这个一线城市,将再次松绑!

原创 刘博团队
近日,香港又传来了一则楼市消息:
香港G19立法会议员建议放宽“二手居屋”按揭保证期至60年,政府及银行业对此的态度为正面。二手居屋,主要是面向香港的刚需群体。
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事实上,香港早在7月7日就正式出台了放宽房贷政策。不过,彼时最受利好的是刚改项目,比如1500万港元的项目,其“一按”贷款额度从50%提高到70%,极大地降低了购房门槛。
如果把这两则新闻结合起来看,不难发现,如果二手居屋也正式放宽了,香港将打出一套针对“刚改+刚需”的组合拳。这是自2009年以来,香港首次启动楼市“逆周期调节”,堪称香港楼市的“7月之变”。
香港特殊的住房结构
要了解香港的二手居屋政策,就得先解析一下香港复杂的住房结构体系,其大致可分为“公屋、居屋以及私楼”三类:
私楼,是可以在市场上进行购买、转售及出租的房屋,而且房屋所有权属于房子持有人。这类房屋包括豪宅、洋楼、唐楼、村屋(丁屋)等。
公屋,即公共租住房屋,是香港政府租给香港居民的房屋,且不允许转租。截至2022年,香港约208万人居于公共租住房屋,占香港总人口29%。但由于香港的住房供应量不足,近年来香港人申请公屋的平均轮候时间基本要6年多。不过,即便如此,由于它的房租比较低廉,还是吸引了大量香港居民申请。比如郊区新公屋,租金平均每个月2000港元左右,比市区公屋还低。根据香港统计部门发布的薪金报告显示,2023年第一季度,香港地区就业人员平均月薪为17728港元。这就意味着,大部分香港人月薪的11%,可以用来支付公屋的月租金,压力并不大。
居屋,是香港房委会于1976年推出的“居者有其屋”计划的简称,其实质也是公共房屋计划之一。居屋是由香港政府或香港房屋协会兴建房屋,并以低于市场的价格,扣除地价出售给香港居民。
简单来说,低收入群体去租公屋,收入可以上车买房的刚需可以去买居屋,收入偏高的人群可以买私楼。
其中,居屋比较特殊,居屋的产权一半属于居民,另一半属于香港政府。香港居民还可以买下港府的产权,获得居屋全部产权,房子也就可以直接在市场上进行售卖。这又跟国内部分一二线城市正在试点的“共有产权房”有着一定的区别。
居屋具有一定的“商品”和“金融”属性,这也是获得建议调整政策的前提。
延长按揭还款保证期
降低二手居屋月供
香港居民在申请购买居屋时,分两种情况。
居住在公屋的住户,或持有有效《绿表资格证明书》的人士,申请购买居屋时,需要填写绿表,不设入息及资产限额,而现居公屋的住户还要将公屋给房署。没有居住在公屋的香港居民,申请购买居屋,则要合乎入息及资产资格,并填写白表。
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绿表和白表的最大区别,在于绿表可免补地价直接购入二手居屋,而白表人士只有部分可以享有。
为了平衡这种关系,香港近10年采取了“白表居屋第二市场计划”,资格与购买一手居屋的白表一样,目的是把二手居屋市场扩展至白表买家,让他们也可以免补地价购入二手居屋。
香港房委会在2013年推出这项临时计划,后于2017年将之恒常化,变成如今的“白居二计划”。
今年,香港又下调了白表入息及资产限额,入息由原来的1人3.3万港元下调之3.1万港元,资产限额由原来的1人92.5万港元下调至73.5万港元,大大降低了白表人士购买居屋的门槛。
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然而,看似相当美好,“居屋第二市场”近年来却出现“收缩”情况。
数据显示,6月二手居屋,包括已补地价的自由市场及未补地价的第二市场,注册量录431宗,环比5月跌约24.3%,创半年新低。
其中原因,就在于购买香港居屋的30年按揭还款保证期即当居屋楼龄超过20年,银行借出高成数按揭时,必须要将30年保证期减去楼龄。
比如,以价格为500万港元的居屋为例,九成按揭、3%利率为基准,如果楼龄是0年,还款期30年,那么每月房贷就是21340港元;楼龄为10年,还款期20年,每月房贷为24957港元;楼龄为20年时,还款期10年,每月房贷则是43452港元。30年或以上楼龄的居屋,无法申请按揭,必须全款购买,门槛相当高。
然而,在香港约35.2万个居屋单位中,有近31.3万个居屋单位楼龄超出20年以上,占所有居屋总数的89%,其中31年或以上楼龄的居屋单位高达40.5%。
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大量居屋实际楼龄与30年按揭还款保证期之间的冲突,严重阻碍了二手居屋的流通性。
因此,开篇香港G19立法会议员提出的建议“30年按揭还款保证期”放宽至60年,将大大降低购置门槛。比如,20年乃至30年楼龄的居屋,每月房贷都只需要还21340港元。重点是,这一建议的覆盖率相当广,直接影响了近35.2万套居屋。
香港启动抢人计划
为何放宽“居屋第二市场”计划,会在此时提出来?
香港G19立法会议员,是由19名立法会议员组成的。去年,就有报道说,G19认为香港正面临“老龄化、少子化、人口外流、人才错配”等四个人口问题,香港必须加大力度向全球“抢人才”,而降低外来人才的居住成本正是其中一项手段。
香港的常住人口,在2020-2022年三年间分别减少了9.4万、2.5万和6.8万人。如何寻求人才增量,成了香港的当务之急。
目前,香港降低了“专才”、“优才”到香港工作、落户的门槛,比如,清华大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、上海交通大学、中国科学技术大学、中山大学、南京大学以及华中科技大学等内地9所大学毕业生符合申请条件的,可获两年签证,并在居住香港7年后可以申请永久身份证。
最近,香港又在酝酿放宽“非全球100强内地优秀大学的毕业生”到香港工作的限制。
然而,高房价往往是阻碍人才流进的重要因素。
今年1到6月,香港住宅市场合计成交26222宗,成交金额2427.35亿元,较2022年下半年的20069宗及1695.6亿元,分别上升30.7%及43.2%。
然而,香港楼市从6月开始呈现成交下滑的趋势,6月份买卖合约登记3613宗、成交金额336.21亿元,较5月的4003宗及367.69亿元,环比下跌9.7%及8.6%,宗数及金额同创5个月新低。此外,截至6月底,香港整体住宅楼价较2021年高位下跌了13%,但价格仍然很高。
下图是香港财经时报制作的一张图。图中显示,2023年的香港楼市,香港人要上车置业,由不吃不喝23.2年减至18.8年,香港楼价仍是全球最贵。
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因此,放宽二手居屋相关政策,有利于让香港人“居者有其屋”。
此外,香港当前还面对较大的通胀压力。
港币汇率是绑定美元的,美元进入加息周期,香港也必须跟随。2022年3月以来,美联储已加息10次,这对于香港而言,利率可能在之后一段时间仍会处于较高水平。
因此,对楼市进行松绑,更大程度地出台涉及刚需+刚改的政策,对于维护市场稳定将起到积极作用。这也是今年香港时隔14年来,首次进行逆周期调节的重要原因。