城市如书，读它要从封面开始。
伟大的城市，一定会有一张超级封面。正如上海有陆家嘴，香港有中环，广州有珠江新城。至于深圳，那一定是深圳湾。
作为深圳改革开放40年来最成功的城建“作品”，深圳湾为什么那么成功？带着这个问题，我专门考察了一趟深圳湾，总结出以下几个原因：
第一，得天独厚的海湾景象，中心城区滨水而居的区位条件，保障了它建设世界一流CBD的物质基础。
第二，深圳湾是填海造陆的产物，没有老旧建筑需要拆迁，保证了整个片区的统一规划、连片开发与高效建设。
第三，高质量产业的赋能，深圳湾位于南山与福田的滨海区域，而这两个区正好是深圳经济最强的区域。
第四，造城者的出色表现，深圳湾核心区的建设，离不开央企华润置地的躬身入局，其打造了从深圳湾体育中心（春茧）、华润大厦（春笋），到人才公园、深圳湾万象城，再到悦府、安达仕酒店等一系列大型公建设施与地标项目，可谓大刀阔斧、行云流水、一气呵成。
我认为，这四个条件缺一不可，尤其是第四点，新城建设遇到一个好的造城者，是一种缘分。
要知道，现实中有不少城市的新城开发，因为所托非人，搞得很low，甚至遭遇烂尾的残局。
01
以深圳为起点，走向全国
一个不断复制自我的“片区统筹者”
作为一个出色的造城者，华润置地的成功绝不仅仅体现在一城一地，更体现在能把这个“成功”复制出去。
故事要从华润置地与深圳的故事开始说起。
在深圳经济特区40年的建设大潮中，华润置地始终扮演着先行者、造城者的角色，其所到之处，一般都是城市中心，有“片区统筹者”之称。
2004年，中国第一家万象城，以及深圳华润中心竣工运营，成为当时深圳最大的摩天大楼建筑群，开创中国“一站式”消费理念，让罗湖成为深圳第一个真正意义上的 CBD。
深圳罗湖万象城
2007年，华润置地操刀南山科技园旁的大冲村旧改，历经十年把大冲从一个脏乱差城中村变成了280 多万方的国际化都市生活圈，打造了著名的万象天地，以及写字楼、酒店、高端公寓、剧场等配套。
深圳大冲万象天地
2008年的深圳湾还是烂泥滩，华润置地就认识到深圳湾的发展潜力，以优异的片区统筹能力，历经十年打造了顶级的城市综合体——深圳湾国际商业中心，以及深圳湾万象城、华润大厦、春茧体育中心、人才公园等商业设施与公共配套。
深圳湾万象城
2018年，随着春笋大厦的落成，深圳湾几乎在一夜之间取代福田CBD成为深圳的新封面。深圳湾与华润置地相互成就、共同成长的历程，成为中国超大特大城市造城史上的一段佳话。
20年时间，华润置地在深圳打造了罗湖、高新园（大冲）、深圳湾三个城市级商业中心，这种大开大合、点石成金的造城能力，有目共睹，足以服众。
所以，深圳今天的多中心格局，离不开华润置地的参与。除了推动深圳多中心发展，华润置地还成功参与了上海、武汉、沈阳、南宁等中心城市的造城运动。
深圳万象天地
例如，在沈阳，华润置地以“片区统筹”模式担纲传承、活化历史文脉的重任，打造了华润置地城市更新4.0样板——沈阳时代之城，带动了沈阳新商圈的再造。
在广西南宁，华润置地历时12年，陆续打造了27万平米的购物中心万象城、403米的广西第一高楼华润大厦、两幢高端写字楼华润大厦，它们俗称“南宁四件套”，是南宁非常醒目的城市新中心。
那么，为什么华润置地所到之处一般都是城市中心呢？
分析认为，一方面是因为华润独到的选址眼光，只选有CBD潜力的地方。另一方面，华润的片区统筹能力强，往往与政府深度合作，干的是造城的事情，而不仅仅是做单个楼盘的生意。
02
深度参与两大CBD建设
千亿独角兽狂飙，正值万博最好的时候
在全国各地攻城略地之后，华润置地在造城方面，无论是资本积聚、经验积累，还是人才沉淀，都达到一个前所未有的高峰。
大约从2021年开始，华润置地开始重仓广州，一口气相中白鹅潭、长隆-万博两大城市级CBD。
在白鹅潭，华润置地将打造广州第一家万象城（已开工），定位为重奢商业，与深圳万象城同等量级，以及广州第一个悦系高端住宅。
在长隆万博，华润置地拿下了核心区绝版超级地块，其中就包含一个24万方的万象系商业，将与长隆开放式主题乐园共同打造世界级消费中心。
几乎是同一时间，在同一个城市布局两个体量超20万方的万象系商业，这在华润置地数十年的造城史上，不多见，足见这家央企对广州的重视！
而这，又对广州意味着什么？
四个字：打开格局。
众所周知，广州的商业与商务中心，高度集中在天河，其他商务区，无论是体量还是品质都无法与之抗衡。这就导致大家都爱往天河挤，给城市通勤带来巨大的”钟摆效应“，拥堵成为常态。
有人调侃称，广州发展“苦天河久矣”，实不为过。
也有人说，“单中心”不符合超大城市的发展趋势，广州应该像北京、上海那样构建多中心发展格局。
