这周末上海顶级豪宅圈，出现了一个让人惊掉下巴的消息：
翠湖天地御苑17号楼201室，一次性降价559万，挂牌1999万。
挂牌信息
从6月9日开始到7月1日降价，不到一个月时间，这套房已经从最初的3188万，降到了1999万。
降价幅度达到37.30%！
另外，艳姐还听说华山路一套豪宅直接接近腰斩出货。
这么大幅度的降价，给人一种上海顶豪市场要凉凉的感觉，但是随后发生的事情，出乎意料又让人直呼精彩。
01
价格上的数字游戏
这次引发市场关注的二手房是翠湖天地御苑（二期），位于顺昌路168弄17号201室。
这套房源是常规的约140㎡三室一厅户型，客厅旁边有一个7.6平米阳台，主卧室朝南，采光性良好，卧室内有独立的卫生间。
户型图
屋内装修实拍图
需要注意的是，由于房间楼层比较低，站在客厅阳台能够听到旁边马路上车辆和行人的声音。
但是房子自身并没有太大的短板需要在价格上大打折扣。
对于上海二手豪宅降价的消息，今年可能已经司空见惯了。
其中不乏部分豪宅二手挂牌价降价幅度超过一个亿，例如一些建面超千平米的顶豪。
这个时候其他房源想要引起市场的关注，可能还需要一些别的手法，比如借助“某吴姓前顶流男星的住宅”的热度。
这次翠湖天地御苑（二期）的二手房降价虽然和降价一个亿的顶豪没法比，但是他的整体降价比率还是非常大的，短短不到一个月时间就降了超过35%。
该房源是在6月9日被挂牌，挂牌价为3188万。挂牌当天价格就降了约189万。
之后不到十天时间，6月17日再次降价约149万，挂牌价为2850万。
多次降价超百万后降价频率开始加快，20日、21日、23日三天时间均再次出现降价：
到6月23日的时候，他的挂牌价已经降到了2626万，距离最初的3188万已经总共降了约562万元。
多次降价未见成效，7月1日房东选择一次性降价超过五百万，挂牌价为1999万，直接将单价压到了14万/㎡左右。
而现在同户型不少在挂房源都是超过3200万。
如此大力度的降价，一时间中介们动起来了，之后各大买家也开始热闹起来了。
在周末的时候，翠湖天地门口就开始排起了长队，就连一些老中介看了都感慨好久没看到翠湖天地门口有这么多人排队，而且都是为了同一套房子排队。
翠湖天地看房队伍
看着这高温下的队伍，不得不感叹一句：天下熙熙皆为利来呀！
实际上，现在的二手房市场就像是一场大型的心理博弈，买家等着卖家继续降价，而卖家则通过小幅度、多频次降价，不断试探买家底线，希望尽可能以较高的价格成交。
在双方僵持了一段时间之后，现在二手房市场挂牌量还在增加，却迟迟未见成交量，看起来整个二手市场逐渐成为了买家市场。
这个时候一些高端玩家出现了。
这次翠湖天地御苑的房东不再是放低姿态不断降价了，而是省略了中间降价的过程，选择直接击破价格地板，以买家无法拒绝的价格扭转局势，让买房者们蜂拥而至。
而且降价幅度太大，引发了太多人前来看房，但是卖的房子只有一套，这个时候就有买家开始“卷”了：加价抢货！
据市场消息，7月2日就已经有人叫价叫到了2500万，比之前1999万的挂牌及足足高出了五百多万。
据说还没有达到房东的心理价位。
室外是三十多度的高温，被1999万挂牌价吸引来的有不少都是不差钱的主，但是房东一顿操作下来，他们都成这出戏的配角了，而且原本心仪的挂牌价开始离自己心理价位越来越远……
初一看，1999万的挂牌价以为能够捡大漏，不过也只是房东的一种营销手法罢了。
现在看来，谁捡谁的漏还不一定呢？
经查询，这套房子本是法拍房，房东在今年6月初才刚刚以2480万拍得，结果6月9日就已经开始挂牌出售了。
这番操作实在是让人直呼意外。
来源：阿里资产拍卖网站
这价格上的数字游戏可以说是被玩明白了，只是艳姐比较好奇，这套房最终的成交价又会是多少？
据拍卖信息，二手房交易包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、个人（企业）所得税、房产税等税费，如果按照一般的10%计算：
那么房东卖价需要超过2728万才能保住本金。
02
上海二手房市场降温
不管翠湖天地这套二手房结果如何，当下上海二手房市场遇冷我们是确确实实感受到的。
比较典型的是被认为保值能力比较好的上海顶级豪宅。
今年以来，上海总价超过一亿的超级豪宅的挂牌量开始慢慢多了起来。
包括翠湖天地、华侨城苏河湾、古北壹号、汤臣一品等等，里面超过一亿的二手房源都纷纷挂牌了。
另外一个现象是，卖了几十年房子的老中介也开始卖不动二手房了。
上海长宁区某知名二手房中介片区负责人近期告诉艳姐，往年他们片区佣金每月差不多为1000万，去年以来不断下降，上上月片区佣金跌到100多万的时候，大家直呼惨不忍睹。
直到上月跌到了月入70万......
实际上今年三月份之后，上海的二手房成交量就开始一路走低，已经从三月份的月成交2.4万套降到了5月份的1.53万套了，6月份数据可能会更低一点。
越来越多的房子等着卖，越来越少的人愿意买，上海二手房市场降温现象明显。
其中有两个现象需要注意。
一个是之前以公司名义买房，由于公司经营所需，现在一些二手房都是被强制执行，这会进一步推动二手房成交价格的下跌。
另外一个现象就是新房倒挂价格的出现，会导致二手房不再吃香。
这些内在推力不改变，那么整个二手房市场短时间内可能还会持续目前偏冷的格局。
不过二手房市场格局虽然偏冷，但也不至于凛冬降临，我们在了解市场的时候，要看到其中被夸大传播的内容。
这次翠湖天地御苑就是一个例子，如果只知道挂牌价是1999万，而不知道最后的成交价很可能超过2500万，那么这其中五百多万就是被夸大的部分。
再比如，今年5月中旬，翠湖天地1期成交了两套二手房，单价都是在18万左右，跌破了20万关卡。
但是那次交易的房源一方面是低楼层，有一定的折损，另外一方面翠湖天地1期的楼龄已经超过20年，和最新的楼盘还是有着一定差距的。
另外还有一些会影响交易价格的因素也没有被显示出来，例如私家车位的出让等附带信息。
所以一方面我们确确实实看到很多上海二手房不断降价的消息，但是另外一方面也要明白，不要被个别降价案例带节奏，从而认为上海二手房市场已经开始“价格腰斩”、“价格血崩”了。
结语
这次翠湖天地御苑的降价故事确实很意外，但是如果仔细想想，会有让人脊背一凉的感觉……
挂牌价写那么低，最终却不愿意以挂牌价成交，反倒是坐地起价让买家们私下竞价出售，这样成交价大幅度超出挂牌价的现象不知道会不会坏了规矩：
降低挂牌价存在的意义？
这一点可大可小，就看市场作何反应了。
本文参考资料：真叫卢俊。
主编：张艳
责编：Qinvefu
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