831新政后，市场反应如何？

831新政后，房地产行业第二轮宽松如火如荼，那么大半个月的时间里，各城市的宽松进度如何？市场的反应又如何？我们如何展望今后的政策和市场？

从政策落实情况来看，各城市在落实831新政的同时，还同时打出放松购房行政性限制措施以及税费减免等“组合拳”。

831新政的执行方面，一二线城市基本已执行“认房不认贷”，大部分二线城市已执行首套、二套首付比例分别最低20%、30%以及二套房贷利率下限为LPR+20BP的政策，房贷利率下限普遍下调在10个百分点，一线城市中仅广州有动作，首套、二套首付比例下限降为30%、40%，较此前分别下降10个百分点、10个百分点/30个百分点（非普通住宅），房贷利率下限分别降为LPR-10BP、LPR+30BP，较此前分别下降10BP、30BP。

不过值得关注的是，在政策的执行过程中，我们发现一些城市存在撤回或者非公开执行的情况，例如据称广州撤回了“认贷不认房”的政策，南京撤回了主城四区首套、二套首付比例最低20%、30%的政策，提升至25%、35%，苏州撤回了二套房贷利率最低LPR+20BP的政策，上调至LPR+30BP，同时宁波目前未发政策文件，不过据称已经私下执行了所有政策内容。我们认为，从稳定购房者预期的角度而言，应该尽量避免政策的反复和不透明，因此各城市在政策出台时应该特别注意统一和明确执行的口径和尺度。

放松限制性措施方面，一线城市中广州以及大部分二线城市均有动作，广州将限购区域由9个区缩小至“5.5区”，并将限购区域非户籍购房的社保年限要求由5年降低至2年，南京、合肥、武汉等10个城市达到完全取消限购，合肥、福州、济南等7个城市达到完全取消限购和限售，厦门、苏州、长沙、天津、西安等5个城市降低了限购要求。限价方面的松动不太明显，仅广州新房和深圳二手房限价分别传出松动，北京局部二手房指导价有所松动。

因此，目前整体而言政策的落实情况较好，政策宽松的力度较大，不过离2014-2016年周期的政策力度还有距离。分城市来看，一线城市中，广州政策力度最大，其余三个城市除“认房不认贷”外仍无更多动作，二线城市中，合肥、武汉、重庆、沈阳、福州等城市放宽力度大，厦门、西安、长沙等有所保留，杭州、成都等城市在“认房不认贷”之外仍无更多动作。

如此大力度的政策终于落地，那么市场的反应究竟如何？结合项目反馈和成交数据，我们认为总的结论是：略有起色，分化依旧，以及持续性存疑。

从项目反馈来看，在政策发布后来访和认购情况的确有所好转，不过并不是普遍的好转，城市与项目之间的分化十分明显，同时好转的趋势并不强劲，反而存在随着时间减弱的态势，而开放商的态度主要是趁机跑量，收回折扣或者涨价更多是烘托入市气氛的策略。

从周度成交数据来看，四个一线城市、杭州、南京、成都等9月周度成交呈现环比上行趋势，其中北京、广州和南京等城市第38周的成交上升较为明显，不过武汉、济南、青岛等城市的变化并不明显。我们看到，市场本身较好的城市的政策敏感度高，而本身承压的城市对政策的反应则较为迟钝。由于各城市的政策持续出台，以及新房网签数据的滞后性，要充分评估城市成交的修复程度，还需要更长时间周期的观察。

总而言之，831后的大力度政策释放下，市场有所反馈仍然偏谨慎。因此我们预计，九月和十月成交的脉冲式增长是可期的，但是能否重现一季度的成交修复态势则不确定。下一步各城尤其是政策空间仍有余裕的一二线城市，仍需要紧跟市场反应，视情况拿出更多的政策工具。

声明：本文观点仅代表作者观点 

版权归亿翰智库所有