“人口第一大县级市”小产权房调查

房产中介称南园村在建小产权房项目房源已不多。

一份“律师见证”，维系整个小产权房买卖的“信用体系”。一旦有一方诚信塌方，暗流涌动的危机便崩落一地。

从2019年前后开始，广东省普宁市年过六旬的李其江，在4年间不断投诉举报当地小产权房建设问题。

李其江投诉反映的问题包括：他家责任田被他人强占开发小产权房项目，且多次涉嫌违法倒卖村集体土地。有关部门答复称，有争议地块上的建筑被控停，倒卖土地违法线索已移交警方处理。

但当地有关部门的信访答复，并不能让李其江口服心服。

李其江不断向有关部门反映问题，撕开了一个“全国人口第一大县级市”过往10余年小产权房野蛮生长史的“口子”。针对小产权房乱象，近几年来当地政府部门接连开展声势浩大的违法建设专项治理行动，遏制小产权房蔓延。

尽管当地小产权房乱象在一定程度上被遏制，但游离于法律边缘的小产权房交易，仍在这座城市各个角落暗流涌动，并引发一系列社会问题。

2017年9月，国土资源部、住建部针对各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题联合下文，明确指出“防止小产权房通过不动产登记合法化”。2020年，自然资源部再次重申，城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

在粤东南部的普宁市，“律师见证”是小产权房交易过程中，卖方或房产中介递给购房人的最后一颗“定心丸”。

普宁市为揭阳市代管县级市，全市户籍人口超过250万（城镇人口约112万），被称之为“全国人口第一大县级市”。

现年66岁的普宁市池尾街道上寮村村民李其江，在长达4年时间里，不断向当地有关部门反映和举报小产权房一事，并由此撕开了当地小产权房建设及交易乱象的“口子”。

尽管李其江常年在外，但他户籍仍在上寮村。据李其江反映，村干部李秋生（时任上寮村委支部委员）占用村集体土地，在上寮村长春路上寮学校东侧建高层小产权楼房，其中包括他家0.225亩责任田中的一部分。

从该建设项目打地基开始，李其江就不断向当地有关部门进行投诉反映。

2019年5月，揭阳市委第二十六巡察组受理李其江的信访件后，经调查该项目报建手续不齐全，使用土地有争议，经组务会研判，由上寮村落实主体责任控停，普宁市国土局协调土地执法部门下发停工通知书，并作出相应处理。

李其江在向当地有关部门投诉反映过程中，该占地432平方米的建筑项目，至控停时已施工建设至9层。

普宁市池尾街道办也多次就李其江反映的问题给予答复，但“你的责任田并不在该处”“未发现强占集体土地建设高层小产权房建筑”等关键性内容，让李其江很是不服气。

李其江认为，池尾街道办的多份答复意见书“未尽职调查，前后自相矛盾，不切实际，无法接受”。

李其江也拿出了多份证据，由证据正推反推及一部分村民的证言，来证明该建楼地块部分面积就是他家责任田。

他说，虽然该地曾在20多年前被征过，他也确实领过1600余元的青苗补偿款，但在征地的同时村干部也承诺给他家3间“民楼地”，但村里至今没有兑现，所以该地块仍属于他家的责任田。

池尾街道办、上寮村相关负责人曾接受记者采访时称，由于涉事土地年代久远，历史遗留问题较为复杂。他们坚持“答复意见书”中的观点，并称李其江与李秋生此前的关系还不错，现在关系闹得这么僵都是“面子上的事”。

李其江执着力争地块使用权的归属，只是普宁市小产权房纷争的典型案例。在当地，小产权房被投资商当成一门“生意”，并形成一条巨大的产业链，在10年前就已经出现。

最近，记者在普宁市走访时提及小产权房一事，当地居民并不陌生，也不觉得奇怪。

“小产权房”并非法律规范概念，而是相对“大产权房”区分而约定俗成的一种称谓。简而言之，就是指建设于集体所有土地之上，但缺少规划、报建等审批手续的房屋。

记者实地走访见到，李其江反映的争议地块所建小产权楼房目前已停工，工地围挡及周边房屋墙体上贴满了各类小广告，其中“出售毛坯房”的小广告尤为显眼。记者了解到，这些小广告均为小产权房兜售广告。

