假如全球楼市崩盘对中国楼市有何影响？我国楼市会崩盘吗？三因素

最近，全球楼市崩盘的消息看得让人惊慌：超级亿万富翁、特斯拉CEO埃隆·马斯克说，美国房地产市场正面临一场可能走向崩盘的危机；美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，2022年美国银行业在抵押贷款上首次出现了亏损。

世界性的房地产价格下跌已经成为趋势，莱坊（Knight Frank）全球优质城市指数(PGCI)数据显示，46个市场中有16个市场上的豪宅价格正在下跌。韩国今年前三个月公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，4月房价指数较3月下降0.47%，已是连续11个月下跌，也是11年来最长的一段房价下跌；新西兰惠灵顿的房价在过去一年中下跌超过27%，奥克兰以下跌17%和基督城以下跌15.3%位列第二和第三位。

实际上，如果全球楼市崩盘对我国楼市的影响十分有限，更不会造成我国的楼市崩盘。原因有三：

由于我国楼市对外资投资具有一定的管理，所以我国的房地产市场外资投资有限，主要是我国居民投资；再加上我国实行严格的户籍和国籍管理，因此我国的房地产市场相对独立。因此，我国房地产市场的价格变化不会影响国外房地产市场价格，相同的原理是，国外房地产价格的变化也不会严重影响我国的房地产市场。

从实际数据看，我国房地产市场价格趋势也与国外没有直接关系，近几年来，国外楼市都经历了较快速价格的上涨期，特别是三年期间很多国家货币大放水造成价格上涨，如美国房地产市场在2021年直接买出了15年来最火楼市，2020年12月美国全国房价同比上涨18.5%，涨幅达多年来最高；彭博社援引的数据表示，在美国平均房价超过100万美元的城市数已经达到481个，是五年前的两倍。自2020年3月开始迪拜房价暴涨了149%，2021年8月份韩国住房销售价格环比上涨1.5%，涨幅创下2006年12月以来的最高纪录，2021年韩国全国房价平均上涨19.08%，创下14年来最大平均涨幅。

因此，目前很多国家的房价大跌是近几年房价大涨的必然结果，同时也是这些国家经济增长现实困难的反映。

而我国则不然，我国经济处于强势修复期，一直以来都是经济形势最好的国家，同样我国的房地产价格一直在政策的调控之下，近几年并没有大幅度的增长，与国外房地产市场价格大涨不同的是，近三年我国的房价还有一定程度的下降，因此，即使国外房地产市场崩盘，对我国房地产市场的直接影响十分有限。

我国房地产市场近几年也面临着一定的问题，近三年来房地产市场出现疲弱而销售形势并不乐观，很多专家都希望将刺激经济发展的政策取向转移到刺激房地产的政策上，可见，我国房地产价格并不具备大幅度震荡的基础，而启动房地产的刺激政策显然不符合我国房地产的长期性政策导向。

在一定程度上，国外房地产崩盘则有利于我国大量的海外房地产投资回流我国，极有可能形成一轮我国房地产的小阳春。

毕竟我国的私人资本海外投资主要集中在房地产，具体投资金额有多大没有确切的数据，但在2008年到2014年的6年里，中国人在全球房地产领域的投资金额累计达390亿美元。这些房地产市场投资除了一些非常必要的以居住、留学为目的房地产购买之外，很重要的原因是一些富人和中产在海外的资产配置和海外多元化投资，如果国外房地产持续崩盘，我国一些投资性和投机性海外房地产投资资金极有可能会持续回流国内，这对我国房地产价格修复有一定的积极作用。

有人最担心的是，国外房地产市场崩盘会连累我国房地产市场崩盘吗？答案：不会。

无论海外哪个国家即使大多数国家房地产市场是否会崩盘，但我国房地产市场都是不会崩盘。为什么这么肯定呢？原因在于我国房地产市场的外资十分有限。

毕竟我国实施的是严格的资本进出境管制，因此海外游资要进入我国投资房地产也有非常大的约束，外资无法大量进入我国投资房地产，也无法大量出售房地产资产套现出逃。同样的道理是，国外房地产市场崩盘不会造成投资我国房地产的海外游资大量撤资而导致我国房地产市场崩盘。

另外，值得我们信赖的是，我国房地产市场有了近二十年的宏观调控经验和教训，各种调控政策和调控机制已经非常成熟，面对各种意外因素的发生都能够偷窥应对并能够有效化解各种房地产风险。近十年来，我国的房地产一直处于政策调控之下，已经有效地避免了房地产市场的大涨大跌，这就是我国房地产未来不会崩盘的底气。