坐标，苏州市姑苏区南石子街10号。
深秋10月，快200岁的潘祖荫老宅在晨光熹微中醒来。
潘家是苏州望族，潘祖荫是清代咸丰年间的探花，宅院自然也恢弘，现在，它有了另一个名字：花间堂·探花府文化精品酒店。
很有意思，过去在苏州，说“探花府”不一定人人知道在哪；现在到苏州，你说“探花府”，反而大家都知道它是一家有名的酒店了。
地方没变，但一切，仿佛又都在悄然改变。
自1834年建成，草木荣枯不知几轮，它也见证了一段又一段历史。日升月落，平江路上此起彼伏的人声，家家户户夜晚亮起的华灯，还有花间堂进进出出的房客，让它觉得不再孤独。
曾经，它历经战火与风雨的销蚀，门窗朱漆不再鲜亮，梁柱雕花满是灰尘；曾经，很多人担心，它会破败在历史的无边烟尘里。
但现在，这座老宅又觉得自己刚劲有力了，仿佛回到了刚刚诞生的时候，高朋满座，言笑晏晏，它甚至还能和周围的老朋友们再唠上一两百年的嗑……
而这个转变，还要从四十年前开始说起。
01.
一座老宅与两只鼎
1982年，苏州成为国家首批24个历史文化名城之一，苏州开启了古城保护新纪元。
潘祖荫故居毫无疑问地进入了苏州这段现代史，并且处在一个重要节点上。
潘家的这座老宅共三路五进，占地8000平方米，其中建筑面积3700平方米，既有江南民居特色，又有北京四合院格局。无论是从社会学、建筑学还是历史学的角度来看，它的价值都毋庸置疑。
2003年，老宅被列为苏州市控制保护建筑。
2011年，苏州启动首批古建老宅保护修缮工程，潘祖荫故居正是12个试点项目之一，并且被列为苏州市人民政府重点工程。
整个修缮工程一共4期，历经整整十年。
一位参与了修缮全过程的朋友给我发来几张他们开始动工前的照片，他说因为1959年这里曾经用来做招待所和公房，所以有些地方损毁挺严重的。
照片上的潘宅早已没有往日的荣光，显得有些破败。
▲改造前（下）后（上）对比
后来，他们通过走访潘祖荫后代和故居内的老居民，以及组织专家讨论，挖掘出大量历史资料。
最终，修缮设计的蓝本，以1958年同济大学著名古建筑专家陈从周先生出版的《苏州旧住宅参考图录》中对潘祖荫故居的测绘图纸和所拍照片为准，严格按照“修旧如旧”原则，对于老宅保存完好的地方实行原样修复，呈现出原有的格局风貌，并成功将其打造为集花间堂·探花府文化精品酒店、文旅会客厅· 探花书房为一体的文旅复合体。
我还听到一个他们在修缮过程中用心至深的故事。
不少苏州人可能都知道潘祖荫后人守护国宝的佳话：潘祖荫喜爱收藏，当时国内最著名的三件西周青铜大鼎，其中有两件——大克鼎和大盂鼎被潘祖荫收藏。抗战时期，潘家后人为防不测，将两件国宝深埋于地下，成功守护住了国宝。解放后，更是将这两只大鼎连同其他200余件文物捐献给了国家。
为了留住这个故事，修缮过程中，他们特地1：1复制了两只宝鼎，就放置在当年藏鼎的那片土地上方。
如今，借由老宅这个载体，潘家的传奇故事与苏州市民、苏州游客的烟火生活融为了一体，人们不必去博物馆，也能感受到这份苏州人至深的家国情怀。
02.