在上寮村，一栋已建好且入住的小产权楼房管理人员林先生向记者坦言，他管理的这栋高层建筑就是小产权房，目前全部房源已卖完。

“不能拿证，属于小产权房，之前卖3000多元/平方米，现在能卖到4000多元/平方米。”林先生告诉记者，前些年此类小产权房很多，“现在政府管得严，新建的小产权房相对少了。”

“看它是不是小产权房，主要是楼房的层高，村民自己盖的住宅，一般是五六层高，小产权楼房至少15层以上。”当地居民李先生告诉记者，“房子不盖高，老板赚不了钱，一般是村集体（村民）出地、老板出资金，建好后按一定比例分房，然后对外出卖。”

在上寮村，记者见到不少此类小产权楼房，它一般是一栋或两栋楼，楼体较新，楼间距狭窄，住满了住户，就像一个袖珍版的小区。一知情人士告诉记者，这些楼都是近些年修建的小产权房。

“后面那些已经建好和在建的，都是拆旧建新的小产权房，村里出地、老板出资金合作开发。”在小产权房相对集中的流沙北街道南园村，多家房产中介负责人告诉记者，一期房屋都已经卖完，二期在建的还有少量房源。

“毛坯房出售，户型面积在110~170平方米不等，边户的3380元/平方米起，‘夹心’的3280元/平方米起。”该中介负责人称，因为是小产权房，无法办理产权证，但是“律师见证”一下就可以了。

“小产权房（产权）国家是不承认的。”上述人士告诉记者，“律师见证”是一份民间协议，土地证是地主的，协议产权60年，实际上相当于租60年。

记者了解到，周边正规开发的房地产项目，房价为9000元~10000元/平方米，由于小产权房的价格优势，从而成为当地居民的首选。

“你要买（小产权房）？外地人没必要买。”网约车司机黄先生告诉记者，小产权房在普宁市城区很普遍，“如果你自己常住还好，想要转手就转不出去了，而且容易产生买卖纠纷，明白吗？”

黄先生还告诉记者，这些小产权房都是本地的一些个体老板开发的，村集体或村民出地，老板出资金具体负责开发，小产权房建筑一般建15层以上，“政府也在管，但有关系的人就可以弄，关系不到位的话，那就弄不了。”

那么，哪些人在购买这些小产权房呢？

据普宁市政府网站介绍，普宁是国内外有较强影响力的商贸名城，服装和医药是当地两大支柱产业：“中国纺织产业基地市”，全国每10件内衣就有1件来自普宁；“中国中药名城”，冬虫夏草和人参产品分别占国内的三成和七成。

普宁市交通便利，商贾云集，经济发展，属于人口流入县级市。整个普宁市超过250万户籍人口，城区也超过100万人，为此，在一个县级市城市，催生了一种“另类”的购房方式——小产权房交易。

“普宁有许多各类中小型企业，许多外地人到我们这里来打工定居。”黄先生告诉记者，大量外地人员到普宁工作生活，购房需求量很大。另外，本地乡村居民将孩子送到城里上学，往往也选择购买小产权房。

在小产权房建设交易过程中，也容易引发各类矛盾纠纷。

当地居民陈某某等人从他人手中买地建房，事前双方约定土地出让方负责办理房产证。但后来，不仅房产证未能办理，土地出让方将该土地使用权证拿去抵押贷款，为此引发了陈某某等人四处信访维权。

记者也电话联系陈某某确认了此事，不过他十分生气地说：“现在骗子太多，我不会相信任何人了。”

有人给小产权房归纳了“五大风险”——

其一，建在集体土地之上的小产权房，土地使用权属只属于村集体，如果村民大会决议要收回土地，小业主只能无条件服从；将来若遇到拆迁，小业主也很难获得拆迁赔偿，维权无门。

