来源： 风财讯
出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun
作者 | 王婷婷ivywong
还在江湖的“50后”地产老板不多了。
51年的陈国祥已驾鹤西去，70多岁的许荣茂、许健康、黄文仔等早已隐退二线。似乎除了再创业的王石，就只有恒大许家印还活跃在镜头前。
当他7月4日再次高调出现在恒大足球俱乐部管理会议上，状态甚至还能称上一句“春风得意”，谁能看出这一位已经快65岁？
最显年轻，可不仅仅因为4亿根爱马仕皮带，最重要的或许还是要“心理负担小”。
就像那句俗话——借十万块钱，你怕银行；借一千万，你和银行一起怕；借十个亿，银行怕你。
负债4倍豁口 明股实债玩爆了
7月17日晚，中国恒大（03333.HK）连发2021年报、2022年中期报、2022年报三份报表。
债务没有意外，比众所周知的“2万亿”，多了一些，截至2021年底恒大总负债为25801.5亿元（由于恒大暴雷于2021年，以该年数据分析更能看清状况）。
(中国恒大2021年报,单位百万）
但负债的增加却很神奇。
按照会计常识，总资产是包含负债的，截至2021年12月31日，恒大资产总值缩水1941亿元，然而期内恒大总负债却增加了6294.22亿，尤其合约负债更增加了7886.01亿元，涨幅超400%。
(中国恒大2021年报,单位百万）
并且2021年期内，恒大的借款减少1091.55亿元、即期所得税负债减少1060.91亿元，常理之下企业负债将相应降低，但恒大总负债与合约负债却“意外地”大幅增长。
可以解释称，恒大总资产缩减，受到2021年权益项减少（净利润亏损超6800亿）和资产项缩水（如投资物业减少965亿、权益法入账投资减少590亿）影响，但如何解释母子项纷纷大减、子项之一的合约负债却增加了4倍有余？哪家会计所能算满这个离奇的豁口？
一位不愿具名的财务专家告诉凤凰网风财讯，地产公司的“合约负债”深含奥秘。
房企普遍采用“房屋预售”，因为是提前收取的购房款，还没交房，这部分收入确认为“合同负债”。
新会计准则执行后，“应收账款”之外又新设了“合同资产”的科目（即履行合同“附加条件”后能达到无条件收取款项的条件，相关合同对价可计入报表），很多公司会在工程完成30%、未达50%的客户付款条件时，收入确认为“合同资产”。
“地产公司项目遍布全国，本来就很难定期去各地数楼，如果审计所、核数师袒护，甚至一起造假，不止合同负债和合同资产，报表很多地方都容易藏下公司的实际债务，以及可能的亏损和坏账。”
(中国恒大2021年与2022年报）
这些“虚虚掩掩”还只是计入报表部分，未入报表的地产债务更难想象。
一位不愿具名的房企高管告诉凤凰网风财讯，明股实债是行业惯例。一个项目背后有少则两三个，多则十几个主体公司，子公司套子公司、归集账户外开账户，而且持股比例设计得很巧妙，刚好不并表、担债不分利。
“恒大年报里披露的竣工和在建在售項目只有1241个，实际上大家都知道何止这些，背后实控和关联多少公司，可能许家印本人都数不清，那么真正‘上账’的部分能有多少？讲一句玩笑话，可能真只有暴雷清算，才能把这些造假掩盖的真相炸出来。”
表演将尽，谁来收场？
地产这个行业，存在很多“公开的秘密”。虽然心知肚明，但还是需要各方面配合表演。
2012年，国际做空机构Citron香橼直指恒大财务造假，报告称恒大存在虚增资产、藏匿负债、虚构银行存款余额、夸大投资项目价值、债务结余激增、预售数据编造等问题。
彼时许家印连夜开电话会硬刚、恒大逐条澄清、专家怒斥报告毫无根据、法院受理恒大反攻诉讼…这样一出完美的“群情激愤”，如今看来的确天衣无缝。
但当巨雷引爆、表演将尽，谁来收场？
普华永道作为与恒大合作了13年的“御用审计所”，已经在2022年8月和2021年10月，两次受到了香港管理部门的查讯。
但截至目前，似乎还未有普华永道被香港监管部门处罚的消息。实际上“造假”二字，还没有被官方盖棺定论到恒大头上。
“其实监管机构也没有心情去查，恒大基本躺平了，查它们没用。并且，恒大这个事情已经不是单纯的企业问题。咱们需要维稳，这个事很可能会不了了之。”有资深国际投行专家向凤凰网风财讯直言。
而那些已经被官方认定为造假的大案，结局又如何？
典型如康得新（康得3，，原康得退，002450），作为曾经的“大白马股”，市值一度冲千亿。2019年因虚增利润119亿元、套现数十亿等重大财务造假问题，公司被实施重大违法强制退市。
随之，康得新被责令改正、给予警告、处以60万元罚款。13名重要关联人被处罚，其中公司实控人钟玉被处以90万元罚款，终身禁入证券市场。康得新资金池所在的北京银行，被交易商协会警告、责令对问题进行整改、暂停债务主承销业务6个月。
处罚力度一言难尽。
而根据康得新2023年3月23日披露的《重整计划草案之出资人权益调整方案》，831户普通债权人申请债权142.74亿元（截至2022年3月），其中以证券虚假陈述申报的投资者债权人有2553名，债权主张金额19.84亿元。
如今权益受损投资人基本还在“可以办理索赔登记”阶段。相关部门已责令涉案证券中介等共同被告，依法须承担连带赔偿责任，投资者参与维权后有机会获赔挽损。
审计所、券商、银行、公司、实控人…大家都承担了自己的有限责任，或许只有投资者自己给交待了。
康得新“只”虚增了119亿，对比恒大，自然是小巫见大巫。毕竟在很多人看来，恒大是有特殊性的。
马光远在其微博写道。“恒大不是个案。一旦恒大活着，并且能够解决流动性，债务就不会变成坏账，项目就比现在值钱，还债的概率会大大提高。”
但“大而不倒、大而难倒”真的还存在吗？
不过似乎也谈不上这个问题了，因为无论何种结局，答案都是明的。如马光远所说，“40多年了，我们的很多企业倒闭，路线图基本是差不多的：市场传闻、金融机构落井下石断贷逼债，企业流动性枯竭，最后死掉。然后所有人为此买单。”