唯一的姑苏，特别的古城
苏州对古城的用心，并不是只有潘祖荫故居这一个特例，像苏肇冰故居、畅园、中家巷29号等等这些地方，无一不是如此。
苏州对古城的用心，和苏州人骨子里的那种讲究，和苏州那种时时比肩一流的追求密不可分，但还有一个很重要的原因：
苏州的古城保护，和别处本就不同。
从40年前启动系统性保护至今，苏州是全国首个也是唯一一个将古城整体进行规划保护的城市，历史城区范围达到了世界少有的19.2平方公里。
2012年10月26日，姑苏区正式成立，成为全国首个也是目前唯一的国家历史文化名城保护区。
然而苏州的特别、古城的特殊，还不仅仅在于“全国首个”“全国唯一”这些title，而在于位置和格局。
2500年前，伍子胥建苏州城，规划了道路系统与水系网格结合的双棋盘城市格局。从此，苏州便在这一物产富庶的水土上稳步发展，城址从未发生变迁。
在最早的苏州地图——南宋绘制的《平江图》上，伍子胥奠定的城市格局基础清晰可见。众多街巷名、桥名、塔名沿用至今，几经兴衰的地面建筑依然保持着《平江图》描绘的姑苏肌理与风貌。
▲左图为宋代碑刻《平江图》（资料照片）；右图为2023年3月拍摄的苏州古城的卫星图像。
城址不变，所以姑苏鲜有遗址，姑苏自身就是一座“活着的古城”。
活着的千年古城，生活着一代又一代苏州人。
但古民居因为年月侵蚀，在修复的时候技术与时间上都存在巨大困难，对于很多城市来说，选择“拆后重建”还是“修复改善”是一个难题。
比如广东潮州。对于潮州古城内年久失修成为高危建筑的众多古牌坊，上世纪五十年代，潮州选择大规模拆除，并在2006年对尚存的古牌坊启动修复工程，现在牌坊街已成为潮州古城著名网红打卡点。
同时，对于古城内的古民居建筑群，潮汕政府提出所有原生居民不外迁，不涉及严重危房不拆除的原则，避免在古城里“大拆大建”。
潮州的做法或许可以给苏州一些启迪。
另外，苏州的古城保护还有一个关键：
碎片化的空间格局。
新中国成立以来，苏州古城区先后经历了从工业优先下的市政改造到经济改革下的商市复苏，最终步入全面保护古城区的有机更新阶段。
随着发展目标和管理方式多次转向，碎片化在古城居住区显现并不断延伸，苏州古城区民居使用权呈现高度破碎，居住空间产生断裂和隔离。
在以绵长文脉为基底的现代化发展中，苏州古城区空间碎片化的样貌特征，体现得更为明显。
“城址未变而格局有变”是苏州独一无二的特征，这也决定了苏州很难找到一个可供参考的标杆。
在种种变与不变之间，苏州上下求索，试图自己探出一条科学合理的路子。
03.
怎样利用，是保护的下半场
在奔流财经这次的苏州古城保护调研中，我们发现，早在1986年苏州城市总体规划中就提出“一城二线三片”的概念：
一城是指护城河以内的古城、二线是指山塘线和上塘线、三片是指虎丘片、西园留园片以及寒山寺片。
根据这一概念范围，苏州大刀阔斧地将不适合古城风貌的工厂关停、搬迁、改造，同时在古城东西分别建立新城。
以建筑界泰斗吴良镛先生基于苏州“四角山水”格局提出的“一体两翼”构想为基础，1992年起，苏州在古城以西建设高新区；1994年，与新加坡合作开始在城东发展工业园区。
事实证明，这一决策是极具前瞻性的。
高新区与工业园区的发展，推动了古城产业外迁、人口松动，为基础设施改造和古建筑保护提供了充足的空间。
当现代化的进程在苏州掀起翻天覆地的变化，苏州用“24米”最大化护住了古城基本风貌：苏州政府规定，古城区内新建建筑高度一律不能超过 24米。
多年来，苏州守住了这条底线，古城的风貌得到最大程度的呵护。
而现在，苏州古城保护工作的范围被明确划定为三个圈层：一是19.2平方公里的历史城区；二是“四角山水”的自然系统；三是包含太湖、长江、大运河以及桑基鱼塘在内的全市江南水乡风貌。
三个圈层由内而外，既明确了核心任务，又覆盖了所有要保护的要素，从根本上回答了“保什么”这个问题。
而对于“怎么保”这个问题，既然没有作业可抄，苏州索性打开思路，以一种新的视角来重新审视自己的资源和任务。
比如，他们将古建老宅等看作构成古城结构的“基本细胞”，推出了“古城细胞解剖工程”，以街坊为单元，对建筑主体和环境信息开展全要素、全覆盖的“解剖式”普查，同时，对历史城区范围内拟试点活化利用的古建老宅保护修缮及活化利用情况进行摸排梳理，形成了一份清单。
正如医学生心里都有一张人体结构图，地理老师脑袋里都有一张世界地图一样，苏州，也要对自己的保护对象有一个清楚的认知。
这，就是专业。