为此，2021年，广州发布商务十四五规划，决定在全市打造五个世界级地标商业中心，包括天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-鱼珠、琶洲-广州塔、白鹅潭。
这五个商业中心的规划，就是要打破广州的“单中心格局”。但要打造这么多新商圈，何其难？它涉及到巨大的投资、专业的商业地产开发、长期的持续运营。
正是在这个关键时期，以造城而著称的华润置地来了，先后落子白鹅潭、长隆-万博两个世界级地标商圈，志在为广州打开格局。
白鹅潭项目之前已经介绍过很多，这次重点说说长隆万博项目，也是赶上了好时候。
以前提到番禺，有些人还觉得番禺有点土，但从2022年开始，番禺突然就爆了！估值达4500亿元的希音、估值超千亿的广汽埃安、估值约200亿美元的Temu等世界级独角兽，全都出现在番禺。
广州万博CBD
如果把番禺的独角兽加起来（不含Temu），总估值为5674亿元，独占全市独角兽的68%！
今年5月，有媒体还发现，中国有4个APP风靡美国，其中有两个都来自广州番禺，分别是估值4500亿元的希音、估值约200亿美元的Temu。
不仅如此，根据新财富富豪榜，广州共有19位富豪上榜，其中有6个在番禺，以一区之力占了全市1/3。而且，广州新首富许仰天也在番禺。
可以说，眼下广州新经济最大的风口，正从东部转移到南部的番禺，南拓也有望取代东进，成为广州发展的新风口。
此时此刻，番禺与华润置地的相遇，无疑是一场金风玉露的双向奔赴。
03
“华润配方”再现广州！
以南CBD名义，开启广州多中心发展
那么这一次，华润置地会给番禺带来怎样的惊喜？
答案仍然是：万象商业+悦府住宅的黄金组合。
在长隆万博，华润置地将打造一个体量约24万方的万象系商业、约51万方的悦系高端住宅、约9.7万方的商业组团，以及72班公办制小学+36班公办制中学+21班幼儿园
熟悉深圳、武汉、上海、南宁、沈阳等城市的朋友都知道，“万象+悦府”是华润置地纵横全国市场的“经典配方”，也是“独门配方”，这个配方是公开的，但别的房企学不来。
毕竟，能把商业做成现象级IP的房企，真的太少了。
熟悉商业地产的朋友都知道“万象”二字在行业内的影响力，尤其是在轻奢、重奢市场的号召力，其所到之处，几乎都是国际大牌的聚集地。
高端商业对住宅的带动是显著的。例如，凭借深圳湾万象城的赋能，深圳湾悦府成为深圳楼市王炸般的存在，开盘时曾引发千人抢购潮，将千万豪宅卖出刚需速度，其二手成交价也一度突破20万元/m²。
在深圳，悦府几乎已成为超级豪宅的代名词。
万象天地同样功效显著，据乐有家统计数据，2022年，深圳大冲万象天地商圈1公里内二手房均价达14万/平，1-2公里二手房均价为11万/平，1公里内外价差达到3万/平。
深圳大冲万象天地
在此意义上，华润置地携带经典配方来到番禺，完全打开当地市场的想象空间。
特别值得一说的是，在全国性造城的同时，华润置地没有简单粗暴地复制深圳湾模式，而是坚持“一城一策”，每到一个城市，都是对当地的定制式打造，这才是造城大师华润置地最内核的流量密码。
在上海，华润置地结合苏州河畔的石库门与天后宫建筑，用城市峡谷的理念为上海打造出华润苏河湾中心。在福州，华润置地结合丝绸之路这个人文IP打造220 米的地标塔楼——茉莉花。
所以，华润置地这一次来到长隆-万博，除了会沿用“万象+悦府”的经典配方，还会结合番禺特色、长隆特色，量身定制一个独具特色的新综合体。
据华润置地内部透露，长隆这个万象商业，一定会超越深圳大冲的万象天地，仅设计费的预算都有两个亿！
这个配方、这个预算，着实让人期待！
与此同时，长隆万博CBD已经宣布扩容，由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里，涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块，并统一称之为：广州南CBD。
在南CBD的建设大潮之中，产业、商业以及综合配套还将继续升级，尤其是近30万方的万象系商业，还将与长隆完全打通，打造超大体量的开放式乐园+商业综合体。
这个奇妙的组合，将是广州五个世界级地标商圈中的独一份。
在此意义上，长隆万博有望成为一个“文商旅居产”高度一体化的新型CBD，并以南CBD的名义，打响广州多中心发展的第一枪！
编辑打听到，目前长隆万博悦府的收筹量已超过首推货量，“未见其人先闻其声”，如此出色的市场号召力，正是“华润配方”的魅力所在。
项目预计下个月将开放正式的营销中心和样板房展示区，感兴趣的朋友可持续关注。