过去折射未来。世界亘古不变。
现在和未来见于过去。
同样的事物反复出现，
只不过换了个名字和外观。
——弗朗切斯科·圭恰迪尼
作者｜地产十一言团队整理
来源｜地产十一言 （ID:dichanshiyiyan）
房地产是周期之母。
工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产长周期约18年左右。这轮中国的房地产周期的上升期就达23年（1998年～2021年）。
房地产23年超高增长中取得了巨大成就，也积累了复杂的问题。房地产相关贷款占银行信贷的40％，房地产相关收入占地方综合财力的50％，房地产资产占居民家庭资产的60％，房地产同时具有商品、资产甚至货币的属性。市场调整不仅涉及吸收价格、数量泡沫、促进供求平衡，也涉及修复各方资产负债表，重组资产和债务等，这些调整短时间难以完成。
目前，房地产市场出现饱和，增量开发和销售将呈台阶化下行走势，未来十年增量将从10亿-12亿平米降到8亿-10亿平米。现阶段需要实质有力措施重启楼市，进一步激发消费潜能，提振市场信心。
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房地产着陆的两个载体
中国国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、重庆市原市长黄奇帆强调，房地产正在进行深度、结构性的调整，要避免房地产的硬着陆。黄奇帆说，房价、地价、售量跌40%、50%，形成暴跌的趋势，这不可以。一定要采取措施，实现软着陆。
政府是房地产尽快结束调整的关键主体。一方面，鉴于当前的宏观经济形势和预期，一些市场主体的资产负债表遭受严重损失。日前政府已发行“万亿国债”为地方政府积极化债，发力大基建，保证房地产市场稳步运行。
另一方面，老百姓消费更是房地产安全着陆的关键载体。
现实中的债务比较重，房产债、医疗、教育指出都抑制了消费。尤其老百姓房地产方面消费产生的负债较高。
黄奇帆表示，据有关智库统计，中国城市居民的房地产债务占家庭收入比重达137.9%，高于美国的90%，也高于英国、法国、德国的130%。同时，城市居民家庭平均每年用于还本付息的部分相当于收入的15%，美国7.8%，欧洲一般为8%-9%。所以，由于房地产消费带来的高负债，使得中国家庭用于每年生活消费的支出会受到很大约束。黄奇帆认为，未来要进一步增加老百姓的工资收入、财产性收入，降低教育等大型支出。
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如何扩大消费？
黄奇帆表示，中国的消费有五个基础性、结构性的特点，这使得我国既具有世界级巨大的消费发展规模，也具有未来很大的潜力、发挥的余地。
重点值得一提的是，14亿中国人口中，消费主力军中高等收入群体有4亿多；缩小城乡差距、区域差距、贫富差距也是消费潜力发展的基础所在；中国人均GDP已经在2021年赶上和超过了全球人均水平，这是对全球消费有着里程碑意义的重大结构性变化。
黄奇帆表示，中国已进入到以内循环为主体，国际国内双循环发展的新格局中，在以外循环为主体的时候，中国经济由消费、投资、出口"三架马车"拉动，三者分别占到GDP比重的30%、40%、30%，形成"三四三"的结构。但当转向以内循环为主体，国际国内双循环的时候，消费拉动将成为三驾马车的主动力。"今后消费拉动应该占GDP拉动力的50%左右，投资占比降到30%，出口降到20%，形成五三二的结构。"
基于此，要做大做强做好中国消费，黄奇帆提出了进一步激励消费新潜能的六条主要措施。
第一，增加老百姓收入。2022年，中国居民可支配收入占GDP的43%，大体在52万亿元人民币。按照内循环为主体的要求，居民可支配收入至少应该占GDP的52%。如果在现在比重的基础上增加10个百分点，以2022年中国GDP规模1210207亿元来计算的话，就应该增加12万亿元为居民可支配收入。如果十几年以后GDP翻番变成250万亿元，就额外增加了25万亿元的可支配收入给老百姓消费。
黄奇帆表示，目前工资性收入占可支配收入的60%，所以要增加拿工资收入的人群，增加在企事业就业的人群，使现在4亿中等收入人群在今后十几年翻一番，变成7亿、8亿人，低收入人群从6亿减半变成3亿，实现重要的结构性变化。同时，要增加老百姓的财产性收入、资产投资性收入。这部分目前占比只有个位数，比较低。
