文｜广东粤湾律师事务所主任 张茂荣律师

笔者代理的其他部分豪宅案，欢迎品鉴：

涉案房产为深圳市南山区某豪宅。

2021年2月6日，原告（对方，卖家）卖于客户（买家），约定成交价3288万，定金及首期款1973万，余款1315万按揭支付，任何一方违约导致合同不能履行，应按成交价20%支付对方违约金。

人算不如天算！

仅签约2日，2021年2月8日，深圳住建局突然出台直接导致此轮楼市陷入低谷至今的“208新政”——《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，深圳二手房三价合一时代来临，由此导致客户1315万贷款目的不能实现，付款压力陡然剧增！

本着尽最大努力筹资完成交易的诚意，客户商请对方延长付款期限筹资增加首付，并同意增加定金作为保障（如不想履行，完全可以新政导致贷款目的不能实现为由解除合同）。

之后双方达成补充协议，客户将定金增加至230万，并监管第一笔首期款1125万（监管期六个月），然穷尽全力、四处举债，最终仍未能在约定的延长期——2021年10月10日前凑足第二笔首期款1155万！

延长期届满前的10月8日，客户通过中介恳请与对方见面沟通再延期事宜，对方强势拒绝并回复：“如果今天不监管就违法协议，明天我让我律师发违约函”！

10月10日（延长期满日），客户微信对方“现在借遍了所有亲戚，也借了高利贷，还是凑不齐第二笔资金。万分抱歉！希望您能谅解！谢谢！”，对方则“得理不饶人”，坚持“按照合同继续履行或按合同违约条款执行”！

2021年11月2日，对方委托律师发送律师函，11月16日写诉状向深圳市福田区人民法院起诉客户，诉求：

①解除合同及补充协议；②判决客户支付违约金652万及利息；③返还交房保证金2万元及利息；④返还佣金8万及利息（诉求总额662万）；⑤承担全部诉讼费、保全费、担保费。

对方同时申请保全，毫不考虑已收取客户230万定金可等额折抵违约金的事实，又冻结了客户662万账户存款，来势不可谓不猛！

客户同意解除合同被没收定金230万，委托笔者代为和解，对方拒不同意！

鉴于对方起诉要求解除合同，客户也同意，继续监管客户1125万元已无必要，对方诉求总额662万，持有客户230万定金，仅需保全差额部分432万，再冻结客户662万显属超标，笔者受托发函，请对方配合解冻、降低保全金额：

为确保对方妥收，律师函发送至对方律师转交，岂知令人惊讶的事情发生了：

作为同行，对方代理律师居然拒收退件！

再其后，对方及其代理律师的违法施压、强势不让、法官的做法把客户和笔者逼得几近崩溃：

对方既不同意配合解除1125万元监管，也不同意降低保全金额，试图以此逼迫客户同意其和解方案：只让诉讼费，违约金652万分文不让！

其代理人庭审中表示，之所以20%违约金不让步，是因为曾经代理的案件，法院支持了20%违约金。

笔者无奈代理客户提起反诉，第3、第4项要求判决对方立即配合解除首期款监管并赔偿因超额保全拒不纠正给客户造成的全部损失；

主审法官则认为：

解除资金监管属于保管合同纠纷，赔偿超额保全损失属于侵权纠纷，与本案房屋买卖均不属于同一法律关系，不能合并审理！——客户都要哭了！

笔者据理力争，表示首期款就是买卖合同交易价款，监管协议就是买卖合同的履行文件，非同一关联法律关系可以合并审理......，如果另案起诉，一审、二审、执行，增加客户诉累不说，问题解决要到何年何月？对方恶意明显，请法官对客户保持一点点同情心......