为此，他们还利用数字化技术，建立了CIM+“数字孪生古城”平台，完成资源“上图”展示，利用BIM模型等实现洪钧祖宅、曹沧州祠等多处古建老宅的精准复刻和数字归档。
按照“全面保护古城风貌”的原则，苏州完成了3版总体规划和5轮历史文化名城保护规则编制（修订），系统保护“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局、“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、古迹名园”的江南风貌。
如果说修缮是古城保护的上半场，利用则是下半场。
苏州坚持“使用是最好的保护”，在总结中张家巷29号等案例经验基础上，创新性推出了“古城保护更新伙伴计划发布平台”。
这个平台通俗的说就是，苏州“做媒”，为修缮完成的成熟老宅挑选出一批有能力、有情怀、懂保护、懂传承的“伙伴对象”，借助社会力量对老宅进行活化利用。
打开苏州市公共交易平台官网可以查到，第一批“伙伴计划”精选上线的老宅一共有18处，很多都是广为人知的故居，比如唐寅故居、苏肇冰故居、隆庆别院等，类型上涵盖明清建筑、民国建筑等。
利用方向也很多元，包括总部办公、文化创意、文化传播、文化展览、中医药产业、特色酒店等等。
一切，都主打一个“活”字。
我们从苏州市古城保护委员会那里了解到，自从6月18日上线后，已经有80多位“伙伴对象”闻讯而来，主动了解情况，其中有多处古建老宅已与企业基本达成意向。
接下来，第一批上线的古建老宅活化利用进程，将在古城保护更新伙伴计划平台上进行全流程公开展示。
对于姑苏区而言，18座老宅相较于全区的184处各级文保单位、254处控制保护建筑，似乎显得有些杯水车薪。但“山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则灵。”
这18座老宅，是苏州抛下的18个锚点，它们将激发周围整个街区的活力，让街区有机生长，最终像一株株遒劲的榕树一样，构筑“独木成林”的壮阔盛景。
一个最典型的例子就是潘祖荫故居，在探花府酒店和探花书房分期对外开放的过程中，咖啡店、美食店、汉服馆、金浦·视界1956数字文化产业园等新业态如雨后春笋般在周边迅速生长起来。
▲大儒巷
今年2月，国家文物局主编的《文物建筑保护利用案例解读》一书发布，潘祖荫故居作为江苏省唯一案例被收录。
苏州的努力，也被世界所铭记。
早在2005年，平江历史街区就获得了联合国教科文组织“亚太文化遗产保护荣誉奖”。2014年，苏州摘取“李光耀世界城市奖”，成为全球第三个、亚洲第一个获奖城市。2019年，可园修复项目获联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖杰出奖。
凭借着专业主义和创新精神、凭借着一颗匠心，苏州硬是在一个难操作的“活的古城”里把自己做成了一个世界级的标杆。
04.
“一茬接着一茬干”
在古城保护工作者的眼中，他们怎样看待这项已经“载誉而归”的工作？
这次去苏州，我们和多位古城保护工作者聊了聊。
他们之中，有工作二十多年的专家，也有才工作一两年的新人，有政府相关部门的负责人，也有企业高管。
对这项工作，他们有各自的理解和建议。
我们在不同时间不同地点和他们聊天，却听到他们不约而同地都说了一个字：“难”。
难？是的，怎么能不难呢？
首先是权证，明晰权证，是古城保护得以可持续发展的最底层基础。但这里面太复杂了。
目前古城中大部分控保建筑为公有产权或房管局代管，很多作为“廉租房”使用的控保建筑普遍存在“七十二家房客”现象，老化建筑和公共空间缺乏清晰的产权确认，没有明确的保护责任方。
对于政府而言，缺乏持续的拨款支撑，保护修缮投入大、效率低、回报慢；
对于社会资本来说，没有明确的产权认定和更新标准，无法顺利参与保护。
你说难不难？
还有制度上的不匹配问题。
虽然2021年《姑苏区城市更新试点工作实施方案》出台，开始在权证办理、规划等机制上探索创新灵活的运行系统，但在实践中，很多细碎的问题仍然没有现成的规章制度可循。
加之在具体问题的处理中，没有专门集中统筹古城保护的单位，文物、住建、公安等多个部门都可以对保护与更新行使一定管理权，因此也会出现多头管理问题。
比如最令人头疼的消防安全问题，苏州的古建筑多为木质结构，旧有设置很难满足现代消防和建筑安全要求。
住建系统要求古建进入报建体系，满足消防审验；
而文物系统更关注消防设施在古建中应合理设置，遵循最小干预原则……
