首批消费基础设施REITs来了！要不要买？怎么选？

REITs作为现金、股票、债券之外的第四类资产，自试点以来可谓是赚足了市场眼球。在历经29只发行、整体市场募资规模破千亿之后，首批消费基础设施公募REITs也正式获批，华夏基金旗下两只消费REITs——华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT也即将面世，带来新的投资看点。

纵观全球REITs市场，消费（商业/零售）一直是最重要、最具有代表性的底层资产之一。以全球最大的美国REITs市场为例，发展至今日，零售类REITs数量是最多的。可以简单粗暴的下个结论，没有消费（商业）资产的REITs不是完整的REITs市场。

注：以富时全美权益REITs指数的147个成分股为例，数据截至2022年末

既然消费REITs这么重要，但对于国内资本市场又是个新事物，那么，困扰基民和股民经典的灵魂拷问来了，怕它不来（新机会），又怕它乱来（割韭菜）！纵然跃跃欲试，却也疑虑重重。

分派率、折现率、增长率，各种指标……发起人、原始权益人、管理人，各类主体……动辄上千页的招募说明书，信息这么多，要买的时候到底看哪些、怎么选？

REITs去年一票难求，在股、债市场被摩擦时一只独秀。今年上半年却跌跌不休，悲观情绪弥漫。那么站在当前时点，消费REITs如果发行了，还值不值得冲？

现在就来带着各位捋一捋，在众多信息里剥茧抽丝，教你学会迎接消费REITs的正确姿势。

REITs以现金流充沛、经营稳定为重要特征，而相较于物流仓储、保障性租赁住房等其他产权类REITs，消费REITs除了兼具上述气质外，体现出更强的股性，可谓是REITs界的股票。

这种强股性，一方面体现在，优质商场在成熟期之后还有很强的租金上涨空间。如深圳万象城2004年开业，早已进入成熟期，其租金收入依然不断上涨，即便考虑到2022年进行租金减免的情况，其在近10年租金年均复合增长率依然达到8.5%。

资料来源:华润置地公告，中信证券研究部 注:2017 年及以前公告数据为港元，根据期末汇率换算

另一方面，针对历史业绩优秀的项目，在经历改造升级之后，还可以带来蛙跳式增长。虽然REITs最终入池的资产基本为处于成熟期、回报相对稳定的项目，伴随市场的成长和客户消费力的升级，长期来看并不排除资产与商户升级的可能。这种由改造升级带来的巨大潜在租金弹性，是其他类别REITs所不具备的。

以经典的资本资产定价模型(CAPM)来看，从消费REITs的底层项目中，既可以获取与国内消费大势同频共振的贝塔收益，更可以期待由优质资产、优质运营方带来的阿尔法收益。消费REITs可以说是进可攻退可守的一个投资品种，为各位带来不同的REITs持仓体验。

这里为了简易直观，总结了“看价、看物、看人”三步曲，来帮你挑出合适的消费REITs。

REITs从出生的那一刻，就是一只名副其实的“分红基”，90%以上现金须用于分派，这是它最明显的特征之一。正如其他REITs投资一样，购买消费REITs，分派率一定是要考虑的首要因素，也是进行交易以及定价最重要的锚。

从REITs招募说明书中，可以查找到“分派率”，这里的分派率，是预期数值，而且是针对预期发行规模的分红水平。而点开交易软件进入基金详情页面，或者基金公司官网公告，则可以轻松找到过往分红情况。

这里多唠叨一句，公募REITs作为上市可交易产品，必然也逃不过涨跌。各位如果从二级市场买入，需要分析针对二级价格的动态分派率是否具有性价比，确保以合适的价格入手心怡的消费REITs。

如果说看分派率，更多是从债性去理解REITs，那么学会看底层的物业，已经接触到实质内核。这是因为，REITs的分派率与债券约定票面利率不同，其金额与基础资产的经营状况相关，同时底层资产价格的增值也能体现在REITs的价格变化中。

消费REITs的底层资产具有很强的地域属性，出身落位好不好，大致决定了一个消费REIT的运营收益下限。项目落位上，是否在高能级城市的核心区域，能否涵盖足够大的消费容量，是否交通便利可带来充足的客流，都决定了消费REITs的天生基因强大与否。

除了看出身，历史业绩也非常重要。优异的销售额表现能够增强旧商户的粘性和吸引新的商户入驻，优异的客流表现能够提升客户的消费情绪且有助于项目的口碑传播，优异的租金表现还有利于增强网络化招商能力。

所谓看人，主要指的是公募REITs发行人。举个例子，华润有巢REIT的“华润有巢”。

虽说REITs从结构上基本完成资产和主体的风险隔离，但并无法和发行人资质的优劣彻底脱钩。发行人往往是REITs最大份额的持有人，Banker们更是把REITs比作发行人的资产上市平台。俗话说，有恒产者有恒心，一个经营稳健的发行人才能有心思为REITs发展谋长远。

发行人也往往是REITs资产的运营管理方，这对于弹性足的消费REITs显得尤为重要，底层物业再天生丽质，运营不佳也可能毁掉“好基因”。具象的说，在发行人官网等公开信息中，查查发行人在管项目经验足不足，有没有形成品牌护城河，有没有会员体系支撑。或者更直白的讲，平时有没有逛过或者听过发行人旗下的商场，总体体验感受如何，都可以帮助我们判断。

还有一点，也是想不断强调的，发行人的资产储备是否充裕？一般而言，每一次REITs扩募都需要投资者拿脚投票,扩募后分派率（或IRR）基本都有进一步增厚,目前已扩募的4单项目也验证了这一点。随着REITs底层资产增多，也可以平滑单个项目经营波动对REITs整体的收益影响。请牢记，可以逐渐生长的REITs才有想象空间，继而录得更高的二级估值！

以上是简要的挑选方法，消费REITs的表现是个复杂系统，投资合适的标的是个大课题，希望后续可以带着各位进一步深挖。

要回答这一题，先来看看居民消费恢复成色几何→

2023年前8月，中国社零总额同比增长7%，且单月均值均已超过2019和2021年同期水平。而上半年，购物中心场均日客流基本恢复至2019年水平，较2022年上半年增长44.2%，较2019年上半年增长0.2%。这个十一及中秋数据亦十分亮眼，假期前5天，全国36个大中城市重点商圈客流量较2022年同期增长150.4%。

再来看看从市场整体看，对比股息/债息角度，REITs目前的性价比如何→

截至2023年10月16日，沪深300股息率为2.71%，AA级中短期票据（3年）到期收益率3.38%，AAA级仅2.92%。再贴一组数据，10月16日央行开展7890亿元1年期MLF操作和1060亿元公开市场逆回购，利率分别为2.5%、1.8%，中标利率维持低位。而消费REITs发行，根据监管要求，分配率需在3.8%之上甚至更高。

总而言之，消费在长端利率下行的大背景之下，那些具有“稳定”绝对收益的REITs应该来说尤为可贵，加之经过上半年的下跌，REITs市场已基本筑底完成。对于首批消费REITs，我们判断大概率是优中选优的，性价比也就不言而喻了。

风险提示：公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。