文=城记智库 城城
近几日，西安再有大型商场传来“关停声”。结合当下的大环境，这再度引发大家的关注。
购物中心，是城市活力的重要体现。其规模和等级，也是消费特征的象征。应该来说，商场版图“此消彼长”的变迁，既是消费和市场环境变化，也是“小西安”走向“大西安”象征。
对比：城墙内商业对比
不久前，曾经城墙内的“商业地王”——悦荟广场，因大量商户撤离的消息，引发了不少人的关注。
撤离商家中，最具标志的是GCV影城——作为韩国最大连锁电影院品牌。实际上，悦荟广场已有多个品牌门店关闭，内部围挡随处可见。这种场景，也存在周边的苏宁广场、民乐园万达广场。
与此同时，幸福林带超大型地下商业的经营困境也不断传出，位于东二环的立丰国际北区出现“闭店”传闻。
不过，大家最关心还是城墙内商业。与巅峰时期相比，过大的落差让人难免唏嘘。
西安城墙内商业体现状◎制图/城记智库
“小西安”时代，城墙内是西安的绝对中心。而在物流电商都不够发达时期，城墙内的商业甚至辐射中西部多省地区。所以，当时无论是商场数量、商业密集度和总销售额，都可谓“一骑绝尘”。
根据城记掌握的信息，近些年来城墙内闭门歇业商场已有数十家，其它形势也不佳。相对应的，整个城墙内商业体系地位也“加速陷落”。
从时间上来看，时间主要集中在2013～2016年，核心原因有二：
一是西安城市扩容已“量变到质变”：以商业中心为基础的多中心已成型，城墙内的商业模式已不具备吸附力；二是经济整体拉平下，加之电商和物流的高度发达，对周边省份的吸附力“瞬间瓦解”。
城墙内歇业的百货品牌◎NEWS
当时，全国范围百货也大面积关闭，尤其是百盛和早期的万达百货。
对西安城墙内商业来说，百盛就是“风向标”：在2016年6月10日和2018年12月31日，东大街和西大街百盛相继歇业。至今，这两座有着十几年历史的百货大楼，仍处于闲置状态。
当时，有不少声音称“城墙内的商业没落”，是因为硬件问题（比如停车位不足和堵车等）。但是，面积超过20万平米、拥有1800个停车位的群光广场歇业，让城墙内商场彻底进入了“冬天”。
今日悦荟广场等现状，不过是这场寒冬的延续（据说，苏宁广场也即将更名，将完成“商改办”。）
趋势：城市扩容时代的变化
城墙内大部分商场，从“人声鼎沸”到“门可罗雀”期间，西安也走出了“单中心”时代。
单从时间线上来看，从2000年至今二十余年，以“六普+七普”数据，西安人口累计增长了五百多万。这种速度，相当于人口的“小爆炸”。这个期间，城市也多次跻身“新一线”前列。
大趋势变化和城市扩容，也催生了全新业态和商圈。
从西安超大规模商场地图上，能看出这种明显变化：面积超10万平米的超大规模购物中心，80%都位于“二环”外（20%位于三环外）。城市不断扩容，人口快速增长，商圈就成为“多中心”的标志。
西安十万平米以上商业分布图◎制图/城记智库
现在看来，当时西大街、东大街和解放路相继号称自己是“西北第一金街”，并进行大规模的改造，如今看来确实令人费解。
从营业额上来看，“变天”也就是必然。
2013年小寨赛格开业前，开元商城一直“霸榜”。如今，赛格“一骑绝尘”成为西部第一。随后，引发新一线城市争论的SKP落户，仅用一年就跻身第二。营业额前十的商场中，绝大部分都在二环外。
商业格局变迁，是城市发展变迁的结果。商业的活力，与人口有着直接的关系。商业是否发达，又是判断城市是否繁荣的标志之一。
未来几年西安商业版图仍将裂变◎制图/城记智库
城市在改变，生活方式亦是如此。当下的西安购物中心，已从单一的购物需求向赋予精神意义的多元需求转型。这是拼品牌、拼颜值、拼体验的时代，也是城市生活方式被重新被定义的时代。
今天就能看到一个格局：超级购物中心，是城市商圈和中心构建者。
从开业时间线上，从2016年至疫情前是西安购物中心“井喷”时代。随着太古里、宜家荟聚、电视塔万象城和高新永安渠街区开业，西安商业将再掀开新格局。
方向：重新发现城墙价值
“人事有代谢，往来成古今。”城墙内的商业地位，如同数码相机和手机时代，无法回到胶卷和单反时代一样。
本质上来看，城墙内商场现状是市场优胜劣汰结果。以回坊为例，这张“金字招牌”不仅未褪色，反而热度更高——城墙内从不缺人气。这里，不是“拯救”、不是“回归”，而是重新发现。
但是，既有硬件和现实已不可逆，就要从文化基底、城市肌理、产业角度和消费趋势等方向出发。其实，我们可以发现几个趋势：
西安城墙内文旅商业变化图◎制图/城记智库
第一、文化是未来发展之源：除回坊外，文化特色书院门和易俗社、民俗特色的永兴坊等也开始崛起。这其中，南门和钟鼓楼广场音乐会火遍全国。独一无二的文化，是恒久不息的人气和活力之源。
第二、市井生活文化的复兴：无论是持续数十年的西仓，还是“城市更新”的建国门老菜市场，以及突然爆红的小南门早市……市井生活开始复兴，诞生包括City walk和“QI庙”等游览方式。
第三、精致品质方式的崛起：城市经济和影响力的提升，人气就是最大利好。这些催生了城墙内新消费产品的诞生：精品民宿、主题餐厅、艺术咖啡馆、特色文创和酒吧等，已开始引领全新的风潮。
文化底蕴区切勿再行大规模拆改◎来源/城记影像
所以，修一个广场并不能解决根本问题。
所以，打通“洒金桥大街”同样是伪命题。
作为大西安的几何中心，在多条地铁以及本身的交通枢纽地位下，辐射面仍不容小觑。城墙内的价格和成本优势，就得以凸显。不少“商改办”（商业改办公）的模式，其实就是有益的尝试。
还可以看到，因为这里聚集了众多知名医院。医疗产业和大健康产业，仍具有足够的发展潜力。
无论如何，西安只有一个城墙。尽管存在三个不同的行政主体以及运营机构。但是，有一个“红线”不要再碰——有文化底蕴的地方，切勿大规模拆改。
文=城记智库 城城
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