存量房贷利率到底怎么降？我能享受这次利率调整后的优惠吗？什么时候才能去银行申请办理利率调整？……
自8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以来，各位购房者时刻关注着商业银行的“一举一动”。对于调整方式，目前已有工商银行确认将采取变更合同利率的方式进行调整。
“最近跟房贷相关的业务基本都是咨询存量房贷调整的。不过目前也还没有出细则，不知道是批量下调还是一对一协商，能下调多少也不太清楚。建议在9月25日前后再来咨询。”长沙银行一网点工作人员告诉潇湘晨报·晨视频记者。
近日，工商银行、建设银行也相继发布关于存量房贷利率调整的常见问答，对客户关心的问题进行解答，潇湘晨报·晨视频对其进行了梳理。
01：我有一笔未结清的个人住房贷款，请问是否可以进行利率调整？
建设银行：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前建设银行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。
当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
工商银行：进行存量房贷利率调整，您的贷款需要同时符合以下条件：
一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放的；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
02：此次存量房贷利率调整对贷款时间的要求是什么？
工商银行：按照监管部门《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，此次存量房贷利率调整仅适用于2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套个人住房贷款。
03：什么是首套房贷？
建设银行：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
04：我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
建设银行：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。
如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。
05：如果首套房贷现在有拖欠，能调吗？
建设银行：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
06：我的利率能调到多少？
工商银行：调整后，您的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以工商银行后续公告为准。
建设银行：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
工商银行会在上述政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整，具体请以工商银行后续公告为准。
07：什么是利率政策下限，我能怎么查？
建设银行：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。
08：我的贷款什么时候可以调整？什么时候可以去申请办理利率调整事宜？
建设银行：建设银行高度重视这次调整工作，正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务，充分保障建行客户利益。后续进展，将及时在建设银行官网、微信公众号、网点等渠道公告，请您多多留意。
工商银行：工商银行正积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开放线上线下服务渠道，具体时间以公告为准，敬请留意。
09：通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么？有什么区别?
工商银行：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。
考虑到您操作的便利性，工商银行主要采取变更合同利率方式，具体以工商银行后续公告为准。如您有其他服务需求可联系贷款经办行。
10：对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还？
工商银行：暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
针对一些特殊情况，工商银行也对其进行了回复：
Q1：我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放、按首套房贷款利率政策办理的，请问是否符合调整条件？
工商银行：初步判断，您的贷款符合存量房贷利率调整条件。工商银行将于近期通过官网、网点、中国工商银行客户服务公众号等渠道公布具体操作指引，欢迎您随时查阅。
Q2：：我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放、按二套房贷款利率政策办理的，而按当前我所在城市政策初步判断可按首套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件？
工商银行：初步判断，您的贷款符合存量房贷利率调整条件。建议您提前准备首套房贷款相关佐证资料，后续按照工商银行印发的操作指引提交利率调整申请。
Q3：我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是按二套房贷款利率政策办理的，按当前我所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件？
工商银行：您的该笔贷款不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续您所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，您可按最新政策要求提交利率调整申请。
Q4：我的贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷，能否申请存量房贷利率调整？
工商银行：本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
Q5：我在工行某支行有一笔个人商用房贷款还未结清，请问是否符合调整条件？
工商银行：您的该笔贷款不符合调整范围。商业用房（含商住两用房）等非住宅型房屋贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。
Q6：如果我的房贷当前为不良贷款，能否申请存量房贷利率调整？
工商银行：不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您归还积欠本息后再申请调整，感谢您的理解和支持！具体以工商银行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。
潇湘晨报记者李鑫智