摘要：短债压顶（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
又一家房企又一次违约。
11月29日，宝龙地产披露内幕消息称，2025年4月到期的1591.625万美元票据项利息应付日期在10月30日，宽限期30天，但截止于公告日（11月29日）公司仍然无法支付。
这一次宝龙地产说，鉴于目前面对的压力，认为应立即探讨当前整体债务的全面解决方案，以确保集团可持续经营，维护其所有持份者的利益。
1、11月销售额大降
回忆起来，在杠杆地产印象里，这并非宝龙地产首次违约。
2022年7月，宝龙地产宣布7月25日到期应付的2022年第四批票据，应付本金余额及利息2129.4万美元未能按日偿付，同年11月8日将到期的第二批票据也有偿付不确定性。当月该司发起两笔美元票据的交换要约，最后达成1.79亿美元和2.63亿美元票据交换。
也是2022年，宝龙地产的股票创下上市以来最低，每股价格约0.62港元。此后的宝龙地产一直在低位徘徊，截至2023年12月1日港股收盘，其每股价格仍未破1，为0.71港元。
图片来源|东方财富（特此感谢）
关于违约相关披露里，宝龙地产阐述了目前遇到的困难：“受复杂的经营环境影响，销售复苏缓慢，流动资金紧张状况日益严峻。本公司已竭尽全力，但预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需。”
销售方面宝龙地产确实复苏缓慢。克尔瑞昨晚公布的最新数据显示，2023年前11月，宝龙地产全口径销售264.2亿元，权益销售额163.8亿元；2022年前11月这两项数据分别为379.3亿元、235.2亿元。
简单计算下，2023年前11个月，宝龙地产的全口径销售额同比下滑约30.3%、权益销售额下滑30.4%。
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整体来看，2023年前11月，百强房企销售操盘金额49536.5亿元，同比降低14.4%。宝龙地产降幅高于大盘。
从企业单月表现来看，2023年11月近6成百强房企单月业绩环比降低，超4成百强房企同环比双降。
已知宝龙地产前10、11月全口径销售额分别是264.2亿元、252.8亿元，可算出其11月单月销售额约11.4亿元，2022年同期该数据为约32.45亿元。今年11月，宝龙地产销售额同比下滑约64.9%。
此前宝龙地产披露10月单月销售额16.29亿元。可见，其11月销售额也是同比、环比双降，而且幅度较大，情况不容乐观。
2、短债压顶
债务方面，中报发布后，杠杆地产没有看到宝龙地产官方披露的债务情况。此前中报数据显示，宝龙集团截至2023年6月末的借款总额为609.19亿元，相比2022年末的630.92亿元减少了一些。
这609.19亿元借款里，包括银行及其他借款约374.27亿元、公司债券58.42亿元、商业按揭支持证券约22.38亿元、资产支持证券约2.08亿元、优先票据约152.04亿元。其中一年内到期的借款为130.8亿元。
另一边，宝龙集团的现金流捉襟见肘。2023年6月末现金及现金等价物为89.47亿元，另外还有23.34亿元的受限制现金，加起来大概118.08亿元，同比下滑了4.5%。
用净负债比率来看，宝龙集团上半年为79.7%，比2022年末的81.9%略有下降。融资成本也略有下降，实际利率从上年末的6.43%下滑到今年上半年的6.36%。
上半年宝龙地产的营运数据也不甚理想。营收123亿元，同比下滑27.21%；毛利润35.38亿元，同比下滑32.2%；归母净利润9423万元，同比下滑86.5%。相比2022年同期，下滑幅度都呈扩大趋势。尤其是归母净利润，这一下滑幅度是至少9年来最大。
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融资方面，2023上半年宝龙地产新增借款45.05亿元，显著低于2022年同期的116.2亿元，更远低于更早的年份。上半年其融资活动现金流为-37.07亿元。
总而言之一句话：销售持续低迷，融资不畅，在手现金不多。面对130.8亿元的短债，宝龙地产能选择的路很少。
3、挺得住吗？
和宝龙地产命运相似的房企还有很多。
近日，由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心发布的《房地产金融三季度报告》显示，2023年前三季度房企境外债出现实质违约、展期的数量为22只，占中资海外债违约数量的100%；违约规模为90亿美元，占中资海外债违约规模的100%；
境内债方面，出现实质违约、展期的数量为136只，占境内债券市场违约数量近八成；违约规模为1793亿元，占境内债券市场违约规模近九成。
上述《报告》称，“下一步应重点关注资产规模在1000亿元至1万亿元的中等房企的潜在违约风险”。
数据显示，此类中等房企的筹资性现金流净额2020年还是5217亿元，2021年骤降为-1122亿元，2022年又大幅下降至-4297亿元，2023年上半年这一数值为-1982亿元，占所有房企筹资活动产生的现金流净额的比重为63.8%！
2020年之后，融资对于民营房企而言变得尤为艰难，上市的民营房企融资规模从2019年的15694亿元下滑到2023上半年的1334亿元，同期中央国有上市房企的融资规模分别为5069亿元和3029亿元。
不幸中的万幸是，宝龙地产还没到无可挽回的地步。
11月28日，央行行长潘功胜引述标普称中国房地产已接近见底，这不失为一种信号。另外近期市场消息称：监管机构正起草中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有和民营房企。民营房企今后的境况或许会更好。
11月，宝龙集团还甩掉了青岛李沧宝龙广场这个“包袱”，2011年12月该广场开业，仅1年半就几乎“人去楼空”。此次交易也有助于宝龙缓解运营和资金压力。
寒冬未尽，挺住就意味一切。
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