一批人降到4.3%！存量房贷利率下调，各银行明确调整方案

距离9月25日存量房贷利率调整仅有1周时间，各大银行正在陆续开通“存量房贷利率调整”线上查询功能，房贷利率降多少？是不是首套房？符不符合下调资格？一目了然。

9月25日（下周一），各大银行将开始批量调整存量首套房贷利率。当前，购房者们也在时刻关注着各家商业银行的“一举一动”。

从上周开始，国有五大行陆续上线了“存量房贷利率调整”线上查询功能。是否是首套、调整后的利率是多少、是否有逾期还款情况等，通过手机银行就可以查询。

9月12日，建设银行在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“存量房贷利率调整”功能。

9月14日，工商银行在手机银行正式上线首套或二套房贷认定情况查询功能，借款人可在“存量房贷利率调整”栏目查询。

9月15日，农业银行上线存量房贷利率调整功能，借款人可查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。

9月16日，中国银行手机银行首套房贷款查询功能上线。

9月16日起，交通银行上线客户存量住房贷款套数及贷款信息查询功能。

从各大银行上线的“存量房贷利率调整功能”来看，是不是首套、有没有逾期还款、目前的利率加点是多少，都可以看到。但是对于拟调整后的利率水平，目前仅农行进行了公示。

许多“5”、“6”字头高利率站岗的买房人纷纷晒出自己拟调整后的利率截图。但是从截图来看，很多人的利率都是调整到4.3%，而不是最新LPR即4.2%，这是为什么？

原因是由于每个借款人选择的LPR调整日期可能不同，当前每笔贷款实际适用的LPR值可能存在差异。

简单点说：由于个人房贷利率=LPR+基点，此次存量房贷利率调整，调整的只是所加基点数，并不会对LPR进行调整。因此，在所加基点数都是0的情况下，还要考虑LPR的不同。2022年8月，5年期以上LPR调整为4.3%；2023年6月，5年期以上LPR调整为4.2%。这些变动给贷款重定价日处在不同日期的人带来了不同的调整后执行利率情况。

其实，如何理解“调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行”？这也是存量房贷利率下调最大的争议点，到底是降到最新的LPR还是当时贷款时的LPR？对此，银行也进行了明确答疑。

LPR会随市场利率变化而变动，全国银行间同业拆借中心和人民银行网站一般会在每月20日公布最新的LPR，一年内可能变动多次。存量个人住房贷款适用的LPR也会变化，根据政策规定和合同约定，每年调整一次，通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整（具体在贷款合同中有约定），调整时适用当时的LPR。

需要特别强调的是，个人房贷利率中的LPR会在每个贷款重定价周期开始前调整，新一个周期的LPR以该笔贷款重定价日前最近一个月公布的5年期以上LPR为准，因此，暂时调整为4.3%而不是4.2%或者暂时调整为4.1%而不是4.0%的借款人也无需担心。

固定利率贷款怎么调整？需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。

在2019年10月7日（含）前购房并贷款的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”，即相应期限LPR利率。当时购房者比较高的利率在5.8%左右。按照现在的规则，其利率可以为“LPR+0基点”，即最低可调整为4.20%+0%=4.2%。

在2019年10月8日至2022年5月14日（含）之间购房并贷款的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”，即相应期限LPR利率。当时购房者的较高利率大概为6.3%。按照现在的规则，其利率最低可以达到4.2%+0%=4.2%。

在2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）之间购房并贷款的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20个基点”。此期间购房者的房贷利率高点在5.2%左右。按照现在的规则，其利率最低可以达到4.2%-0.2%=4.0%。

我们可以算一笔账，假设你2021年9月在南京买房的首套利率为6.1%（LPR+145bp)，如今随着LPR多次下调，目前可能是在5.75%的利率高位。如果按照下限计算，原利率5.75%将降至4.2%（当时南京首套房贷利率政策下限为LPR不加点）。

对于买房人来说，1.55%的利率降幅是一笔厚厚的息差。以200万商业贷款，20年本额等息还款为例，调整后，月供将从14042元降至12331元，每个月少了1711元，总利息少了41万元。