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翠湖指导价8.5万的背后，是海淀北布下的一盘大棋

毅家之言

2024-01-19 09:00发布于北京

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近日，传闻已久的海淀翠湖0024地块正式在北京市规自委网站上挂出，立刻成为行业热点，地产同仁、网红大V们众说纷纭，各执一词。

有人感叹海淀再出“神地”，翠湖0024地块一路之隔是中关村温泉科技园，开车5分钟能到中关村环保科技园，关键是地块的容积率只有1.8，面宽大，进深短，妥妥会是海淀北的洋房天花板。指导价8.5万元/㎡，和永丰北的低密度地块持平，也在情理之中。

也有人吐槽翠湖地块的指导价，毕竟，著名的翠湖三兄弟限竞房当年限价5.5万元/㎡，每平涨3万，海淀似有“拔苗助长”之嫌。

拿翠湖和限竞房价对比的，「毅家之言」建议去复盘一下海淀北的知名大盘海淀幸福里。2020年，海淀幸福里南北两个地块以平均楼面地价5.5万元/㎡拍出，仅是地价，就和限竞房的售价持平。到2021年，海淀幸福里实际成交价是每平米8.5万元，去年交付入住后，现在的二手房价已经逼近11万元。

这样的案例在北京楼市比比皆是，特别是市场自主定价的二手房，老旧小和次新房就算比邻而居，房价也能相差一倍之多。所以，价格决定品质，品质助推价值，早已是无需论证的事实。

而在新房市场，虽然有着指导价的约束，但每个项目的定价都会经过区、市两级政府的反复研判、多方验证，所以，我们与其做无谓对比，逞口舌之快，不如认真研究地块条件，追索翠湖地块的价值逻辑。

周一下午，「毅家之言」驱车赶赴翠湖，在实地丈量周边配套，走访产业园区、了解板块规划后，一个真切的感受是：8.5万，只是翠湖的起点。

理解翠湖，先要读懂海淀

谈到海淀，相信所有人脑海中都会跳出两个关键词——“科技创新 ”和“GDP破万亿”，二者互为因果，有着密不可分的内在联系。

作为中国科技产业高地“中关村”的大本营，一组数据足以印证海淀的含金量：国家级高新技术企业，海淀拥有1万家，国家级专精特新“小巨人”企业，北京有接近半数落位海淀，海淀的独角兽企业，占到全市四成比重。科技创新的澎湃动能，海淀成为北京经济发展的压舱石，第一个经济总量破万亿的地市级区县。

日前，海淀区“两会”再传佳音，2023年海淀GDP预计增长6%，增速超越东西城，增加值领跑全市。万亿之上再提速，昭示海淀发展的惊人能量与强劲后劲。

海淀北，就是海淀经济的“发动机”。2020年海淀区政府发布《中关村科学城北区发展行动计划》，宣布“中关村科学城建设重心北移”，提出以北清路为发展轴，打造翠湖科技园、永丰基地的“双组团”发展格局，随之孕育出数十家在中国科技进程中创下响当当名号的“高精尖”产业园。

其中，翠湖科技园占地面积1873公顷，是永丰基地（占地面积453公顷）的4.1倍，涵盖中关村环保园、创客小镇，以及建设中的中关村创新园、实创医谷产业园、人工智能创新园、温泉产业园等十余个产业园区，聚集大批前沿科技领军企业，是海淀的“科技大脑”，更是中国的“科创名片”。

四园围合，科学家齐聚的“中国硅谷”

本次挂牌出让的翠湖0024地块，位于翠湖科技园的核心位置，地处中关村环保园、创新园、温泉科技园和创客小镇四大产业园区环抱的黄金轴心。

地块向西直线距离约1公里的中关村环保园聚焦新一代信息技术、智能制造等战略新兴产业，汇集华为北研所、龙芯中科、中电兴发、国核电投、中科院计算机研究所等数百家举足轻重的行业领军企业及央企研发机构，仅华为北研所就坐拥3个园区、近20栋办公楼宇。

在这里，华为北研所研发的OpenHarmony智能终端操作系统基座打破国外垄断，国核电投的研发成果多次获得国家级科技进步奖，龙芯中科是中国芯片自主化发展的代表企业，中电兴发提供的数字基础设施成为智慧城市、智慧园区的数字“新基建”……推动中国科技进步的关键力量在这里聚势成潮。

