原创 刘博团队
近日，香港又传来了一则楼市消息：
香港G19立法会议员建议放宽“二手居屋”按揭保证期至60年，政府及银行业对此的态度为正面。二手居屋，主要是面向香港的刚需群体。
事实上，香港早在7月7日就正式出台了放宽房贷政策。不过，彼时最受利好的是刚改项目，比如1500万港元的项目，其“一按”贷款额度从50％提高到70％，极大地降低了购房门槛。
如果把这两则新闻结合起来看，不难发现，如果二手居屋也正式放宽了，香港将打出一套针对“刚改+刚需”的组合拳。这是自2009年以来，香港首次启动楼市“逆周期调节”，堪称香港楼市的“7月之变”。
香港特殊的住房结构
要了解香港的二手居屋政策，就得先解析一下香港复杂的住房结构体系，其大致可分为“公屋、居屋以及私楼”三类：
私楼，是可以在市场上进行购买、转售及出租的房屋，而且房屋所有权属于房子持有人。这类房屋包括豪宅、洋楼、唐楼、村屋（丁屋）等。
公屋，即公共租住房屋，是香港政府租给香港居民的房屋，且不允许转租。截至2022年，香港约208万人居于公共租住房屋，占香港总人口29%。但由于香港的住房供应量不足，近年来香港人申请公屋的平均轮候时间基本要6年多。不过，即便如此，由于它的房租比较低廉，还是吸引了大量香港居民申请。比如郊区新公屋，租金平均每个月2000港元左右，比市区公屋还低。根据香港统计部门发布的薪金报告显示，2023年第一季度，香港地区就业人员平均月薪为17728港元。这就意味着，大部分香港人月薪的11%，可以用来支付公屋的月租金，压力并不大。
居屋，是香港房委会于1976年推出的“居者有其屋”计划的简称，其实质也是公共房屋计划之一。居屋是由香港政府或香港房屋协会兴建房屋，并以低于市场的价格，扣除地价出售给香港居民。
简单来说，低收入群体去租公屋，收入可以上车买房的刚需可以去买居屋，收入偏高的人群可以买私楼。
其中，居屋比较特殊，居屋的产权一半属于居民，另一半属于香港政府。香港居民还可以买下港府的产权，获得居屋全部产权，房子也就可以直接在市场上进行售卖。这又跟国内部分一二线城市正在试点的“共有产权房”有着一定的区别。
居屋具有一定的“商品”和“金融”属性，这也是获得建议调整政策的前提。
延长按揭还款保证期
降低二手居屋月供
香港居民在申请购买居屋时，分两种情况。
居住在公屋的住户，或持有有效《绿表资格证明书》的人士，申请购买居屋时，需要填写绿表，不设入息及资产限额，而现居公屋的住户还要将公屋给房署。没有居住在公屋的香港居民，申请购买居屋，则要合乎入息及资产资格，并填写白表。
绿表和白表的最大区别，在于绿表可免补地价直接购入二手居屋，而白表人士只有部分可以享有。
为了平衡这种关系，香港近10年采取了“白表居屋第二市场计划”，资格与购买一手居屋的白表一样，目的是把二手居屋市场扩展至白表买家，让他们也可以免补地价购入二手居屋。
香港房委会在2013年推出这项临时计划，后于2017年将之恒常化，变成如今的“白居二计划”。
今年，香港又下调了白表入息及资产限额，入息由原来的1人3.3万港元下调之3.1万港元，资产限额由原来的1人92.5万港元下调至73.5万港元，大大降低了白表人士购买居屋的门槛。
然而，看似相当美好，“居屋第二市场”近年来却出现“收缩”情况。
数据显示，6月二手居屋，包括已补地价的自由市场及未补地价的第二市场，注册量录431宗，环比5月跌约24.3%，创半年新低。
其中原因，就在于购买香港居屋的30年按揭还款保证期，即当居屋楼龄超过20年，银行借出高成数按揭时，必须要将30年保证期减去楼龄。
比如，以价格为500万港元的居屋为例，九成按揭、3%利率为基准，如果楼龄是0年，还款期30年，那么每月房贷就是21340港元；楼龄为10年，还款期20年，每月房贷为24957港元；楼龄为20年时，还款期10年，每月房贷则是43452港元。30年或以上楼龄的居屋，无法申请按揭，必须全款购买，门槛相当高。
然而，在香港约35.2万个居屋单位中，有近31.3万个居屋单位楼龄超出20年以上，占所有居屋总数的89%，其中31年或以上楼龄的居屋单位高达40.5%。
大量居屋实际楼龄与30年按揭还款保证期之间的冲突，严重阻碍了二手居屋的流通性。
因此，开篇香港G19立法会议员提出的建议“30年按揭还款保证期”放宽至60年，将大大降低购置门槛。比如，20年乃至30年楼龄的居屋，每月房贷都只需要还21340港元。重点是，这一建议的覆盖率相当广，直接影响了近35.2万套居屋。
香港启动抢人计划
为何放宽“居屋第二市场”计划，会在此时提出来？
香港G19立法会议员，是由19名立法会议员组成的。去年，就有报道说，G19认为香港正面临“老龄化、少子化、人口外流、人才错配”等四个人口问题，香港必须加大力度向全球“抢人才”，而降低外来人才的居住成本正是其中一项手段。
香港的常住人口，在2020-2022年三年间分别减少了9.4万、2.5万和6.8万人。如何寻求人才增量，成了香港的当务之急。
目前，香港降低了“专才”、“优才”到香港工作、落户的门槛，比如，清华大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、上海交通大学、中国科学技术大学、中山大学、南京大学以及华中科技大学等内地9所大学毕业生符合申请条件的，可获两年签证，并在居住香港7年后可以申请永久身份证。
最近，香港又在酝酿放宽“非全球100强内地优秀大学的毕业生”到香港工作的限制。
然而，高房价往往是阻碍人才流进的重要因素。
今年1到6月，香港住宅市场合计成交26222宗，成交金额2427.35亿元，较2022年下半年的20069宗及1695.6亿元，分别上升30.7%及43.2%。
然而，香港楼市从6月开始呈现成交下滑的趋势，6月份买卖合约登记3613宗、成交金额336.21亿元，较5月的4003宗及367.69亿元，环比下跌9.7%及8.6%，宗数及金额同创5个月新低。此外，截至6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位下跌了13%，但价格仍然很高。
下图是香港财经时报制作的一张图。图中显示，2023年的香港楼市，香港人要上车置业，由不吃不喝23.2年减至18.8年，香港楼价仍是全球最贵。
因此，放宽二手居屋相关政策，有利于让香港人“居者有其屋”。
此外，香港当前还面对较大的通胀压力。
港币汇率是绑定美元的，美元进入加息周期，香港也必须跟随。2022年3月以来，美联储已加息10次，这对于香港而言，利率可能在之后一段时间仍会处于较高水平。
因此，对楼市进行松绑，更大程度地出台涉及刚需+刚改的政策，对于维护市场稳定将起到积极作用。这也是今年香港时隔14年来，首次进行逆周期调节的重要原因。