看笔者异常坚定，主审法官特意召集双方到庭协调，建议对方配合解冻、降低保全金额，并记录在卷，然对方丝毫不给法官面子，仍旧拒不同意！

最终，1125万元首期款还是拖到半年期满后自动解除，而对笔者的保全复议，主审法官则让走执行异议程序解决，不同意裁定降低。

保全裁定超标，与执行异议何干？奈何主审法官不纠正，非让笔者提执行异议，笔者无奈，只能重新去立执行异议案。

2022年3月22日，福田法院以申请属于对保全裁定不服，不属于执行异议审查范围为由，驳回客户的异议申请。

笔者申请复议，深圳市中级人民法院驳回复议申请。

不属于异议范围，非要笔者走异议程序，深圳中院驳回复议后，笔者再次找主审法官论理，请求尽快裁定变更，并尊重笔者的观点：

主审法官最终还是没有裁定解决，而是与对方沟通，让对方“主动”降低了保全金额：

至此，历时大半年时间，简单而困扰客户的不配合解冻1125万首期款、超额保全问题才最终得以解决，沟通之难、过程之郁闷无语言表！

2022年11月18日，深圳福田法院一审判决：解除案涉房屋买卖合同及补充协议，客户支付对方剩余违约金1.46万（应付违约金共计231.46万，已付定金230万等额折抵），对方负担受理费、保全费41064元：

被告（客户）服判息诉，原告不服，以判决违约金过低为由，上诉要求改判至652万。

2024年1月19日，笔者收到深圳中院二审判决：

驳回上诉，维持原判，二审受理费40443.2元对方自行负担。

就此算来，对比客户同意、不起诉直接没收230万定金了事：

原告一审、二审两年多，耗费了大量的时间、精力、财力，只赢回了14600元，尚不足支付法院费用81507.2元和自己的律师费，可谓大亏，大出所料！

更有甚者，如果对方不打这场官司，协商解除合同后及时出售，至少能比现在多卖近千万......

想想自2021年10月至今，客户和笔者一直被对方及其代理人强势“碾压、欺负”，窝心、憋屈至今，真是解气，大快人心、心情舒畅远超驳回对方上诉本身！

3288万豪宅纠纷，本可息事宁人，和气生财，非要杀气腾腾而来，举兵戈两年多拒不让步，以至于亏损败兴而归，何苦哉？！

给对手同行说的话：

1、二手房买卖个案有差异性，法官有裁量权。笔者也代理过多起支持20%违约金的案子（如文头那个698万违约金案），但也有仅支持10%（如文头那个730万违约金案），甚至更低的，如果您因为曾经代理过一个支持20%违约金的案子，就认定其他二手房违约纠纷案子都支持，则大错特错！

2、诉讼只是争议解决途径，不是目的，为客户着想，能和则和，完全不必纵容甚至唆使委托人“得理不饶人”。经过这个案子您应该知道：只有和解才是意料之中的事，判决结果不确定性太大，长期专业律师尚不可测，更何况偶尔做一单的律师；

3、凡事有尺度，通过不合理、不道德乃至违法的手段，迫使对方突破底线退让并非上策。底线一旦突破，可能是两败俱伤，也可能是您单方受伤：本案结果之于笔者客户来说与最初预期一致，反倒是令您及您的委托人原告大失所望；

4、一般来说，当事人的硬气和底气来自于律师给与的信心，本案整个过程中，原告异常强势，拒不同意低于20%违约金652万与笔者客户和解，不知是否与您坚信并传达给原告法院会支持有关，若果真如此，日后还需注意，以免失算后被委托人“秋后算账”；

5、签收文书是应该的，不只是律师，当事人也是。不签收并不能免除责任，“不签收即视为对方发文事实不存在”是愚蠢而错误的认识，不懂法的当事人拒收尚可理解，专业律师拒收危险就大了：

不签收，不知道通知内容，不知道内容，就无法作出应对，就可能陷入被动，而很多情况下，合同都有约定拒收视为签收，法官都会认定发送方已尽通知义务，拒收的法律后果由拒收一方承担......

3288万豪宅案终审，判决结果大出原告所料！