大城的宿命是什么？
普遍共同点：开发周期长，要靠时间的堆砌。
配套兑现慢，甚至有“半路夭折”的风险。
比如天津，有的城，20年了，还没收官；
有的城，开发两期就搁置了，更别提配套的兑现……
以至于现在，没有太多房企敢承担“造城”的项目。
三百六十行，行行出状元。
有家房企是“造城高手”——金茂。
在天津落地的上东金茂智慧科学城，兑现速度“令人错愕”，更令同行汗颜。
2020年8月一期启动，两年半的时间，已开发到D1地块。
整个大盘127万方的体量，已开工建设了67万方，规模达56%。
这么短的时间，竟然就开发过半，果然跑出了“金茂速度”。
可以说，上东金茂智慧科学城，破局了大城的宿命。
我们以它为案例，来剖析一座快速生长的大城，究竟是怎样的？
上东金茂智慧科学城效果图
最直接的原因，上东金茂智慧科学城满足了“政府、房企、买房人”三者的高度统一。
看似简单，实则极难，哪一环出问题，都无法成功。
政府部门，在“造城”这件事上，更多是战略性的布局。
按照“微笑曲线”均衡发展，城市建设重心，开始东移。
地铁建设，代表政府给予的资源倾斜，引入大配套。
上东金茂智慧科学城内，地铁先行。
4、10号线交汇于沙柳南路站，已建成通车。
10号线方山道站，也在城内，仅出入口就设置了4个，可见其重要程度。
“造城”，需要有“基石房企”，得具备两方面的能力：
第一，有实力，资金稳健，能持续投入。
第二，有城市运营能力，整合资源。
引入小配套，耐得住性子深耕，不能“打一枪换一地”。
这两方面全都得心应手的金茂，早已笃定这座城。
它就是“基石房企”。
大城蓝图本身的意义，不仅在于规划，更在于落地。
从2020年起，金茂持续为大城引入全维度的配套，营造生活方式。
约27万平米的览秀城正在筹备建设中。
金茂将打造一站式购物消费主场，从效果图来看，超级炫酷。
金茂览秀城效果图
未来天津，览秀城、万象城、大悦城三足鼎立，“集齐”重量级商业。
览秀城，相当于城东的“定海神针”，不仅是地标，也是激活区域的关键节点。
凭借金茂领先的商业体系与运营能力，津滨大道的商圈，将升级为PLUS版本。
上东金茂智慧科学城，整体规划了9个教育地块，是“儿童友好型”板块。
南开公能小学，2020年动工，2022年9月已经开学。
今年4月，举办了首届运动会。
金茂不仅快速兑现了教育资源，也助推了板块内的教育质量。
天津南开公能小学实景图
同样也是两年多的时间，金茂搭建了部分公园系统。
约2.2万平米的J-park体育公园，2022年已开放。
包括篮球场、足球场、儿童游乐场、休闲健身区、环形步道等功能空间。
上东金茂智慧科学城实景图
另外，约5000平米的城市公园、约3.5公里的带状公园，均在建。
短期内将形成“三公园环伺”，业主可以零距离享受公园式生活。
对于上东金茂智慧科学城的建设，政府、房企已“拧成一股绳”。
买房人的共识，也很关键，这涉及到城内是否有人口流入。
最有力的佐证，就是销售数据。
上东金茂智慧科学城，2020年8月一期首开。
以“四开四罄”、月均销售超100套的成绩，跑出“金茂速度”。
2020下半年，始终保持“单价2万+”住宅线中，销售套数、面积的“双冠军”。
并且，于2022年9月，提前三个月交付。
交付品质得到买房人和业内的高度认可。
上东金茂智慧科学城一期实景图
一期快速售罄后，二期接棒热度。
2022年入市后，销量继续霸榜。
至此，金茂的红盘效应，再次放大。
而更令地产圈“膜拜”的是，三期仅4个多月就进入尾盘状态了。
最关键的，这三期地块，都没有以价换量，以相对高的单价保持热度。
在近几年的天津楼市，绝对是顶流的现象级。
这就是买房人的共识，是最真实的反馈。
其实，买房人看的比较实际，无非是地理位置和兑现力。
由此也反推出，上东金茂智慧科学城“造城”成功！
两年时间，已能看出，金茂非常擅长做城市运营。
不是在造梦，而是实打实的快速兑现，速度与质量“齐头并进”。
并非单纯为了卖房，也不是营销噱头，而是真的要深耕，把这个板块拉起来。
在金茂一贯的造城能力下，正在输出一个全新的城市生活样本。
