上半年将过，2023年深圳第二个日光盘终于出现了。
曾经两战两胜的“网红盘”海德园，前两天第三次开盘，A区237套房耗时9小时当日售罄，完成清盘。
即便是楼市受疫情影响最严重的去年，深圳都有4个日光盘的成绩，但到了今年，市场并没有如期出现明显回暖。海德园的出现，总算让市场看到了希望。
对于这次“日光”，深圳业内有两种背道而驰的观点，一种是深圳的购买力还很强劲；一种是连“网红盘”都要花一整天才艰难卖完，深圳大不如以前了。
不过这两种观点都一致认为：现如今的深圳楼市，好地段+好价格，仍然能打。
“上半年的日光盘还有行情协助，等下半年再看看哪些卖得好，可能更有说服力。”禾略数据创始人郑永祥说。
开发商或许也感觉到行情稍纵即逝，已经有楼盘间隔不到一个月，即将再次加推。
热卖盘的共性
位于深圳福田安托山片区的海德园，本身硬伤不少：紧贴北环大道，噪音过大；不在传统豪宅区，片区密度大；西部有混凝土厂；得房率低，仅73%。
深圳福田安托山片区的海德园
使它热卖的元素，是名校学位和价格倒挂。海德园对口的红岭实验小学和深圳高级中学南校区都在深圳一线名校之列。海德园A区开盘均价为12.6万元/平，周边豪宅楼盘万科臻山府、天健公馆、安峦公馆的二手房挂牌价均在17万元-19万元/平，差价高达5万元/平。
从第一次开盘，海德园就因为学位和限价受追捧，以“社保巨子”“万人打新”著名。
优质学位毕竟是稀缺资源，纵观今年以来少数热卖的几个盘，他们至少都有一个共性就是，大幅度的价格倒挂。
据深圳中原介绍，今年截至5月底一共入市了40个项目。销售比较好的有4月1日开盘的前海万科湾悦二期，二期主推115-174平的4房，总价在1000万左右，销售过7成。5月27日开盘的位于碧海的越秀潮樾府，93平，均价7.2万，开盘卖了9成。前者和附近新盘倒挂约2万元/平，后者和周边二手房倒挂约1.5万元/平。
今年第一个日光盘龙岗的信义荔景御园6栋，96平的复式，均价7.92万，与2016年开盘的2、3、4、5栋目前的二手房挂牌价倒挂1万-3万/平。
“现在深圳新房，不倒挂是卖不出去的。”一家本地开发商的营销部门员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
此次海德园清盘最慢的小户型更能说明这个问题，据当天的销控表显示，到下午2点50，140平和160平的大户型早已卖完，剩余的全是80多平的04户型。
海德园前两次开盘都没有推出过小户型，新推的04户型按72%的得房率来计算，实用面积仅60多平，三房只配一卫也是一大缺陷。在开盘之前，海德园高达58.1%的弃选率也几乎是由于这个户型。
到了下午6点，海德园艰难售罄。
“04户型充分说明：没有卖不出去的房子， 只有卖不出去的价格。”深圳一家大型中介机构的高层说。
“这几个热卖盘，包括北京现在的热卖盘，共同特点都是在热点板块，客户对区域价值预期很高，还有一定的倒挂，于是就好卖了。”郑永祥对《凤凰WEEKLY地产》分析。
深圳的开发商们大多非常清醒，5个左右的热卖盘不能说明太多。
“海德园日光，说明深圳的高端购买力没问题。”就在海德园开盘的第二天，深圳一家国企开发商员工对《凤凰WEEKLY地产》说，“仅限1000万以上，1000万以下的，非常卷。”
用上述中介机构高层的话来说，就是“一二手互卷、住宅与公寓互卷”。
据深圳中原统计，6月深圳在售的楼盘共219个，潜在入市项目20个。5月底，深圳新房住宅库存402.5万平米，去化周期为15.3个月，比3月底时的14.9个月，又增加了0.4个月。
“新房放盘量巨大，新房购房客户观望情绪较重，多重比较还难下手。”一家上市房企的深圳公司客研部门员工介绍，“坪山区今年可能3万元（单价）都卖不到了。”
“其实大部分楼盘的去化都只有1-2成，这才是普遍情况。”上述本地房企营销部门员工说，“以前买新房可能看3个左右就能下决定了，现在刚需盘看了10个以上都还想再等等。”
走量抢跑
当《凤凰WEEKLY地产》询问海德园的日光能不能提振信心时，一家TOP5房企的华南区域高层回复：“有（热卖盘）总比没有好，购买力还是有的，核心是好地段的好项目。”
这几日，坊间一直在流传将出台针对一线城市的楼市松绑政策，但至今不见踪影。“政府肯定得出手（救市），但效果不一定会马上见效。”上述TOP区域高层说。深圳的开发商明显不想再等下去，上半年的行情很可能结束，去货时机稍纵即逝。
据国家统计局数据，深圳5月新建商品住宅（一手住宅）销售价格指数环比为99.8，价格比上月降0.2%；同比为98.2，价格同比去年降1.8%。
从趋势来看，深圳一手住宅环比价格结束3个月正增长，5月份再次下跌；同比方面，延续下跌趋势，连续6个月为负增长，且5月份价格创统计期间内（2020年以来）最大跌幅。
