“房地产市场不是结束了，而是刚刚开始。”
“万科当前仍处于痛苦的转型中。”
6月18日，万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石发表了一场信息量很大的演讲。
他指出，万科当前仍处于痛苦的转型中。房地产的调整不是说做其他的去了，还要做房地产，但更多的是如何做好建筑方面的经营，这是万科考虑的。
王石：房地产市场不是结束了，而是刚开始
社会普遍关心的，还是房地产。近期，外媒频繁曝出中国一揽子经济重磅刺激政策呼之欲出，顶着压仓石和顶梁柱的房地产就是重头戏。
这个节骨眼上，王石拿捏得的确精准，“谈房地产，我最有发言权”。
与外界认为“房地产倒了，完蛋了”等市场观点完全相反，他却公开说，“房地产不是结束了，而是刚刚开始”。
王石的逻辑也很好理解，就像A股大盘一样，玩高抛低吸短线炒作，以后就赚不到钱，要赚钱就得长期持有，做价值投资，靠企业持续稳健分红获利。
他认为，中国的房地产居住占了很大比重，高速增长、高速发展时代已经结束了，但并非房地产企业就没有市场了。
“我们参照日本的大和房屋，该公司曾经是日本三大住宅开发商之一，30年前它的主要收入75%是来源于买地、建房、卖房、经营，酒店、商场出租等其他服务收入不超过25%。30年过去了，服务收入现在已经占到了大和收入的76%，而买地盖房、建房、销售才占到24%。”
服务收入将会成为房地产公司今后的收入渠道之一。也就是说，自持性优质资产的经营性收入，为房企贡献收入及盈利的比重会越来越大，卖房等赚差价的销售型收入占比会不断下降。
王石说，“房地产调整后，不是说做其他行业去，而是还要做房地产，但更多的是如何进行建筑上的经营，这是万科考虑的。”
实际上，当前华润、万科、龙湖、新城等一线房企都在加速转型，大幅度提升商业、公寓、物管等经营服务类业务规模。
以万科为例，2022年总营收5038.4亿元，同比增长11.3%，其中经营性收入512.6亿元，同比增长23.1%，也就是说，该部分收入增速明显，但占集团总收入的大概十分之一。
细查万科500多亿经营性收入构成，万物云收入贡献破300亿元，其次是万科商业，收入逾87亿元，再次就是物流和泊寓，都在“30亿+”量级。
此外，王石还举例，比如与房地产相关的仓储和物流行业。目前，世界最大仓储物流公司普洛斯的最大股东是万科。此外，万科还购买了泰国的冷链公司。“现在在中国的仓储物流行业，万科绝对排在第一位”。
万科当前仍处于痛苦的转型中
当下的中国房地产市场正经历困难时期。作为行业龙头企业，2023年1月~5月，万科累计实现合同销售面积1045.1万平方米，合同销售金额1677.9亿元，同比减少0.19%。
谈及目前万科的发展，王石认为，还是在非常痛苦的转型当中。他分析称，据不同的统计数据显示，我国城市人均住房面积约为42平方米~47平方米，“按照这样一个标准，已经是超前的了，在发达国家中也是不逊色的”。
王石回顾2018 年万科提出“活下去 ”的口号，引发舆论哗然：万科都活不下去了，那房地产行业谁还能活下去？
在此次创新年会上，王石再次提及这一口号。“实际上我们当时是三句话：第一句话叫‘活下去’，第二句话叫‘活得久’，第三句话是‘活得好’。我们的目的是活得好，但是活都活不下去了就不存在活得好了。活下去还得活得久，不能活得昙花一现，这就是为什么 2018 年万科提出这样一个口号。”
王石表示，为什么2018年万科提出这样一个口号？“万科每年在年会上都会提出一些不同针对性的口号。2018年过去了，2019年小阳春，2020年疫情，之后我们会发现整个地产发生逆转，万科当时提的看来是有先见之明。”王石说。
