最近，关于广州“平靓正”新盘的各种传闻就没有断过。
上周我们不是刚发了一篇天河房企3折卖房！？最近的中介，都快把我忽悠瘸了，有网友很快发来了新消息，说它也看到一套天河房子，非常便宜。
我问：是使用权公寓吗？会有坑哦~
他很坚决：当然不是！销售和我说，是人才房！
哦~原来是人才房啊。
这个“人才房”
怎么样？
项目叫迈谷・科融苑，位于天河广氮板块，据说单价只要2.7万/㎡，而且它还打出了“十年免息”“0月供”的广告。
项目离地铁有一定的距离，最近的21号线棠东站也需要步行1.3公里左右。
项目展示厅在广东省新材料与人工智能科技园中，一进入园区就可以看见很醒目的“帝融集团”标识。
据现场销售透露，这个项目是广州唯四的人才房中唯一有社会资本参与的项目。想来这个“社会资本”应该就是这家帝融集团。
迈谷·科融苑据说是去年11月份开始卖的，总共房源500多套，留给园区内部员工的就有200多套，剩下的才拿出来卖。
而且这个人才房的购买门槛并不高，不限购，本科以上学历就可以买。
现在主推的A、B栋，目前均已封顶：
总体看下来，这个人才房的一大亮点是密度很低，每栋楼的总层高是12层，两梯四户，楼间距50多米，在市区来说是很罕见的。
而且它还带有两个中心园林，小区人车分流，内部规划上舒适度蛮高。
从户型来看，它主推40-128㎡的一到五房，精装交付，明年年中就能收楼。
我们主要来看看它A、B栋的户型。
A、B栋以小户型为主。有建面约71-74㎡2房（北向），建面约76-79㎡的3房（南向）和88-90㎡的3房（南向）。
总体来说，设计比较中规中矩，只有建面约88-90㎡的3房带了主套。
板房方面，也暂时只有建面约73㎡的户型给大家稍微看看。
实际看下来，客厅整体开间3米左右，大小一般，和市面上小户型商品房类似。它板房里的家具定制得比较小，所以空间看起来没有很局促。
很难得的是，这个户型虽小，厨房居然还留足了双门冰箱的位置。在很多90多方、100多方的商品房里，这一点都没有做好。
它的阳台也做得比较大，未来可以做一个阳光书房，虽然是两房但也可以当三房用。
其实，就户型而言，迈谷・科融苑对刚需还是有一定吸引力的。虽然房间、卫生间没有现在商品房做得那么卷，但两个人或者三口之家住起来也还是比较舒服的。关键是，密度低，这点就很打动人了。
更何况，它的价格只是周围房价的三分之一左右，还有“免息”“0月供”的“福利”。
说得这么好，但其中又有没有坑呢？
免息、0月供，什么套路？
能买吗？
首先给大家揭秘一下，为什么这个人才房这么便宜。
原因其实很简单，这个人才房和深圳的可售人才房不同，它并没有产权，只有50年的使用权，这里签的是租赁合同。
换言之，它就是披了层新皮的使用权公寓。
关于入户和学位问题我也咨询了一下，买了这里会有集体户的指标可以给你，上学是统筹，直到学校录取，才知道自己分配到哪一所学校。
至于水电燃气方面，这边是民水民电，可以使用燃气。
再来说说“10年免息”和“0月供”。
由于这个房子产权特殊，所以它的首付要求和公寓一样是5成，而这样的房子能够在银行申请到的贷款也和普通住宅不同，只有5-10年期。
所以开发商为了自己更好卖房，提供了一种新的方案：在你付完首付后，将剩余的房款分期10年支付，这10年间不收取你的利息。
而“0月供”则是指的，从你买房到收楼期间不需要支付月供，收楼后才开始还款。
那么，这样的房子值得买吗？
或许部分人会觉得这个房子虽然没有产权，不能买卖，但毕竟是在天河，地段很好。省去通勤烦恼之余，价格还很便宜。
不过，自古以来的无数案例都告诉我们，贪便宜往往会吃大亏。
比如价格如此诱人的这个项目，其实存在潜在的法律风险。
对此，我们特地咨询了专业律师询问这种买卖是否合法。
广东南方福瑞德律师事务所合伙人曹纯珂律师回复到：这种买卖不合法，以租代售的风险，超出20年部分会被认定无效，如果物业被收回，承租人一次性支付租金，后续承租人追款退回的风险较大。
从律师的回复来看，现在的这个人才房项目签订的50年的长期租赁合同已经超过了20年的标准，超出的部分有可能会被认定无效。
现在购房者买入，其实就是在做一场“豪赌”。
即使是可以分期，但期数也不过10年。10年后，购房者就相当于付了房子的全款，但能否使用到50年乃至以后还是一个未知数。
所以，在了解了这样的潜在风险后，你还会考虑购买这里吗？