回顾2023年这上半年，从带着楼市回暖的美好期望，到楼市经历2、3月短暂的小阳春后再度遇冷，很多人心态的变化落差还是很大。
上半年无论怎样已成过去，那2023年下半年房地产政策将如何执行？市场趋势又是怎样的？透过一些数据和专业人士的采访分析，或许能领悟一二。
（资料图片）
上半年：
成交规模维稳、价格维稳
今年，无论是地产从业人士还是卖房业主，一直唉声叹气，因为市场太难了，大家还一致感觉：甚至比去年疫情放开前更难。
但是，从数据表现来看，上半年重庆中心城区住宅成交规模却上涨了约4%，价格上涨约1.9%。（数据来源“铭腾机构”）
据铭腾机构监控数据，从商品房维度看，上半年供应约382万方，同比下滑31.6%；成交相对稳定，约736万方，同比下降6.4%，成交均价9534元/㎡。（备注：商品房包含公寓、车位、住宅）。
从商品住宅维度看，上半年商品住宅供应体量约 293万 （2022 年上半年 350 万方，2022年下半年244 万方），同比下降16.4%，环比下降20.1%；成交体量约 371万方 （2022 年上半年357 万方，2022年下半年 245 万方），同比上涨 3.94%，环比上涨51.7%。
“今年5、6月份，应该还有40-50万方的成交量没有进入备案系统。所以今年上半年，商品住宅的真实成交量应该有400万方-420万方。而且整个均价维稳，大概在14800元/㎡。”铭腾机构总经理吴小飞称。
下半年：
01
月均成交60多万方将成新常态
实际上，重庆过去几年新房成交量基本上是排名全国第一，尤其是2018年、2019年这两年，年成交量还突破过3000万方。当时在整个西南地区，包括成都、贵阳、昆明等，几乎每卖2套房子，就有1套是重庆房。
然而这样的“辉煌”，终成过去，在时代滚滚向前的洪流下，楼市被迫走向一种新常态。
在新常态下，铭腾机构预测，“月均成交60多万方”，会是新常态下的一个新房成交量。
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“重庆是内陆城市，按照过去房地产高速发展的经验来看，重庆市场回暖周期比一线城市至少慢半年到一年时间。所以下半年，市场大概率会保持一个新常态，就是月均成交大概60万方-80万方，突破回到历史巅峰时期的可能性不大。”吴小飞表示。
一位在“重庆房企上半年成交”榜上排名前20的央企的营销负责人也认为，楼市高速发展的时代，可能已经结束了。现在几乎不可能再回到以前2、3千万方的年成交量。据他预判，今年全年商品住宅成交量大概在800万方-1000万方。“这个数据说明什么呢？即市场再低，也有800多万方的成交，好一点就1000万方左右。”
当然这个成交量也要和市场的供应量相匹配，前提是供应量要跟上。
据吴小飞透露，截至6月，重庆楼市取证存量有约475万方，能卖8、9个月左右。但从土地供应量来看，今年目前为止只卖了9宗土地，其中住宅用地只有96.3万方，同比去年下滑35%，环比下滑66%。
02
楼市分化、房企分化继续
除了成交量趋势，下半年还有个明显的趋势，即楼市分化持续、房企格局分化加深。
楼市方面，据克而瑞重庆统计，上半年中心城区新房住宅成交套数超8.5万套，其中在以销售金额排名的住宅项目榜单中，排名前二的万科清水甲第、观宸都是位于核心区的项目。
也就表明，传统核心区需求的回归是大势所趋。
这一分化现象在二手房市场也有数据印证。据重庆到家了相关负责人公开介绍的数据，重庆目前能成功卖出的二手房，约70%的房源价格下滑比例在20%—30%左右，多为远郊区的楼盘；约20%二手房成交价格下滑比例在个位数。极少数二手房还有涨价的，比如壹号半岛这样的优质产品。
房企方面，日前克而瑞发布“2023年上半年重庆中心城区房企销售金额TOP30排行榜”显示，万科、龙湖、招商蛇口、香港置地、中交、华润、保利、华侨城等表现较好，市场占有率相较去年相对维稳。
从排行榜来看，市场修复进程中，头部企业带动作用强，TOP30整体集中度提高。
同时，优质央国企几乎占据半壁江山。市场变局下，国进民退趋势显现，央国企市场份额增长17个百分点。
“房地产行业竞争格局在下半年还会很突出，特别是一些房企并没有因为经济逐步恢复和房地产逐步向好而有所改变。可能大环境会好一些，融资环境也会相对宽松，但改变不了某些房企被淘汰的命运。”资深房地产评论人光宇认为，接下来房企之间还将继续拉大差距，高度集中化是趋势。
写在最后：
目前大部分业内人士的观点，都是楼市已经结束高速发展的时代。在这个观点之外，关于房地产行业救助问题引起了社会的火热讨论。各路专家学者纷纷发表看法，其中包括财经作者吴晓波和经济学家马光远等人。
吴晓波的文章《只有救楼市才能救内需》中提到，现在需要提振楼市刺激内需，“吃旧药，走新路”，真正推动中国房地产市场的战略转型……
各路专家为房地产行业的发展、救助提供了很多的想法和思路，那么下半年，楼市会不会救？会怎么救？坐观以待。
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