近60%的片区“降级”,量增价跌的深圳二手市场

乐居新媒体 张宗镛
在“十一”假期前一天,深圳送上了一份购房“礼包”。
9月28日,据深圳卫视深视新闻消息,从9月29日起,深圳调整优化个人住房贷款利率下限。
经过此次调整后,深圳首套房贷利率下限由原来的4.5%(LPR 30bp)下调至4.1%;二套房贷利率下限由原来的4.8%(LPR 60bp)下调至4.5%。
就在深圳官方宣布调整住房贷款利率后,乐居新媒体到访深圳多个新盘项目,经案场销售的确认,9月29日起购买新房将按新规执行。
另外,此次房贷利率的调整,同样适用于购买二手房。
那么时值黄金周,当下深圳的二手市场如何?是否值得入手二手房?
政策效应出现减弱态势
二手交易增幅减小
早在深圳官宣下调首/二套房贷利率之前,深圳存量房贷利率下调已率先执行。
另外在8月底,深圳正式执行“认房不认贷”政策:家庭成员在深圳名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
不过即使多项利好轮番推出,政策效应依旧出现减弱态势,二手房交易量开始疲软。
经深房中协统计,第38周全市二手房 (含自助) 录得888套,环比“认房不认贷”政策效应在逐下降0.4%,二手房录得量上升态势中止。
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根据深圳房地产中介协会公开在售二手房源量数据统计,2023年9月25日,全市共有57064套有效二手房源在售,较上周增加945套,挂盘量继续增加,增幅减小。
其中龙岗较上周增加320套,有效在售15038套,罗湖较上周增加162套,有效在售7489套,福田较上周增加139套,有效在售8940套。
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据房信平台公开资料统计,截止9月27日,深圳二手住宅成交量已达2325套。
深圳8月全市成交数据中,福田区成交量全市最高,占比22.9%;其次是龙岗区,占比21.55。
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成交量最高的片区是龙岗的布吉片区、龙岗中心城,两片区分别成交127套与114套瑶瑶领先。
第二梯队则是梅林片区、前海片区、新安片区、景田片区,成交量都突破了50套。
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近60%的片区“降级”
豪宅片区已久“抗打”
得益于挂牌量的持续攀升,深圳二手住宅市场的主动权转向买方,二手房价整体下跌已是不争事实,在当前“认房不认贷”以及“利率下行”的双重利好下,购买二手房也不失为一种选择。
那么深圳目前各片区的房价变化如何?
经乐有家研究中心统计,深圳94个片区里有60%的片区所处房价区间出现下滑降级。 
例如福田皇岗、龙岗坂田、罗湖蔡屋围、龙华民治都是从去年的8-9万元/㎡,下滑至如今的5-7万元/㎡。
南山中心区、南油、南头、西丽则从去年的10 万元/㎡,下滑至如今的8-9万元/㎡。
福田与龙岗是片区降级最多的行政区,当然它们的片区总数量也比较多。巧的是这两个区也是2023年1-8月成交二手房源最多的地区,房价的下滑吸引更多客户关注,也推动了市场交易的活跃。
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以价格矩阵图来看,目前深圳房价的主力区间为5-7万元/㎡,属于这一区间的片区占比44%。
而房价在5万元/㎡以下的片区有22个,而2022年同期仅5个。低价区间的片区大幅度增加,翻了3番。
而在“保住自己地位”的40个片区里,南山的片区占据较多,占据优质豪宅资源的片区也非常“抗打”。
例如南山的深圳湾、华侨城、红树湾,福田的香蜜湖、安托山等。当然这并不是说他们完全没有降价,只是跌幅相对较小,还在自己所处梯队里。
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另外,南山科技园、前海,福田中心区、宝安中心区等片区,这1年也稳住了梯队。它们虽然不是豪宅区域,但也多是产业聚集地、金融聚集地、政治中心等优越地段,再次证明了买房首选地段的重要性。
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不只是房价变化,深圳楼市的政策环境也发生了改变:
参考价与房贷脱钩,715政策满3年释放购房名额,双拼房“双证合一”,LPR降息,认房不认贷新政执行,存量首套房贷利率调整,更多政策预期持续…
政策宽松,深圳市民的心态也发生了改变:
购房者看房积极性提高,9.4-9.10环比上涨超3成;300-500万及500-800万总价的成交房源占比上涨,改善客群集中入市;挂牌量小幅上涨,挂牌价持续下滑,业主想尽快卖出的意愿增强。
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对于首套置业及改善换房的购房者来说,房价下跌 政策宽松 市场活跃,正是入手的好时机,能抢在笋盘锐减之前买到好房子。
数据来源自:深圳市房地产中介协会、乐有家研究中心、深圳中原
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截至10月06日,华侨城(000069.SZ)股价收盘4.26元,跌-0.70%,成交总额1.40亿元,总市值346.94亿元。