0024地块南侧一路之隔是中关村创客小镇，目前建面30万㎡的二期已经建成封顶，打造融合配套服务功能的产业空间，形成复合型创业生态体。地块东侧的中关村温泉科技园正陆续投入使用，北侧的温泉科技园一期、中关村创新园正抓紧建设。

科学家齐聚的翠湖科技园，追溯上一次供应商品住宅地块还是在2006年，翠湖0024地块作为17年来板块内唯一的纯商品房地块，具备绝对稀缺的禀赋资源。更为难能可贵的是，0024地块仅是片区开发的开始，未来这里将会是为科学家们量身定制的高品质居住区。

宜居组团，翠湖高端居住区的“开路先锋”

科学家云集的翠湖，渴品质住区久矣。

10余年前的西山林语、尚峰尚水已经是上个时代的产品，限竞房三兄弟品质一般，且限售解禁尚有时日。单面采光、刀把户型、东西向客厅、卫生间暗卫、跑道式厨房，是翠湖居住的现状。

0024地块的挂出，为科学家们的生活痛点找到了接近完美的解决方案。地块容积率只有1.8，纯粹低密且无任何配建，在北京六环内平均容积率2.2的规划现状下，格外珍稀。地块方正，面宽超大，当下买房人最喜欢的南北通透、全明格局、南向大面宽，都可以在0024地块排布呈现。

同时，0024地块仅是翠湖居住组团的首宗上市地块，组团内业态丰富，在步行尺度内规划成熟生活配套和公园绿地。

由规划图可见，组团北侧规划3宗商业用地，目测占地面积约有8、9万㎡，有望为科学家们营造集休闲娱乐、购物消费于一体的丰盛城市生活。

组团中央规划有一大一小的两宗教育用地，很可能是幼儿园+义务教育学校，8宗住宅地块环绕周边，将来无论居住在组团哪个位置，都能享有“目送式上学”的便利与安心。

组团内规划有多处口袋公园，开路先锋0024地块的西侧和南侧全部被公园包围。汇集教育、商业、公园和品质居住，翠湖高端居住区的蓝图已成。

同时，翠湖科技园建设10余年来，周边配套齐备，由0024地块出发，约300米可至中关村一小、科学城幼儿园，约400米是画眉山公园，约1公里是北京101中学温泉校区，约3公里是年内计划开业的西北旺万象汇。

此外，紧邻中关村创客小镇、温泉科技园的地段优势，让翠湖高端居住区独具步行通勤的便捷。「毅家之言」亲测，自驾5分钟就能到达中关村环保园，15分钟可到大厂云集的中关村软件园，无论是“中国硅谷”的科学家，还是互联网大厂的财智精英，都可无缝衔接事业与生活。

这一切，是「毅家之言」判断8.5万元/㎡的指导价，只是翠湖高端居住区房价起点的原因，随着组团内配套的逐步落地，不缺需求，独缺好房的海淀北，显然还有潜力无限的价值成长空间。

此时反观永丰北的栖海澐颂，价值就尤为凸显。项目由海开控股与中建壹品两大国央企联合打造，一展国匠精工。

栖海澐颂效果图

在建筑设计上，栖海澐颂融入传统文化的神韵，三段式格局端庄大气，细节上的柱顶装饰、屋顶斗拱、十二章纹饰门头等元素丰富建筑表情，打造海淀北的地标作品。

目前主力在售的户型为建面约81-154㎡亲景舒居，创意空间，功能跃境。在精装配置上，栖海澐颂做出了豪宅的观感。配备全屋中央空调、新风系统、末端净水和同层排水，构建涵盖空气、阳光、温度、水、声音的五大健康科技系统，最大化提升居家生活的健康与舒适。厨房配备西门子烟机灶具和蒸烤一体机，内嵌式博世双开门冰箱也是交付，整体比肩10万+的装标和配置标准。

栖海澐颂指导价是8.3万元/㎡，相较翠湖0024地块每平米低了2000元。更重要的是，项目目前已经封顶，计划在25年交房。

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翠湖指导价8.5万的背后，是海淀北布下的一盘大棋

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