北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我这边现在是父母有一套房在望京西园四区，我本人有一套房在融泽嘉园，都是两居。我和爱人在东湖湾自住，孩子目前在陈分上一年级。目前考虑把西园四区和融泽嘉园的两套房卖掉给父母置换一套改善的，因为现在西园四区的房子跌的挺厉害，想换一个更加保值的房子。不知道是否是一个合适的时机。
另外改善也没想好是继续在望京换，还是换到东西海的房子，考虑如果有合适的未来给孩子转学或者小升初过去。但是可能就没有改善的功能了。现在比较迷茫，不知道应该选哪个方向。
A：
1、从望京置换到其他版块，谈不上什么合适的时机。之前这十多年发生过N多轮这种情况了，望京从整体来说都算跌的少且回升快的。
经济大环境确实不好，对金融和互联网影响很大，但其他地方也一样受影响啊，躲一枪挨一刀的事儿，我觉得犯不上折腾。在任何一次经济危机中，很多中产都是为了跑赢大盘才遭受更大损失的，不折腾或许还好点儿。尤其是对行业不太熟悉的，那就纯粹赌运气了。
2、西园四区确实在板块内不算太受追捧了，但毕竟地段儿挺强啊。换到东西海怎么说呢，入学高峰期大概率在保值上没问题，但两年后就是确定性的拐点了，到时候看政策吧。
另外考虑好学区溢价，这两年都是高峰期，哪儿的都不低，换过去肯定性价比下降，一般30%左右。而且是以陈分的级别换过去，那怎么也得超过了才算合适啊。东西城都是派位为主，海淀是先点招再派位，看孩子的实力和运气吧，不是太容易。毕竟是一年级，无论怎么换都是同一届的高峰期，躲不开惨烈的竞争。
3、反正想好了再换吧，一般建议是天牛娃去西城海淀，参与八少八素和人大附入营，然后是小升初点招，凭实力争抢最顶级的资源。派位就没什么意义了，尤其海淀，好资源都给牛中和牛班了。
当然海淀可以自己去找学校协商，能接收就行，看成绩和关系了。普娃的话不太不建议，肯定不如陈分。西城是大概率不如，可以试试东城，派位更公平，相对的可能性大点儿。但也有个前期，就是确定孩子比较普通的，在朝阳不好考上高中，那换东西城才合适。
4、望京内置换那就看小区呗，东湖湾就挺好的，至少肯定不落后。其他的也是望京东和北部为主，不少小区呢。没合适的再看西南的，也很多小区。望京的两极分化比较明显，房龄新品质高的更受追捧。别太在意短期的波动，这种事儿太多了，房子是长期投资，还是看长远吧。
仅供参考。
二
Q:
我也一直关注紫荆豪庭，想不通团结湖这么好地段的商品房为什么才五六万，是不是有暗坑啊？看了你的回答我有些明白了，但仍然想不通，任何商品都是有高潮低谷的，现在应该是这种公寓的低谷期，那如果此时买入，是否会等到走势逆转的时候，是否再有新高峰。
A：
1、想法在理论上正确，所有商品确实有高峰低谷。但这只是基于自身的，如果跟其他同类商品或者大盘相比或许就谈不上高峰了。
股票是最典型的，永远在曲折前行，随时可以抄底，也极有可能等到新高峰。比如中石油，曾经很受追捧，不受追捧后就一直曲曲折折，高峰低谷都有。但如果看长期，请问跟其他股票和大盘相比，成绩如何？
2、房子也是如此，而且更难逆转，除非是学区变动，否则这种成熟地段的商品房不会有什么特殊的利好利空了，就是惯性。产品是肯定过时了，很难说以后的人们又追捧这种异形斜角的户型。
那在这种情况下，有可能因为周边的房源紧张而促使紫荆豪庭的价格转强，但一是传导排序靠后，二是这自身的高峰未必赶得上周边小区和大盘，三是高峰未必能持续，也未必每次行情都能迎来新高峰。
3、总之这看自己的判断吧。趋势走弱的商品太多了，极少有能再次逆袭的，参考汽车、服装、食品饮料都能找到案例，无非都是衣食住行而已。
打个比方吧，团结湖的地段非常好，就像一块优质的布料。本来好料子最好做成经典款的西服，就算旧了也不过时。但是裁缝当时想多赚钱，追求时尚给做成唐装了。那风口过去就不太受追捧了，还没法改款式，只能接受价格走低。或许在某阶段有可能价格走强，比如市场上缺衣服的时候，只是未必有西装的走势更好，也未必能持续，更说不好下一次潮流在什么时候。就算有了下一次风口，人们也大多追求新货，这二手唐装未必能怎样。