其二，由于小产权房交易避开了资金监管和网签备案制度，购房人往往是全款或者大额分期付款，稍有闪失，购房人的资金存在巨大风险。

其三，小产权房项目的开发商一旦销售遇阻，回款未能达到预期，工程建建停停，最后很有可能遭遇项目烂尾的风险。

其四，更常见的情况，小产权房卖方，即开发商等一旦信用崩塌，一房多卖、货不对板乃至卷款“跑路”的情况时有发生。

其五，大部分小产权房没有施工报建，也不能通过竣工验收，其工程质量、消防隐患等令人堪忧。

6月15日，普宁市自然资源局针对李其江的信访件作出《答复告知书》。李其江认为，此次信访答复内容，基本上是重复此前池尾街道办的答复。

关于李其江举报李秋生涉嫌非法转让、倒卖村集体土地一事，答复书称：“针对李秋生非法倒卖城镇国有土地的违法行为，我局已于2023年1月12日将该线索移送普宁市公安局处理。”

对于上述答复，李其江并不满意。他认为，“地块使用权真正属于谁，究竟有没有我的责任田”是核心问题，有关部门没有彻底去做调查。

“该地块未通过村‘两委’开会讨论通过，未办理征地申报手续、未交村应征土地款、未办理相关报建手续，纯属李秋生个人行为。”李其江坚持自己的观点。

6月25日，李秋生接受记者采访时认为，他现在盖楼的地块是通过合规手续取得的，已取得了土地使用权和规划红线图，但目前确实没有取得施工许可手续，目前已经建至9层。另外，李秋生否认自己建的是小产权房。

“我以前是准备要去报建的，我到办证窗口，有人说我傻，全普宁多少年都没人去报建了，单单你来报建。”李秋生说，全普宁都是这样，许多没有任何手续的地块都能建，他有证为什么不能建？李秋生向记者表示，这种未报建建房的情况，在普宁遍地开花。

“我可以承认李其江有地，但是他要求村委会承认他有地，村委会要是承认就完了，以前那些村民统统都要来要地了。”李秋生告诉记者，很多年前，上寮村村干部确实承诺征地后给四五十户村民进行安置，但村里至今没有兑现。

关于村民反映村里最后一次土地调整是上世纪80年代，而李秋生的儿子是“90后”，且不是本村民小组的村民却分到地一事，李秋生认为，这是鸡蛋里挑骨头，他有这块地的合规手续，现在地块使用权本来就属于他的。

关于倒卖村集体土地的举报，李秋生回应称，相关地块最早是池尾镇政府（现为池尾街道办）拿出来卖的，几十年来征地都卖给别人了，到他手中已经是“三四手地”了，要抓人也得先从源头抓起，然后才能轮到他。

一份公开的相关数据显示，截至2020年11月，普宁市需要在两年内治理在册在建违建2778宗，面积多达379.4万平方米。而这些在建违建大部分与未报建的小产权房有关。

记者了解到，早在2016年9月，普宁市发布《关于集中清理整治全市“小产权房”的通告》，本次集中清理整治的全市小产权房，是指在普宁市范围内，未经批准在农村集体所有土地上建设，向本集体经济组织以外的单位、个人，以及不符合建房条件的村民销售或以长期租赁等形式变相出售以获得经济利益的住房。

上述内容概括为，普宁市要出重拳打击小产权房违法违规建设及交易行为。

在揭阳市一份《分类处置普查在册在建违法建设两年治理目标分解表（2021~2022年）》中，该市6县（市、区）共有17985宗在建违建，总面积达1211余万平方米。其中，普宁市两年治理目标为2778宗，总面积多达379.4万平方米，该面积在揭阳市6县（市、区）中最多。

2020年1月22日，普宁市城市管理和综合执法局致广大市民一封《公开信》中称，严禁任何单位或个人非法购买、转让小产权房，非法转让、购买、出售、租赁小产权房不受法律保护。

2022年9月，普宁市政府再次发布《关于全面整治违法建设的通告》，严厉打击非法买卖土地或其他形式非法转让土地进行建设等4类违法行为，党员、公职人员要带头维护城乡规划秩序，凡支持、参与违法建设的，依法依纪从严追究责任。

普宁市政府、池尾街道办等相关负责人此前告诉记者，近些年来，普宁市对小产权房等违法建设行为加大打击力度，目前该市小产权房违法建设行为得到了遏制；但由于历史原因，加上时间久远，比如李其江投诉的地块建房争议问题，政府部门处理起来十分棘手。