北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我从事**行业，**公司税后收入**万。妻子北京人，有首房首贷资格。目前住岳父母的房子，在刘家窑，到望京上班很不方便，所以我们想自己在朝阳东四环或北五环一带买房。可是首付不多，只能凑出500w左右，这能买到好学区的房子吗？两居室的话如果居住条件还可以的话一般多少钱？
另外有没有必要买东城永外的房子，据说学区一般，但毕竟是东城，房价也不算高。或者问朝阳区有没有能和天永学区同等级别的？在同等预算之下哪里的性价比更高？
A：
1、沃天，这是炫富还是拉仇恨啊？我这可是要发网上的，有被围殴的可能，这种单位还是低调点儿好吧，犯不上惹别人羡慕嫉妒恨。
2、500万首付可不少了，超过了大多数的家庭。买好学区的没问题，全北京所有学区都能买到了，顶级的都行。朝阳更方便，望京陈分的就很好，溢价也不高，总价过千万的还就没什么溢价了，性价比很高。商品房两居室一般8/900万，千万以上的也不少，好选。
3、这预算就没必要买永外的了。既然在望京上班，又能拿得出500首付，还这么高的收入，那永外就没优势了，图什么呢？
从学校讲，陈分放到东城也排名靠前，在永外更是不错了。从房子的溢价讲，就算是陈分小户型的也比永外的低多了，差一半左右吧，也就是望京居住角度的性价比更高。从基础部分的保值升值讲，南城这么多年也不占优，加上溢价才没落后大盘。反正我觉得在望京合适，考虑一下吧。
4、朝阳和天永同等级别的，这怎么说呢？天永有不错的学校，但其他的普通。而朝阳区多数都是单校划片。所以如果单从学校来说，那朝阳超过天永的好几个，但不如的也一堆呢。这没必要比较，东城的优势是整体资源好，朝阳的优势是单校+稳妥。简单说就是单挑儿朝阳占优，群殴打不过东城。
5、同等预算得看是朝阳哪所学校的了，也看总价预算。简单说就是如果是朝阳头部校的占坑儿房，那两边的性价比差不多，溢价率几乎一致，朝阳只是占了个单校的优势。如果是总价高的那就朝阳的性价比高了，总价越高溢价越低。
但这也看孩子的天分，牛娃在朝阳占便宜，普娃去东城合适。这就没法用钱来考量了，每家的情况都不同，看哪边儿更适合自己吧，没有统一方案。
仅供参考。
二
Q:
以下是我的情况和诉求：
一、家庭背景
单亲妈妈，在国企工作年收入30万元。个人名下只有一套在住住房和一位老人同住（置换2年不到，目前还有60万公积金贷款），除此外没有其他房产。目前个人除了60万公积金贷款还有30万消费贷款（计划3年内归还）。
二、买房需求
孩子小学六年级昌平户籍，2024年小升初想在海淀落户上中学（2024年5月之前完成落户），家住天通苑且不打算租房，只是海淀落户需要，因此从距离和预算考虑目标锁定在海淀清河学区。房子为全部借款购买（经营贷或商贷），考虑到税费打算持有5年后出手。
三、纠结
目前买房需要全杠杆，考虑持有5年再出手，利息+缩水成本预估50-80万，以我自己的收入水平，未来5年除了还贷、生活、教育支出外基本没有剩余，孩子高中以后的教育支出都需要5年以后做规划了，而我距离退休年龄还有10-15年（60岁退休）。
孩子比较自律，自身条件基本符合海淀十一龙樾、二十中等学校的点招条件，如果不在小升初这个节点努力后续通过中考再想出来更难了，就算中考移民到海淀也要有房产和户籍。
四、诉求
1、根据我的自身情况和需求，能否给我目前的纠结给点建议？
2、 如果建议买房，以上学区规划是否可行？最好能推荐几个具体的小区。
A：
1、我没太看懂。现在是单身，名下有一套房，是要买第二套吗？那按照现有政策是不能再买房的，只能是置换，必须是夫妻家庭才能买第二套房。
另外既然是明年小升初，还想参与点招，那就得尽快了，五月份有些晚，大多数学校四月份就完成收简历了。当然可以在落户之前投简历试试，看学校的具体要求吧。
再有一点，能用经营贷就没必要商贷了，但名下公司做好准备了吗？全杠杆看怎么操作吧，但这总价预算是我也没看懂，缩水指的是什么啊？
2、我建议先明确购房资格，单身是没有二套资格的。另外既然是有参与点招的能力，如果能确保，那海淀随便买个占坑儿房就行，300万就够，反正回龙观有自住的。
买在清河就有保值的功能了，大多数小区都不落后大盘。但价格也相对高，买老房的话又不太容易出手，太老的还做不了经营贷呢。
3、另外问清楚目标学校的收简历时间，年底就已经有收的了，年后会更多，不少都是四月份之前为主。20中和龙樾的我不清楚，问学校或海淀妈妈群吧。
4、上学的这谈不上规划，只能算是希望。规划是必须结合简历的，这看自家的具体准备情况，简历好或奖项高就怎么都可行。
5、我看不懂预算，推荐不了房源。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！