作为修缮执行者的基层保护者，面对“固定”的法规条框，推进工作往往非常费事。
你说难不难？
还有更重要的一点，就是民意。
这次调研中，我们对一句话印象非常深刻：
古城保护表面上看起来是项工程，本质上却是城市治理。
如何调和多元的民意，让原住民愿意为修缮古宅腾出空间？
对于不愿离开的居民，如何让他们更好地在古城内生活？
对于那些已经腾出的空间，如何在“原汁原味修缮”和“可供经营使用”之间找到一个平衡点？
怎样吸引更多的“人气”为古城造血，同时让原住民回来时仍然能一下感觉到这是曾经的家？
这些都是苏州人在考虑的问题。所以我说，苏州真的是在用绣“双面绣”的态度去保护古城。
▲苏州平江历史文化街区
你可能会问，苏州何必这么拧巴？
说一个冷知识吧：大家所熟悉的意大利威尼斯古城，其实已经没有原住民了。
同样是古城的威尼斯，随着旅游业越来越发达，物价日渐高昂，大量游客带来的环境污染进一步挤占了原住民的生存空间。
2022年，威尼斯的常住人口跌破5万，要知道1957年它的常驻人口可是17.4万。
我想这样的局面，一定不是苏州想要的。
和威尼斯再对比一下吧：威尼斯建城时间差不多1500年，苏州已经有2500年了，威尼斯的常住人口不足5万，而截至2022年末，苏州姑苏区户籍人口75.07万，常住人口92.84万。
那么面对诸多困难，未来苏州该如何破题？
来自不同单位的古城保护工作者给出了不同的答案，但我们发现，如果给这些答案做一条延长的辅助线，会发现他们最终都归为了同一个点——
「一茬接着一茬干」。
这个点既是破题的关键，也道明了古城保护的终极奥义。
说到这里，我想起那位曾经参与潘祖荫故居修复的朋友说的一个小插曲：
那年，修复完工之后他们特地立了一块碑，专门请人把这个百年故居的历史沿革、建筑价值等都刻到了这块碑上。
他说，前人给了我们一个有厚重底蕴的古苏州，我们也要把一个完好有活力的苏州一代一代传下去，以文勒碑，是效法古人，也是希望后人知道这里的来之不易。
调研中，这样的细节还有许多。
这些细节，让我们在触摸苏州古城保护时有了更加难忘的质感。
05.
小结
最近，姑苏区的朋友告诉我一个消息，过几天住建部将会在苏州召开历史文化街区和历史建筑保护利用现场会。
我想，之所以把这场会放在苏州，其原因和意义，不言而喻：
这里，是全国首个也是目前唯一一个国家历史文化名城保护区，吴地文明与古建资源集聚，有更多空间去探索创新保护方式；
这里，政府、企业、专家、群众齐心协力，以专业科学的方法、百分之百的热情、迎难而上的勇气，持之以恒的毅力把保护城市历史文化遗产当成了一种神圣的使命。
过去四十年，苏州证明了自己有能力做好这件事：
对于古城中的低效用地，他们想方设法盘活资源。今年已完成21宗空闲低效用地的上市利用，盘活土地37万平方米。
2022年，姑苏区率先出台《保护区、姑苏区存量建筑盘活利用工作要点（试行）》，建立存量建筑改变使用功能审批工作机制，17个存量建筑盘活利用项目筛选入库，12个项目完成存量改造建设，闲置建筑“蝶变重生”。
对于古城中的老宅，姑苏区打造了平江片区、古城32号街坊等一批精品项目，形成古城保护更新的鲜活样板，并创新采用“伙伴计划”，搭建了一个可供全员参与的古城保护大舞台，助力古建老宅焕新利用。
姑苏区还结合自身实际，探索出了一套带建筑挂牌出让的路径和机制。通过这套方案的实施，为传统民居的保护更新开辟了兼顾合法性与灵活性的新路径，能更好激发社会资本的积极性。
可以看到：
四十年过去，一只可供中国乃至世界其他地方的古城保护参考的“姑苏锦囊”已然织就。
其实，从一座城市的古建筑保护就能看出其城市发展理念与精神、对于建筑历史的尊重、对于以人为本的追求，以及平衡现代化发展与文化遗迹生存空间的能力。
古城不是姑苏的古城，是苏州的古城。
也不仅仅是苏州的古城，而是中国的古城。
更是中国式现代化大背景下的一个关于历史、关于人的故事。
而围绕“古城保护”展开的物质与非物质元素的抢救、修缮、利用，也不是一代人的课题，而是一支需要接力的炬火。
我们相信，下一个四十年，苏州一定能从从容容把这只锦囊编织得更精美、绝妙。
坐标，中国江苏省苏州市姑苏区南石子街10号
此刻，两百岁的潘祖荫老宅，正沐浴着秋日暖阳，畅想未来。
它知道，未来它的形态可能还会发生变化，但它的文化内核和意蕴恐怕永远不会改变。
它知道，这个超级苏州，永远值得相信。
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