佛山城市面貌日新月异。吕颖雅/摄

佛山整体成交量上涨主要是以价换量的结果。

吕颖雅/发自广州

佛山的二手房成交已经摆脱了低迷。

根据佛山贝壳研究院的数据，2023年佛山二手房网签总量达59013套，同比增长32.9%，创下自2019年以来的新高。更重要的是，这是佛山二手房成交量首次超过新房。

来源：佛山贝壳研究院

与此形成鲜明对比的是，克而瑞的数据显示，2023年佛山一手房成交量约5.5万套，同比减少17%，为近十年来最“低谷”的年份。

贝壳研究院佛山分院院长董晓丹表示，对于当下的购房者来说，二手房拥有所见即所得、即买即住、议价空间更大等优势，整体购房成本更低。相比而言，2023年新房整体开发节奏放缓、套均总价更高，在刚需为主导的市场中吸引力不及二手房。

从区域上来看，佛山五区的二手房交易量同比均有明显提升，其中价格便宜的高明区提升幅度最大，达51.1%，顺德区二手房交易量最大，达21505套。

在政策层面方面，卖一买一退个税、二手带押过户等相关政策的实施为改善性群体置换提供了有力支持，同时促进二手市场流通。

成交量走高的背后，是二手业主愿意降价，甚至大胆放血的结果。此外，放盘量大增也是推动成交量上升的重要推手，2023年5月，佛山二手房库存量突破10万套大关，下半年维持在较高水平。

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不少板块成交价下跌3~4成

2017年，王骏（化名）购入了位于千灯湖中轴的恒大悦府一套91平方米小三房，总价185万元，单价2万元/平方米。

王骏透露，恒大悦府的二手房成交价曾一度接近3万元/平方米，他的房子有人最高出价265万元。然而，随着后来恒大问题的暴露，买家对房子质量和物业管理开始感到担忧，看房人逐渐减少，投资客开始撤离。再加上近两年楼市不景气，房价不断下跌。

“当时我心想，只要不跌破成本价，少赚点也没关系。但整个2022年和2023年上半年，几乎无人问津，只能不断降价，如今放盘价已经下降至170万元，开始有些人来看房，但一张口就还价150万元。” 王骏无奈地表示。

在恒大悦府附近的中介机构人士表示，恒大悦府地理位置不差，购房者看好南海之眼的发展，周边新盘保利维塔售价一度超过5万元/平方米，在售的保利灯湖天珺也要“3”字头。然而，由于恒大悦府的投资客众多，许多房源挂牌超过一年仍未售出，总套数超过3200套，放盘量超过10%，急用钱的业主议价空间很大，成交价屡创新低。

贝壳APP上显示，恒大悦府有超过300套房源放盘，去年12月的成交价已跌至1.8万元/平方米左右。

实际上，有着佛山楼价晴雨表之称的千灯湖板块，房价也回退到了三四年前。

熟悉千灯湖板块的投资客指出，最近开售的千灯湖新盘价格都比预期“笋”，二手房自然而然开始降价。以中海寰宇天下为例，120平方米的三房成交价不到400万元，而三四年前，这个价格勉强够买90平方米的小三房。即使是标杆二手盘保利天悦，最稳定且抢手的180多平方米大平层价格也下降了5%~10%。

标杆二手盘保利天悦。吕颖雅/摄

除此之外，由于广州在2023年9月放宽了限购政策，佛山一些受到广州客户青睐的板块受到了相当大的冲击。广佛候鸟纷纷回归广州番禺购房，导致三山、陈村、北滘、平洲等板块的一手房大幅降价，二手房成交价也显著回落。

以位于三山的保利西雅图为例，该盘二手房交投非常活跃，2021年成交价超过3万元/平方米。然而，最新在贝壳APP上公示成交的一套96平方米小三房，单价仅17500元/平方米。

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佛山楼市迈入存量房时代

克而瑞的报告显示，现阶段的佛山市场不仅不限购，首付比例、房贷利率等对购房人也相当友好。房价经过很长一段时间的“以价换量”，许多板块的“水分”已经被挤出，有的甚至跌到成本价以下。

除了明显的以价换量趋势，佛山贝壳研究院数据还显示，2023年佛山150万元以下的低总价房源占比达63.5%。眼下，二手房客户对房价敏感，单价1万元以内的房源成交占比明显提升。

随着挂牌量的增加和客户观望情绪的加剧，二手房源从挂牌到卖出平均需要近8个月的时间，挂牌超过360天才成交的房源占比达到22.4%。

此外，佛山五区二手房的议价空间较2022年有所上升，其中高明区的议价空间最高，达到了5.5%，其次是南海区的4.2%。

多位业内人士认为，上述种种迹象表明，如今的佛山二手房市场对于有购房需求的买家而言，是一个不错的淘房机会。

佛山中原战略中心报告预测，佛山逐步进入存量时代或将是大势所趋。随着土拍供应持续缩量，预期新房供应将下滑，导致成交走弱，叠加目前市场环境影响，新房客源转至二手房市场，新房成交持续承压。但二手房成交活跃也将改善型需求传导回新房市场，从而带动新房销售。

董晓丹表示，目前佛山二手挂牌量和新房库存去化周期都处于高位，“去库存”是2024年的关键。在此基础上，一些区域、产品竞争力不足的二手房降价吸客，才能缩短成交周期，实现资产的置换升级。

2023年，佛山规上工业总产值突破3万亿元。经济基础好、韧性强，在人口红利的带动下，佛山的刚性和改善性住房需求仍然充足。

责任编辑：吕颖雅

审读：戴士潮

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佛山二手房成交量飙升32.9%，房价回调至三四年前水平