本报记者 庄灵辉 王金龙 成都报道
多地未设最高限价地块入市以来，土拍市场分化正进一步加剧，多数地块仍以底价成交，部分核心区优质地块则出现较高成交溢价或单价。
即便出现“高热”地块的城市内，不同区域间土拍热度也不尽一致。如成都市至今已进行两场未设最高限价的土拍，首场7宗宅地中3宗溢价成交，其中2宗溢价率超15%，其余4宗均为底价成交；第二场7宗宅地中则有1宗溢价成交，溢价率超60%，其余4宗底价成交，另有2宗终止出让。
《中国经营报》记者近日走访发现，与土拍市场类似，在成交量价整体趋稳的同时，成都楼市也在持续分化，不少新房项目通过各类方式促销，促销价格可做到备案价的九折以下，但走访期间类似项目到访客源较少；少数项目仍按照备案价格出售，走访期间类似项目到访客源相对较多。同时近来成都二手房挂牌量持续上涨，市场均价连续下降，成交规模稳中趋升，整体“以价换量”趋势明显。
市场分化
自2022年以来，成都新房成交量价各项数据表现不俗，新房市场整体保持向好态势。
国家统计局数据显示，2022年1月份以来，成都市新建商品住宅销售价格指数同环比持续上涨，至今年10月份相应涨势已连续保持22个月。
自今年8月底与9月底连出楼市新政以来，成都新房成交量价也出现年末“翘尾”的现象。
诸葛数据研究中心提供的数据显示，今年10月份成都市新建商品住宅成交11018套，环比增长约20%；成交均价为20324元/平方米，较上月20172元/平方米略有上涨，且仅次于今年8月份，为今年来第二高位。
中指研究院数据则显示，除今年10月初首周成交面积不足10万平方米以外，10月以来成都市单周新房成交面积已连续7周在30万平方米以上；今年11月成都市新房成交面积约162万平方米，环比增长约26%。
在成交量价持续趋稳的同时，成都楼市表现却在进一步分化。
“目前各类折扣加起来大概能做到备案价14个点的优惠，折扣不限制房源，目前在售的都适用。”日前，记者以购房者身份走访市场时，成都东站附近一新房项目的置业顾问告诉记者，其项目房源户型建面为134平方米至182平方米不等，由于是清水出售，叠加较大折扣，整体价格较同项目其他期房源存在一定优势。
由于该项目部分楼栋临跨线桥，记者走访时曾询问不临路楼栋是否仍有同户型房源在售，上述置业顾问当场否认，后续则以“清退”为由表示仍有不临路房源，且折扣和单价等与临路房源相当。
尽管拥有较大折扣，但记者走访时该项目并未吸引较多客源。记者走访期间该项目售楼部较为冷清，将近两个小时到访客源两到三组，反而是上述置业顾问声称不具备价格优势的同项目其他期售楼部较为热闹，同一日近半小时看房客源已近10组。
“目前项目没任何折扣，都是按照备案价在卖，小户型房源目前已经没有太多楼层可选。”该期项目置业顾问向记者表示，由于项目房源是装修出售，售价相对同项目其他期较高，但项目以大户型为主，整体均为商品住宅没有配建房源，项目位置及品质等也具备一定优势。
“现在成都类似这种按照备案价格出售的新房项目并不多，整个东区应该就这一个，其他项目都有一定折扣。”成都一位房产中介人员告诉记者，目前成都在售新房项目多数均有折扣，全成都完全按照备案价在售的项目应该只有两三个。
“类似情况应该主要与其他期项目售价利润较小或出现一定亏损有关，因此需要将位置较好且具备一定品质的项目按照备案价出售，或通过精装等方式提升项目整体利润。”上述房产中介人员表示，即便是按照备案价格在售的新房项目，若有明确购房意向，应该也能争取到一定优惠，只是多体现在物业费赠送等方面，不直接体现在成交价格上。
二手房“以价换量”
除新房项目之间表现分化外，近来成都新房市场与二手房市场之间也出现分化，二手房“以价换量”趋势愈发明显。
