物约定的效力应分开认定。案涉地产大厦为五层，加建的第五层与原建筑物是一个不可分割的整体，未办理建设工程规划许可证或审批手续；单身宿舍已办理建设工程规划许可证。案涉租赁物包括了违法建筑和合法建筑，为独立的两栋建筑，应分别认定合同效力，之后再分别按照有效合同和无效合同处理相应的合同解除、租金（占有使用费）、押金返还、损失赔偿等。如无特别约定，可按两栋租赁物的面积按比例分摊计算各项诉请的金额。
原告公司通过招投标方式成为涉案租赁物的承租方，应对涉案租赁物的情况进行充分了解，其在明知地产大厦第五层加建未办理审批手续的情况下签订合同，应承担相应的风险。法院认定原、被告对于地产大厦相关合同约定无效均存在过错，对过错后果各承担50%责任。《房屋租赁合同》及补充协议中关于单身宿舍的相关合同约定合法有效，双方应按约履行。合同明确约定原告公司“自行负责解决所有可能的许可、备案等经营问题”，原告公司“复函”所述解除合同理由不能成立，其提前解除合同，应承担违约责任。
龙岗法院依法作出判决:一、地产大厦加建部分与原建筑物不可分割，未办理建设工程规划许可证，故确认双方《房屋租赁合同》及补充协议中关于地产大厦的合同条款无效;单身宿舍已办理建设工程规划许可证，确认关于单身宿舍的合同条款有效，于2019年11月27日解除。二、由于地产大厦相关合同约定无效，被告公司应返还原告公司地产大厦履约保证金340275元并赔偿原告公司地产大厦装修设计费用损失33100.23元，无需返还原告公司单身宿舍履约保证金512976.75元。三、由于当事人双方《房屋租赁合同》及补充协议中关于单身宿舍的约定有效并确认解除，原告公司应支付被告公司2019年4月1日至11月27日单身宿舍租金1348137.77元及违约金、2019年10月21日至11月27日地产大厦占有使用费差额26545.61元、支付被告公司律师费48096.17元。四、驳回原告公司和被告公司其他诉请。本案经深圳市中级人民法院二审，维持原判。
（原标题《租房两栋，一栋为违法建筑，龙岗法院这样判……》）
（作者：深圳特区报记者 张燕 通讯员 张建国）