这种情况下，开发商纷纷降价走量。
以前海片区为例，去年12月， 前海万科湾悦第一次开盘时，就以10万的价格促销抢跑，给后来入市的天健悦湾府带来不少的压力。最新的前海更“卷”了，6月14日前海新盘深业云海湾拿预售证，均价9.2万/平，最低价低至8万。距离业内惊呼“10万就可以买前海”才半年光景，前海正式进入8字头。
再以5月27日开盘的越秀潮越府为例。近日，《凤凰WEEKLY地产》来到越秀潮樾府营销中心，案场销售介绍：“第一次开盘的房源现在仅剩第三层和第四层；最迟在端午节（6月22日）前，潮樾府将加推，第二次将增加130平户型，价格会比上个月开盘稍高一点。”
越秀潮越府
以此计算，潮越府两次开盘的时间间隔不足一个月。
潮越府的建设进度也比较快，项目所在地块是在2022年8月由越秀拍得，《凤凰WEEKLY地产》在现场看到，进度最快的一栋已盖到大约15层（共32层），平均一个月一层多，人才租赁房和即将开盘的两栋也盖了约10层。
越秀在北京同样是“快打”模式，苹果园项目从拿地到开盘不到90天，其越秀北京公司总经理董毅在个人社交平台上还称“下次更好更快”。
“有些热卖项目只是刚好在市场好的时候开盘了，再加上有限价倒挂，北京、深圳接下来市场都是要下行的，等下行再看看哪些卖得好，可能更有说服力。”郑永祥说。
拍地悬念
海德园的日光仅是200多个楼盘中的一瞬，整个深圳都在等着6月底的深圳湾超级总部基地（下称“超总基地”）地块拍卖，来检测市场的底气。
5月24日，深圳发布2023年度第二批次卖地公告，共挂牌出让10宗宅地，总用地面积约24.34万平米，总建筑面积达约104.85万平米，这10块地里，最亮眼的是刚刚调规的“超总地块”。
深圳重点项目深圳湾超级总部基地建设工地航拍图
4月26日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布对红树湾地区法定图则DY04单元、DY08单元规划调整的公示，将这两地块原为商业服务业用地的地块进行调整，其中一块新增一所不少于27班九年一贯制学校用地，另一块增加了建面超20万平方米的居住用地。DY08单元中增加的二类居住地块，被单独编号T207-0060列入第二批次拍地计划里。
T207-0060位于超总基地，北面、西面和南面分别是南山实验教育集团华侨城高级中学、中信红树湾和万科臻湾汇，后两个都是知名豪宅，但不在严格意义上的超总基地。T207-0060距离地铁2号线红树湾站不到百米，是真正的顶级配套。
超总基地上一次出让宅地是在2001年，由香港百仕达集团以7.8亿元拍下深圳第一块“地王”，震惊全国，地块上面建设的红树西岸成为超总片区的绝版海景豪宅。
在此后的22年间，深圳湾超级总部基地都没有过宅地供应。自上世纪90年代红树湾完成填海工程之后，超总的总体定位就是总部企业和科技企业聚集地，之所以叫“超级”总部，是因为它仅允许世界500强的企业拿地。目前万科、TCL、神州数码、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部等总部大厦都在建设中。
时隔22年，深圳为给超总基地创造住宅，可谓是诚意满满。经调规后的T207-0060地块，起拍价108.98亿元，封顶价125.32亿元。建筑面积20.8万平，竞自持租赁住宅最高建筑面积9.7万平，商业6000平，住宅限价13.33万元/平（不含装修）。这块地少见的没有需要配建保障房，且不受70/90户型比例限制。
“调规后一个月，迅速释放到市场，目的还在于以中心区压箱底的‘靓地’来焐热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场。此宗地交易，大概率会创造‘地王’，政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场的预期。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
而超总宅地正是现在深圳市场最受欢迎的类型，在刚需盘竞争已经白热化的前提下，核心地段的高端盘更有优势，对开发商而言，价值更高、营利性更强。
“政府供地迎合市场需求，估计届时拍卖时也极大可能获得多家开发商报名、频繁举牌的火热场面，以激活土地市场。”李宇嘉猜测。
《凤凰WEEKLY地产》从多家房企人士处了解到，华润、中海、招商蛇口、万科、龙湖、越秀等几乎所有能叫得上名的大型房企都打算报名拍卖。“最近每天都在忙着测算超总地块，价格肯定会封顶的，就看谁有运气了。”前述其中一家房企的深圳公司员工说。