国家统计局数据显示，自2022年5月以来，成都二手住宅销售价格指数环比先是连续保持14个月上涨，此后又于今年7月以来连续4个月环比下降，其中90平方米及以下房源降幅相对明显。
诸葛数据研究中心数据则显示，今年前10个月，成都市二手住宅市场均价基本在17000—18000元/平方米，自今年6月份达到高点，此后整体呈下降趋势。
同时，近来成都二手房挂牌量一直保持较快增长。目前，成都仅贝壳平台上挂牌的二手房源已超22.5万套，相较三个月前增长超2万套，而在今年4月初，这一挂牌量尚未超过19万套。
“最近挂牌二手房源的客户确实还在增长，近一周平台新挂房源接近5000套。同时不少客户本身有置换需求，房源挂牌价格基本与同小区近期成交价格持平，有些房源挂牌价还低于近期同小区成交价。”成都一位房产中介人员告诉记者，不少有置换等需求的业主当前都比较急于出售自身二手房源，因此近期调价房源中降价居多，相较新房，近期成都二手房源议价空间也更大些。
该中介人员表示，今年成都二手房成交旺季主要集中在年初，下半年以来整体转冷，7—8月尤其冷淡，10月份以来则出现一定回温。同时由于临近年末，近期成都二手房市场看房客户也有所增多，不少区位及价格等存在优势的二手房源出售周期较短，部分热点区域二手房价格也相对坚挺。
市场数据也验证着该中介人员的话。诸葛数据研究中心数据显示，今年成都二手住宅成交高点在3月份，成交套数接近2.9万套；此后逐月下降，自今年6月份已降至2万套以下，10月份则止降回升，虽较3月份高点仍存一定差距，但已接近1.9万套，环比涨幅超26%。
市场预期企稳
今年8月底及9月底，成都接连出台楼市新政，对住房限购及部分限价政策进行调整。多方分析认为，相应政策调整力度较大，能有效降低购房成本，提振市场预期，提升房地产市场交易活跃度。
“在‘房住不炒’的基本原则下，成都近期一系列楼市新政对多类市场主体进行了通盘考量，取消了土拍限价、土地出让时的住宅清水限价以及二手房指导价等，推进价格全面重归市场化。”中指研究院四川分院方面指出，新政后，成都仅5+2（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区以及四川天府新区直管区、成都高新区南部园区）区域购买144平方米以下住房需购房资格认定，扩展了市场可捕获的置业客群基数，能有效推动市场需求释放。
中指研究院数据显示，今年10月，成都新建商品住宅成交10728套，同比上升15%，环比上升19%；新建商品住宅成交面积147万平方米，同比上升20%，环比上升22%。二手商品住宅成交18917套，同比上升62%，环比上升27%；二手商品住宅成交面积183万平方米，同比上升66%，环比上升28%。
“从成交数据来看，成都楼市新政的效果已初步显现。”中指研究院四川分院方面分析认为，预计后续成都楼市新政效果还将持续发酵，随着置业需求在市场上逐步活跃，未来市场量价将有更加直观的变化。
“据不完全统计，今年来成都144平方米（含）以上房源累计开盘次数超过40次，成交表现两极分化，非核心板块以及位于二三圈层的部分项目成交并不理想，去化超过80%的项目基本都位于5+2区域内的热点板块。”克而瑞方面指出，楼市新政后一个月时间，成都商品住宅成交量上涨约22.67%，其中建面144平方米以上的住宅成交量涨幅尤为明显，成交套数增幅约68.26%，成交面积增幅约65.58%。
“截至10月底，今年来成都144平方米以上住宅成交已超2.1万套，其中5+2区域内占比约71%，成交高点位于今年4—5月，10月份也出现明显上涨。”克而瑞方面认为，成都改善住宅热销与楼市新政不无关系，但主要还是赖于相应项目所处地段以及产品力等方面表现较佳。