仅供参考。
三
Q:
我的情况很特殊，即将被调入北京，能落户，但对于是否买北京的房子很纠结。主要是北京的房价太贵，而我们就算卖掉现在的房子也仅能凑出200多万，好像买不到多大的房子。要不就得离工作地点（东城区）很远了。
而我有三个女儿（1+2），随着她们长大，面积小了真的不够住。我现在140平的都不觉得宽敞。所以北京虽然对孩子教育来说很有优势，对收入来说也能提升不少，但是从房子角度看的话就是肯定要下降了。所以还没决定是否去北京，想请您从房子角度给分析一下，看如果以250万首付的话，离东城最近的能买在哪里，面积在100平左右。
A：
1、250万首付一般就是贷款300万，买500多万总价的，单价5万左右。这价位离东城最近的就是东南三环，潘家园华威桥一带，单价5万多不难找。老房居多，房龄新的基本都是公寓类和保障房性质的了，也就是面积和总价能匹配，只是品质不太高。
再有就是南三环到南四环沿线了，价格或许还能相对更低些，房源更多。但房子类型也差不多，也是大多数为老房，不太老的都是公寓或保障房。面积肯定能保证，就是其他条件不高。
2、如果能接受更远点儿的就选择大多了，比如南五环的大兴区，500多万能买到还不错的三居室了。但这就远了呗，上班和孩子上学的问题看怎么解决，也看自己的通勤情况了。
3、其他我好像不能建议什么吧？这对家庭来说是相当重大的决定了，只能自己考量。我觉得要不放宽一下时间维度，站在十年或20年后的角度来看待今天的选择。或者说站在今天的角度看以前，假定10年20年前有人给某家父母这样一个选择，子女会建议父母怎么选？毕竟咱中国人更多都是为孩子着想，今天的决定就是孩子的未来。
仅供参考。
四
Q:
我今年59岁面临退休，准备去北京跟孩子一起住，但现在面临分歧。孩子的房子在丰台，价值300多万，卖掉能剩不到200万。孙子面临明年上学，所以他们希望和我们一起买在东城或西城区500万左右的。但买了也肯定不够住，全家五口人另租房，然后等孩子上学了再换回来房子。
我觉得这太折腾了，与其都是租房那就没必要了。我听说北京租房也能上学，只是学校有可能离的远。那索性就租房上学吧，我们可以帮助接送。然后我们的房子买在燕郊，看现在价格降的挺低了，150万就能买到不错的，然后给租出去，拿这笔钱在北京租房。
A：
1、先明确您的孩子和孙子都有北京户口吧？否则也不会这会儿才考虑学区房，更不会考虑核心区的。
2、然后您的方案不太实用。北京确实有租房上学的政策，但这是针对无房户的，既然名下在丰台有房就没不能办了。而且又是明年上学，那现在无论怎么准备手续都来不及了。也就是京籍户口如果不能迁入东西城的话，就不能在当地入学，所以租房上学这想法就别考虑了。
燕郊的房价确实不高，但租出去之后换租北京这怎么说呢。燕郊的房子不太好租，价格也不高，换到北京至少是不占便宜，意义也不是太大。
3、所以您的这个方案没什么意义，对孩子上学没任何帮助，从自住角度至少是不占便宜，从投资角度也比北京的风险大。那现在就剩孩子的方案了，或者您再考虑其他方案。尽快吧，这都快年底了，明年上学得抓紧决定了。
仅供参考。
五
Q:
请问现在行情下，刚需为学区，不为投资，太阳宫四大盘是否值得出手，还会不会继续降呢，谢谢指点！
A：
1、没什么不值得的，溢价率本来就不高，也就至少不可能比大盘落后。我不认为有什么降价空间，这算算租售比就知道了，前些日子我算过，红玺台和太阳公元千万以上的都没溢价，小户型有不到10%吧。其他两个有部分溢价，15%也就差不多了，以人朝的成绩来说肯定不算高。反正如果是我会先看红太，然后再看丰火，就是因为溢价率。
2、另外降不降的看大盘吧，除非大盘降的多，否则以这太阳宫不可能有什么单独降幅。而且我是相信中国经济的，也相信政府的能力，毕竟北京政府手中的筹码太多了。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！