以住宅、商业、教育、公园、出行为依托，搭建骨架、重构板块面貌。
对这片区域在城市中的地位，进行了“再定义”。
这样的“造城”模式和速度，本质上也是想让更多人留下来。
有人的地方，才有生活，才有“城”。
随着一二三期住宅地块的尾声，买房人已经“催更”了。
马上，上东金茂智慧科学城将推出D1地块新产品。
似乎到了“大城”的转折点了。
我们先来感受下，金茂对于D1地块的定位是怎样的。
它将输出一种怎样全然不同的人居生活？
上东金茂智慧科学城D1地块效果图
首先，D1地块的位置，是“大城封面”。
从快速路下来，最先映入眼帘的就是这个方正的地块（1号地）。
也就是说，D1地块距离市区最近。
由此，它代表着整个城市运营的门户形象，自然要做的更高级。
就像社区大门一样，是给人的第一印象，极具标签感。
规划示意图
另外，紧邻3.5公里绿色飘带中最宽的一段生态资源。
与地铁、商场之间，在300-800米的适宜距离，步行即可到达，北侧还规划有学校。
D1地块，同时兼具了大城门户封面、丰富的城市配套、静谧的生态资源。
闹中取静，很有都市宜居感。
其次，D1地块要打造颠覆性的标杆产品。
外立面，开启了公建化的新路线。
米白色加香槟金金属的细节，勾勒出与以往不同的立面。
高颜值、更摩登。
上东金茂智慧科学城D1地块效果图
景观园林，也相应升级。
首次打造东方韵气质园林景观，强调中式进制规划的仪式感和院落景观。
上东金茂智慧科学城D1地块效果图
D1地块整体仅有15栋楼，不到500套房源，全部为纯三居洋房。
此次，金茂对于室内精装，引入了更高的标准。
采用宝格丽式美学，从颜值、收纳到材料，都更匹配精英人群的居住需求。
上东金茂智慧科学城D1地块效果图
再者，128平米改善大户型首发。
D1地块中，设计了128平米的大三居户型。
这也是上东金茂智慧科学城中的第一个大户型，圈层更高阶。
南向约12.4米的面宽，大宅的尺度感“溢于言表”。
餐客厨一体的巨厅，更能顺应改善家庭的生活模式，承载更多生活场景。
比如岛台、西厨、茶室、健身区……增加全家人的互动。
上东金茂智慧科学城D1地块128平米户型图
基于D1地块的三个标签，我们惊奇的发现，金茂的城市运营已经进入3.0时代。
是一个用更高端的品质，全面拥抱改善的时代。
上东金茂智慧科学城，已从量变引发质变。
两年多的时间，上东金茂智慧科学城已经完成“原始积累”。
城市界面的大幅改观，学校、公园、商业的陆续落位，使板块价值以及宜居程度，与初始期已完全不同。
由刚改向改善跃升，这也符合板块发展的自然规律。
由于板块升级，上东金茂智慧科学城开始“捕获”到改善人群。
改善人群的眼界更宽，居住需求也更精细化，对产品要求较高。
金茂察觉到了这一变化，基于买房需求的转变，相应升级了自己的产品力。
为什么增加128平米的大户型？
为什么开始讲究做新中式意境的园林？
关键核心原因就在这了，因为客群发生了变化，需要贴合改善的气质。
我们看到，金茂并没有在既有红利上“吃老本”。
其实以之前三个地块的流速，继续“复制粘贴”也无可厚非。
但金茂拒绝了“路径依赖”，而是“以人为本”的不断调整。
本质上是希望各个空间与人，可以更好的融合在一起，这是金茂正在思考的。
回归到结合城市去做大城，并且愿意沉淀下来探索未来趋势的房企，真的不多了。
金茂的深耕，以及产品升级，反过来又“反哺”这座大城。
以前的定位，更多是品质型的刚改。
经过内部持续升级、迭新，已经蜕变为改善的标杆，从而吸引更多的改善人群。
的确，有的大城，十几年来产品线都不会升级，吸引的只能是同一类客户。
那么也就无从谈起“大城进阶”。
快速造城、配套先行——板块升级——吸引到改善需求——产品升级、配套升级——吸引到更多、更高的改善需求——产品继续升级、配套继续升级……
在上东金茂智慧科学城上，看到了一条非常清晰的逻辑线。
恰恰说明，这座大城有自我生长的能力。
它既有确定型，也有成长性，后期还有更大的弹跳空间。
金茂对这种城的改变，还在继续……
最新的消息是，上东金茂智慧科学城D1地块已亮相。
98-128平米精装三居洋房，总价201-360万，超具性价比！