成都楼市现状：供需卷，是病态楼市；产品卷，才是健康楼市！

这个标题，可能大家有点难以理解。

不要着急，咱们抽丝剥茧，慢慢来解读这句话的意思。

什么样的楼市，才是合理的楼市，才是健康的楼市？观察员曾经阐述过这个观点。简单来说就是，不管是供大于求，还是供过于求，对于想买或者想卖的人，都能有很大的挑选余地。

今天，观察员更深层次、更全维度提炼这个概念，详细来阐述下成都楼市现状。

要衡量一个城市楼市的状况，观察员总结出以下五个维度：供应、需求、产品力、购买力、楼市预期。

逻辑很简单，供需关系的消涨，很大程度上会影响楼市的冷热。供大于求，楼市选择余地大，相对较冷，也就是俗称的买方市场。供小于求，对于购房者而言，选择余地小，市场会相对较热，也就是俗称的卖方市场。

购买力这个维度，简单阐述便是能不能买得起。比如大家对房价的抱怨，便是一些城市逐渐稳步攀升的房价，其增速和增幅超过了绝大部分人收入的增速和增幅。这个是整体对楼市评判的一个标准。

楼市预期，这个跟大环境有关，简单说就是绝大多数人对楼市未来的认知，这个也是影响楼市冷热的一个关键因素。不过很容易受外部整体大环境影响。

至于这个产品力，便是房子这个商品具体的表现力。在供需相对平衡稳定的情况下，产品力是能决定楼市温度的关键因素。更为基本的，这个产品力在其他四个因素都相等条件下，会决定房子销售周期以及热度。

成都楼市目前的供需状况，整体上是供应略微大于需求的。

截止现在，成都今年的成交量，新房达到了108260套，套均面积131.81平米；二手房成交了160842套，套均面积95.03平米。

但是这个整体的背后，细分下来却有很多讲究。这里我们又需要细分新房和二手房市场了。

在新房供应端，依据中指数据显示，成都2023年1-6月成都商品住宅供应面积为978万㎡，同比上升6%。而过往几年前半年的供应面积以及成交面积的数据如下图：

可以看出，新房的供需是基本持平的。

PS：新房成交以备案为主，这里面成交和供应也有时间差，忽略细微差别，大致可以判断，基本持平的。

在二手房方面，虽然成交了十六万多套房源，但是有个很明显的问题，成都房屋的挂牌量从年初的十六万多套，增加到了如今的24万多套了。

从二手房情况来看，虽然平均下来成都每个月都要消耗将近2万套二手房，但是新增的二手房挂牌量，这八九个月却依旧增加了将近8万套。

从这点来看，成都的二手房市场而言，明显是供大于求的。

从新房和二手的供需关系来看，确实也就影响了价格，成都这大半年来，价格也是整体上稳步上升的。但是根据新房和二手的供需关系不一样，所以新房和二手房的价格趋势，也呈现了细微的差别。

从购买力和产品力这两个维度来讲，能够解释成都楼市目前很多现象。

比如大面积的改善盘，最近在楼市上比较抢手，而其他面积的，老破小就不说了，哪怕是次新小面积的，依旧有点冷淡。

为什么大面积改善能够比较热门？

因为有很多从其他一线城市回成都的人，只要产品力够好，他们是不缺购买力的。

为什么次新小面积反而有点冷淡？

也是因为购买力，对于刚需群体而言，产品力不是关键点，购买力才是关键因素。

在如今楼市预期不太稳定的大环境之下，有购买力的会愈加追求产品力，而购买力不强的群体，会更加追求性价比。所以就导致了当下的各种楼市现象。

成都存在大量需求，所以成交量一直名列全国前茅，而在购买力分化的时代，高产品力的和非高产品力的房子，在热度、价格、消化速度上呈现出了明显差异。

大概是从2020前后，成都开始出现了许多品牌的顶级系列。

比如说绿城的凤起系列，这个金沙的楼盘，依旧保持着目前成都楼盘最高开盘单价的记录。中粮的瑞府系列，目前在武侯新城还在现房销售。建发最爱搞人文居住，新中式，徽式，宋风等等人文元素融入建筑。

当然，还有些相对没有那么上档次的做法。

印象很深的是锦江川师的一个楼盘，当时把赠送面积修的特别大，算是当时那一批最大赠送面积的改善盘。还有就是东三环个禹州地产，当时那个精装房，确实装修是用了心的。

至于过去十年，到处都宣扬的第四代住宅，如今几年倒是好像销声匿迹了，至少成都这几年，没听到主城哪里要搞这种住宅了。

有的卷理念，有的卷设计，次一点的就卷赠送或者装修，反正大家都开始向住的更好出发，各自提升自身的产品力。

因为不再因为巨大的供需矛盾来推动楼市，而是基于真实需求的产品力来推动楼市，这本身就是楼市的进步，也是楼市健康的表现！

成都的楼市，有需求，有供应，基本平衡状态，所以成都楼市的成交层面，表现良好。但是受楼市大环境的影响，分化很彻底。

受购买力这个因素的影响，不同产品力的房子，在市场流通上面，呈现出天差地别的表现，而又在楼市预期普遍低迷的情况之下，上述的表现会越来越明显，越来越差距拉大。