城中村改造，终于等来了最新定调。
昨天(7月21日），国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
并明确指出，这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
这算得上是近一两年里，楼市迎来的最重磅的利好消息，也引来了全网热议。
很多人第一反应是——
“棚改”又要来了，楼市又要起飞了。
毕竟，2015年大规模棚改，太让人印象深刻了。
货币化安置，在短期内制造出了大量购房需求，不仅让楼市起死回生，房价更是疯狂上涨，改变了许多人的认知和命运。
|图源网络
如今高层定调，发力城中村改造，似乎又是熟悉的配方，或能再次上演救市神话。
嗯，乐观是好事，但不能盲目乐观。
新一轮“棚改”，威力并没有那么大。楼市会回暖，但不会疯狂。
底层逻辑已经完全不一样了。
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一方面，推行范围、规模不同。
这一轮“棚改”，是城中村改造，面向的是超大特大城市；
而2015年的棚改，是全国上下一起搞棚户区，尤其是三四线城市。
从住建部《2021年城市建设统计年鉴》来看，能称为大特大城市的，一共也就19个，具体为：
超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉
特大城市：杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
|深圳@广州房产摄
另一方面，政府支持力度不同。
2015年的棚改，是在政府主导下开展的。
资金上，虽然没有像08年一样直接甩出四万亿，但货币化安置，本质上就是国家在大量印钞贴补。
这次不同，虽然也提出要发挥政府作用，不过给的不是钱，是政策支持。
并强调，要充分发挥市场资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本出钱。
但有一个现实的问题摆在眼前。
以广州为例。过去一年多里，市场对城中村改造的态度并不积极，影响的原因有很多，包括政策环境、企业自身资金、项目盈利能力等。
高层的重视固然是利好，但要吸引民间资本入场，核心还是预期，能“赚钱”的预期。
支持的政策，能不能打到点上很重要。
更重要的是，市场已经有了很强的“耐药性”。
08、15年的两次楼市危机固然凶险，但政策发力后很快就扭转了局面，效果是立竿见影的。
这次的“低迷期”却格外漫长。
救市的号角，早在2021年年底悄然吹响了。此后一年多的时间里，相关利好政策也陆续出台。
但从日前统计局发布的数据来看，但市场依旧起不来。
今年上半年，全国房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等多指标，累计降幅继续扩大。
降准、降息、降首付、放松限购等灵丹妙药，现在都不灵了。
追根究底，还是信心不足。
前几年楼市疯狂的时候，很多人坚信房价永远上涨，抢破了头也要挤进一线、挤进核心，即使是杠杆拉满，也觉得未来可期。
现在不同，对房子这种大宗商品，大家都很谨慎，即使有钱也不敢梭哈。
怕房价下跌，怕花出去的钱打了水漂，怕某天收入减少还不上贷款。
|@广州房产摄
在这样的背景下，即使“棚改”卷土重来，楼市神话也不会再次上演。
不是没有作业可抄，而是不能。
上一轮行情里，发挥关键作用的不是棚改本身，而是货币化安置，失去了房子的拆迁户手握大量现金，自然就涌进了楼市，托起了价格。
彼时救市的重点在于“救”，毫无疑问是成功的。
|拆迁宣传
但现在不同，重点在于“稳”，强调平稳、健康发展，再走老路的可能性并不大。
并且，现在的市场情绪下，即使真的再来一次货币化安置，拆迁户拿到了钱，也未必会愿意投向楼市。
|人民币存款创新高，来源：中国人民银行
相比货币化安置，“房票”的可能性还要更高一些，至少把拆出来的需求，定向引导到楼市里。
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当然，讨论了这么多，不意味新一轮“棚改”没有意义。
2021年，住建部发文要求城市更新行动严控大拆大建之后，这样“鼓励性”的发声，实属罕见。
本质上是新基建，有利于拉动内需，拉动就业，拉动GDP，依旧是楼市发动机。
随着城中村改造的推进，资源也将进一步向特大超大城市汇聚。
而广州在四大一线城市里，城中村数量多，问题也比较严峻，如果能抓住这个风口，也有利于是优化产业、提升居住功能、解决“大城市病”。
|@拆神细鹏摄
前不久，广州也发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，成为全国首个拟对城中村改造进行的立法工作的城市，还是蛮重视的。
突发！事关行政裁决，广州再提城中村改造立法
对于开发商来说，其实也是机会。
毕竟今年引发广泛讨论的“做地”模式，更多强调政府主导，央企国企才有入场券，民企更多只能做做手里的存量。
但这次官方在提起城中村改造时，也明确要吸引民间资本入场，后续或许会有新的合作模式。
今年以来，广州已经发布了两批城市更新名单，大部分是旧村。
在数量上，黄埔遥遥领先，一共有74个；海珠则是中心城区里力度最大的，有11个。
但需要说明的是，大拆大建的时代早已过去，新一轮的城中村改造更强调改善民生，要求结合好保障性住房建设。
这一点，深圳早前已经有过“统租”的探索。
广州会不会跟，我们拭目以待。
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