2023年5月30日我爱我家（000560）发布公告称贝莱德集团(BlackRock)中国公募基金基金经理 中国公募基金分析师 中国房地产私募投资基金经理 全球新兴市场分析师 亚洲固收团队基金经理 亚洲固收团队大中华区研究主管 亚洲区公司业务副总裁于2023年5月29日调研我司。
具体内容如下：
问：对国内房地产市场的整体看法
答：我们对国内存量房市场的中长期增长趋势较为看好。2022 年，国内存量房市场的整体交易规模在 5万亿左右，我们预计在 2030 年之前，该市场交易规模会突破 10 万亿，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个方面1.新房供给量逐步下降后，存量房交易占住房交易总体比例上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模的 30%左右，而海外这一比例普遍在 80%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；2.过去 10 年，国内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的提升；3.根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为 1%左右（流通率=存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在 4%左右，我们认为中国存量房交易的流通率仍有提升的空间。
此外，对于新房业务我们总体偏谨慎。2022 年，公司新房业务收入占比约为 10%左右，在保证整体风险可控的前提下，该业务将作为公司存量房业务的有效补充，为客户提供全面、多元化的产品和服务。
问：新房业务不多会不会对存量房业务产生负面影响？
答：不会。公司业务主要集中在北京、上海、杭州、南京、苏州等一线和新一线城市，这些城市的新房供应会逐步趋于稳定，存量房交易占比会越来越高，新房市场对存量房市场的影响将逐步弱化。
问：如何看待近期二手房市场挂牌量大幅增长的现象？
答：首先，一季度存量房市场需求大幅暖后，4、5 月份成交量环比有一定程度的落，随着成交量落，房屋成交周期有所拉长，这会带来挂牌量的自然增长；其次，部分并不着急卖房的客户，考虑到成交周期拉长，也可能提前将房源挂出；第三，市场上存在着同一套房源在不同平台多次挂牌出售的现象，也在一定程度上增加了市场的整体挂牌量。
问：二季度市场回落后，对全年市场怎么看？
答：2023 年一季度二手房市场暖，同比 2022 年一季度涨幅比较明显。从今年 4、5月份数据看，二手房市场成交量环比有所落，主要是一季度短期需求迅速拉升之后带来的市场自然稳。今年两会再次强调了行业的平稳发展，防止市场大起大落，虽然三、四季度二手房交易量仍存在一定的不确定性，但我们对市场整体的稳定状态充满信心，预计今年市场交易量相对于去年将迎来稳健的复苏。
问：最新的佣金政策对公司有何影响？
答：我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向，我们认为公司整体受政策影响较小。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。
我爱我家（000560）主营业务：房地产经纪业务、房屋资产管理业务和商业资产管理业务的房地产综合服务。
我爱我家2023一季报显示，公司主营收入31.49亿元，同比下降9.48%；归母净利润5176.3万元，同比上升121.45%；扣非净利润4453.93万元，同比上升118.59%；负债率68.17%，投资收益83.5万元，财务费用1.58亿元，毛利率14.48%。
该股最近90天内无机构评级。融资融券数据显示该股近3个月融资净流出4522.79万，融资余额减少；融券净流出770.02万，融券余额减少。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，我爱我家（000560）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力较差，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、经营现金流/利润率。该股好公司指标0.5星，好价格指标2星，综合指标1星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
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