中美楼市|美国利率高房价也高，中国利率低房价也低，缘何如此？

今天是10月15日，不知不觉，10月已过半，楼市真的很有意思，对比中美楼市，貌似走出了截然相反的趋势。

近期，美国30年期房贷利率水平上升至7.7%左右的高位，更有意思的是，今年7月，美国房价也创下了历史新高。

众所周知，近一年多时间来，美国一直都在持续加息，从2022年3月算起，到现在已经加息11次，累计加息525个基点，今年10月或许暂时不会加息，但年内再加息一次的概率极大。也正是在这样的背景下，住房按揭贷款利率随之“水涨船高”，数据显示，截至10月6日当周，30年期定息抵押贷款的合约利率上升14个基点至7.67%，为连续第五周上升；其中大额的30年期定息抵押贷款利率升至7.7%。

房贷利率上升，意味着购房成本上升，愿意买房的人就会减少，购房需求下降的直接后果，就是成交量下滑，进而带动房价下跌，这是一个基本逻辑。然而如今的美国楼市，却出现了截然相反的现象。从去年6月开始本来已经下跌的房价，在连续下跌7个月以后，却在今年1月突然开始上涨，直到今年7月，与去年同期相比增长了1%，不仅抵消了此前的跌幅，而且美国全国房价综合指数还创下了历史新高。

再看近两年来的中国楼市，不仅房贷利率来到了历史低点，持续低迷了许久的房价，也还在继续下跌。

相比较美国频繁的加息节奏，我国降息的次数就少了很多，也是从去年初算起的话，到今年6月，共计降息4次，累计降息45个基点，最近三个月没有继续降息，第四季度或许还有降息可能，当然会根据宏观经济情况而调节。不管怎样，随着lpr利率下调，我国房贷利率也在下调，结合地方楼市实际情况，实际执行房贷利率比lpr利率低的城市很多，全国首套主流房贷利率已经低到了“3字头”。

接下来看看我国的房价，无论是国家统计局每月公布的数据，还是第三方权威机构统计的数据，都显示出了房价在持续下跌。整体来看，9月新房房价环比止跌转涨，二手房房价依然还在下跌，同比去年，无论新房还是二手房，房价都还在下跌。这还是整体情况，从具体城市来看，除了核心一二线城市外，全国大部分城市房价都还在跌，短期来看，房价下跌趋势还会继续。

就近期的楼市现状来看，美国房贷利率高，房价也高，我国房贷利率低，房价也低，这是怎么回事呢？

就正常情况来说，美国房贷利率高，房价也高的现状，与市场规律是相反的。为何会这样？其实和美国当前楼市供给不足有关，现阶段的美国楼市，正处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态，买房的不多但卖房的更少，当房地产市场“供不应求”的时候，尽管当前美国房贷利率很高，依然阻挡不了房价的持续上涨，当然有多少人愿意买单就是另一回事了。

如果说美国楼市现状是逆周期，那么我国楼市房贷利率低、房价也低的现状，应该就可以叫做顺周期了。倒不是说我国楼市的持续低迷是好现象，只是说处于下行周期的楼市，房贷利率低是为了鼓励买房，房价低是成交量下滑的正常结果。当然，我们也在为了让楼市走出低迷而努力，一系列政策“组合拳”落地的效果正在显现，也希望我国楼市能加速修复，尽快真正步入“顺周期”。