同时，王石也提到了房地产市场面临的挑战和问题。他表示，房地产市场需要更加注重人民群众的需求，提供更加多样化和质量优良的产品。此外，也需要加强监管，防止市场过热和投机行为，确保市场的健康稳定发展。
无疑，王石的观点提醒我们要客观看待房地产市场的发展。作为中国经济的重要组成部分，房地产市场对于经济增长、就业和社会稳定都具有重要影响。尽管目前该市场面临一些挑战和问题，但发展潜力仍然巨大。
国家统计局新闻发言人付凌晖说，从5月份的情况看，房地产市场总体平稳。从价格看，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格基本稳定。其中，一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市商品住宅销售价格降势趋缓。
易居研究院研究总监严跃进指出，总结今年前5个月的全国房地产市场数据，可以看出供需两端都相对冷。销售数据不佳还表现在大城市郊区楼盘也出现了销售困难的问题。
“提振销售是根本，若销售不好，单纯出台降低利率、扩大公积金等金融类政策，意义其实不大。各地不能简单停留在政策放松的层面，当务之急是加快出台各类更有实质性的政策，给愿意购房的人打开顺畅渠道，唯有激活购房需求，才能带动开发投资端和企业资金面的恢复。”严跃进称。
此外，中原地产首席分析师张大伟则认为，目前全国楼市的调控政策出现分化，一线城市没有明显调整，而三四线城市政策影响已经减弱。
按照其说法，经过2月份和3月份的释放，市场需求开始有所减少，4月份整体市场成交量环比3月份出现明显的下调，5月份继续退热。普通消费者收入上涨有限，且在经济波动的情况下，买房意愿不足。
王石：绿色建筑方面万科到现在还是遥遥领先
“转型当中如何绿色低碳？就是ESG企业社会责任怎么转成商业化，我现在考虑的，我现在所做的。如何把这方面商业化？我个人认为2020年10月份这是一个转折点。转折点就在于中国在联合国非常明确的公布我们的双路线图，2030碳达峰，2060碳中和，也非常明确的感觉到这样一个经济转型到了碳中和经济时代。”王石说。
为什么觉得转型到了碳中和经济时代？王石表示，自己从09年参加哥本哈根的气候大会开始，以后每年都参加，一直参加到现在，而且会带领中国的企业家团，09年带着中国企业家团代表近100家企业，到了COP25的时候，已经代表中国参加企业人数是100万家。
“说到100万家大家都觉得人数不少，但是你们知道中国企业多少家呢？是4000万家，100万家是非常小的数，显然这是远远不够的。”王石说。
那么这带来的商业机会是什么呢？王石表示，自己去年就把万科的总部给租下来了，来做微电网和碳汇资产管理。
“我2017年退休了，上市公司我不能说我搞公益我就来用，总部6年前搬走，我把它租下来进行个人投资、装修，10月份完工。还没完工当中，我就把我的项目在海外进行推广。那我做的是什么东西呢？就是城市社区低碳、绿色情况下，第一搞微电网，第二搞碳汇资产管理。所谓的微电网就是自愿减排，我们知道自愿减排的好处是什么呢？让你感觉到你代表着未来，万科搞住宅产业化，搞PC是在当时不被认知的情况下做的，我就认为这是代表未来，这个未来就是简单的一种长期主义，但是真正的PC，住建部开始推广搞的时候，万科走在前面。”王石说。
王石表示，在绿色建筑方面万科到现在还是遥遥领先。
“简单举一个例子，2021年整个第三方认证的房地产发展公司碳减排量，从第一到一百位，第一位的碳排放是第一，这跟碳排放量是正关系的。很有意思的是，2021年碳排放量第一的是恒大，第二是碧桂园排放量是第3，到了第三万科的排放量排到了第21位，那我们知道意味着什么？显然万科这么多年坚持的低碳、绿色、环保，已经成为一种竞争力。不仅仅是美誉度，不仅仅是企业社会责任，成了一种竞争力。”王石说。