潮新闻客户端 记者 武恒光
最近，有消息称：杭州望江新城板块的御潮府成交一套叠墅，单价20万/㎡。消息一经扩散，有人认为成交价格过高，对该消息真实性产生质疑。
记者求证后了解到，御潮府叠墅20万/㎡成交属实，位于下叠，面积约288㎡，总价6000万成交，包括地下室和车位。一知情人士透露，这套下叠已经过户，买家是一位从事地产行业相关领域的大佬。
一边是高价成交的二手叠墅，但另一边，新房市场的叠墅房源却面临去化难的境况，购房者往往接受度一般，叠墅开盘即流摇早已成为常态。
可售叠墅项目达23个
开盘流摇是常态
最近两年，杭州低密宅地供应量较大，尤其是近郊区叠墅产品供应集中。
据统计，目前市场上规划了叠墅产品的在售待售项目有23个，闲林、湘湖南、丁桥、临平都有叠墅供应。
从开盘表现来看，今年以来开盘的叠墅中，除了龙坞板块的桂香园中签率46.8%，其他叠墅房源开盘大都是流摇状态。
比如湘湖板块的湖珀润园、湖翠晓印轩，闲林的云檐里、曜珹里，临平的春境东来院等，历次开盘中签率都是100%。
和高层房源相比，叠墅的客户明显较少，去化速度更慢。其中一个原因，和叠墅这类低密产品本身有关，有观点认为叠墅比较“鸡肋”。
家住市区的小林，一直都有一个“低密梦”，想要在郊区买一套带院子的房子。最近，他看了市面上多个在售叠墅楼盘后发现，这类产品和他想象中的低密有所差距。
小林认为，叠墅既没有排屋私密性好，也没有大平层的空间使用率高，“叠墅更像是复式跃层，低密的优势不是很大，看了一圈新房，最终还是决定看看二手市场的排屋。”
在杭州人老余看来，高层大户型的居住体验更好，“排屋、叠墅我都住过，楼梯浪费面积，爬上爬下麻烦，家里有老人小孩不方便。另外，虽然有两层，但如果面积不大，住起来会感觉拥挤，所以后来干脆换了大平层，住起来真的‘香’。”老余说。
在叠墅类产品需求一定的情况下，市场供应却多达23个，叠墅领域供需关系出现“供大于求”。
另外，除了短期供应量大，市面上叠墅产品大都同质化严重，房子设计大都相似，如果没有地段优势，购房者没有非买不可的理由。
什么样的叠墅值得买？
地段、产品、价格综合考虑
目前，在售叠墅项目众多，什么样的叠墅值得买呢？
在从事二手房买卖十余年的老唐看来，低密产品是否值得买，看以下几点：地段是否稀缺、自然景观是否优越、产品是否足够吸引、性价比是否高。
老唐表示，地段是低密房产价值最直观的表现，御潮府叠墅之所以能以20万/㎡成交，主要原因在于南星桥到望江之间只有御潮府有叠墅，是豪宅区内的稀缺产品。
御潮府叠墅
优质地段向来不缺购房者，去年6月，钱江新城的凤起钱潮一套合院商业拍卖，吸引31人报名竞拍；今年4月，小区另一套合院商业拍卖，也有14人报名参与。
其实，不仅仅是在二级市场，凤起钱潮合院早在开盘时热度就很高，去年5月项目22套合院开盘，套均毛坯总价在千万级，有207组家庭报名登记，中签率仅10.63%。
除了地段，低密项目的产品也很重要，同一段的不同叠墅楼盘，产品上的差异也会有不一样的市场表现。
比如西湖龙坞板块，桂香园今年3月一把梭哈开盘售罄，但隔壁在售的项目，开盘时间比桂香园早了半年，至今还有房源在售。而桂香园之所以去化迅速，原因之一就有产品上的创新，首创的宋风叠墅，让购房者眼前一亮。
还有多年前绿城在临安区打造的桃李春风，首创“最小83㎡中式合院”，当年一经推出就在市场引起轰动。
今年上半年，桃李春风一套联排法拍房拍卖，建筑面积129㎡，吸引6人竞价，最终776万，折合单价6万/㎡。这套法拍房的成交价比当初2016年买入时涨了437万，这正是产品所带来的溢价。
“如果地段和产品都没有很大的优势，那就看价格。”老唐认为，郊区叠墅优势在于总价相对较低，像闲林有项目总价最低不到500万就能买到，购房门槛低一些。他还表示，总价超千万的郊区叠墅要慎重考虑。
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