第二，要增加汽车消费。中国汽车产业在2009年达到1800万辆车，成了世界第一大的汽车生产和消费国。到2017年的8年里，又从1800万辆车增加到2700万辆车。但最近5年中国汽车产量和销售没有增加。
"我们已经连续5年没有增长，是到了极限，没有增长空间了，还是有关激励措施不到位？这是值得思考的。"黄奇帆说。
黄奇帆表示，在全世界目前人均GDP达到1万美元的国家中，发展中国家的汽车保有量大约在40%，发达国家在60%，中国已经超过了人均GDP1万美元的基点，但现在中国汽车的保有量是21%，离40%距离甚远。如果达到发展中国家如泰国、马来西亚、印度等等这些国家的状态，中国的汽车产量从现在的2600、2700万辆，增加50%到4000万辆是可以的。
第三，房地产正在进行深度、结构性的调整，要避免房地产的硬着陆。
在这个过程中，一方面要对现在城市还存在的城中村、危旧房、棚屋区进一步进行结构性、局部性的改造。
另一方面，利用现在处于房价低迷的过程中，与其政府拿钱征地动迁造保障房，不如拿出一部分资金购买卖不掉的商品房作为保障房，使中国城市今后至少有30%的居民是住在保障房、公租房或者各种人才房，这样使得各种相对低收入，或者刚刚工作的、农村进城市落户就业的群体能住在保障房里。这些保障房的支出、租金，大体等于住保障房居民年收入的1/6，使得住在保障房的人群，或者城市住房人群的消费不会受到房地产按揭贷款、租金压力等各方面的约束。
第四，进一步加强医疗、教育体系的改革，使得老百姓能够减少教育、卫生公共服务中的支出。
黄奇帆认为，今后几十年中国人口是逐步减少的过程，现在供不应求的教育资源、医疗资源，随着人口结构的变化，压力会趋势性的减缓，各种优质的小学、幼儿园，优质的初中、高中都会更多的、充分的供应，甚至出现供过于求。在这种情况下，今后中国教育、卫生方面的费用支出，各种额外的支出都会相应下降。
第五，增加老百姓的财产性收入。中国农民年收入中的财产性收入不到3%，黄奇帆表示，怎么增加农民的财产性收入，从3%变成10%，是应该考虑的基本面。同时，城市居民的收入中，除了房产是一种财产性收入外，很重要的今后就是资本市场怎样健康的发展。
黄奇帆表示，逻辑上讲一个合理的资本市场规模应该超出这个国家GDP的20%左右，中国现在120万亿元的GDP，资本市场是80万亿元的体量，还有1/3的发展空间。如果到2035年GDP翻一番，资本市场按照120%健康充分发育，应该达到300万亿元。在这个意义上中国上市公司融资会得到充分的发展，更重要的是中国老百姓的收入在资本市场里理财，会得到比较公平、合理、安全的保障。
比如，黄奇帆说，全国性的公积金现在有25万亿元，除了5万亿元发挥了贷款买房的作用外，还有20万亿元只是存在银行里进行基础性的保值，没有任何投资。今后这一块如果转向企业年金，跟着资本市场转的话，一个人交公积金从20几岁到60岁，一共交了30万，这30万理财应该可以翻一番变60万。
第六，应该消除经济政策中、调控中的各种抑制消费，由政府管住贷款或者管住各种消费通道的措施。
黄奇帆表示，过去中国老百姓出去旅游，每年会从海外带回1500亿美元左右的各种消费品、奢侈品或中高档的商品。经过这几年的努力，国内开了大量的免税商店，商务部和海关也降低了各种奢侈品或中高档商品进口的关税，中国的平均关税税率从15%降到了7%，这些措施使得中国的奢侈品消费市场规模越来越大，去年超过美国成为奢侈品消费第一大市场。这也带动了70多个奢侈品行业协会做出了三个决定：一，新产品第一时间在中国、欧美同步销售；二，在中国大陆的各种奢侈品公司，从原来的第三级公司变成直属于总公司的二级公司；三，取消了中国市场的非关税贸易差价。
黄奇帆表示，过去中国老百姓出去旅游，每年会从海外带回1500亿美元左右的各种消费品、奢侈品或中高档的商品。经过这几年的努力，国内开了大量的免税商店，商务部和海关也降低了各种奢侈品或中高档商品进口的关税，中国的平均关税税率从15%降到了7%，这些措施使得中国的奢侈品消费市场规模越来越大，去年超过美国成为奢侈品消费第一大市场。这也带动了70多个奢侈品行业协会做出了三个决定：一，新产品第一时间在中国、欧美同步销售；二，在中国大陆的各种奢侈品公司，从原来的第三级公司变成直属于总公司的二级公司；三，取消了中国市场的非关税贸易差价。
黄奇帆表示，我国进行一系列的宏观政策调整繁荣了国内的消费市场，同时又让老百姓分享了世界各种高档商品。在这个意义上通过政策调整，最终可将中国国内巨大的消费潜力发挥出来。
本文资料来源为黄奇帆在11月6日以"洞察消费新趋势 激发消费新潜能"为主题的第六届虹桥国际经济论坛消费分论坛上的主题演讲稿。