文/谢逸枫
城中村改造专项借款来了！
笔者统计分析发现，2024年1月30日至1月31日，国开行和农发行对苏州、南京、常州、合肥、石家庄、郑州、广州、佛山、成都、南宁、昆明、武汉、宁波、重庆、青岛、济南、长沙、福州、厦门等18个城市合计授信总金额为7729.567亿元。
1月30日至1月31日，国开行和农发行实现城中村改造专项借款首批集中城市为苏州、无锡、常州、合肥、石家庄、郑州、广州、东莞、佛山、昆明、武汉、宁波、重庆、北京、青岛、济南、长沙、大连、沈阳、西安、福州、厦门，22城发放资金合计273.7072亿元。
2024年1月，国开行和农发行集中向22城发放城中村改造专项借款273.7072亿元（其中18个城市合计授信7729.567亿元），积极支持城中村改造战略部署。2个月PSL的连续投放5000亿元、1月专项借款集中落地。
目前2023年中期以来各城市城中村改造项目已经陆续上报，这将意味着城中村改造正式进入投资落地阶段，城中村改造将是构建房地产发展新模式、住房双轨制模式、房地产长效机制、房地产行业中短期的破局关键。
城中村改造专项借款资金，基本上是封闭式管理、专账专款专用，目的是防止城中村改造专项借款资金被挪用。主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。
城中村改造专项借款是推动城中村改造的一个重要金融工具创新，将成为城中村改造资金来源的重点，推动城中村改造加速。PSL将为保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施的“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。
城中村改造、保障房建设的城市已经扩围，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。“三大工程”建设，利好房地产和基建投资改善，对银行扩表和风险化解形成支撑，是构建房地产发展新模式的重点。
PSL主要投向“三大工程”的城中村改造和保障房。预期在新一轮PSL、专项借款、专项债的资金支持下，城中村改造、保障房建设有望加快落地，一定程度上能为当前不确定性的经济、低迷的楼市起到托底作用。
城中村改造专项借款具体能产生多大效果？笔者认为，取决于后续PSL、专项借款、专项债的持续投放，及规模、总量，落实的情况，城中村改造项目实际落地情况，同时要看最终能够带动的市场需求量、投资量多少而定。
目前18个城市的城中村改造专项借款合计授信7729.567亿元，而22个城市的城中村改造专项借款只落实273.7072亿元，说明城中村改造专项借款落实的总资金仅占城中村改造专项借款授信总金额3.54%，10%都不到。
专项借款是城中村改造模式的金融工具创新。专项借款的主要目的，主要是为解决城中村改造前期资金投入太大、资金回收周期太长、投入产出现金流不匹配、期限错配、资金利息成本高、拆迁难安置难的问题。
2024年1月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL1500亿元，叠加2023年12月净新增的3,500亿元，两个月净新增PSL合计5000亿元，显示出央行积极投放PSL，支持三大工程尽快形成实物工作量。
回顾上一轮棚改的PSL投放经验，上轮PSL资金是启动后按月度连续投放的，2014年12月投放3831亿元、2015年5月投放2628亿元作为开头启动，后续近4年中按照月度平均674亿元陆续投放，预计本轮PSL后续投放也将可能是连续投放。
上轮PSL发行传递至三四线销售改善和GDP改善约为3个季度左右时间，发现PSL在2015Q2放量后，三四线城市在2016Q1销售面积同比迎来明显增长，考虑本轮聚焦一二线，因而预计本轮PSL投放生效滞后时间将缩短至2-3个季度。
上轮棚改中，资金来源多元化，其中PSL占比投资约50%，预计本轮城改资金中将是多元化资金组成，PSL将是关键部分。2024年1月底专项借款集中落地超20城，推动城中村改造正式进入投资落地阶段。
回顾上一轮棚改的PSL投放经验，政策性银行棚改专项贷款最为关键，其具备PSL支持、扩表工具、用途灵活三大特色，分别赋予棚改拥有更高资金能量、更大加杠杆空间及适用于土地征收三大优势，预计本轮中PSL支持的专项借款将是重要组成部分。
政策性银行陆续落地城中村改造专项借款，对推进超大特大城市城中村改造有重要的意义。一是政策性银行借款具有低成本、长周期特点，可直接为城中村改造提供中长期低成本资金支持，更好匹配城中村改造周期长、强调综合效益的特征。
二是对后续更多元化的资金支持城中村改造、更多市场主体投资城中村改造，形成积极的正向预期以及示范效应。三是对减轻地方财政压力，防范地方债务风险，实现资金链条有效循环具有积极的作用。
四是提振央企、国企、城投、混合制房企推进城中村改造的积极性，降低城中村改造的投资、开发、融资、运营成本。五是推动城中村改造加速，落实城中村改造的公共属性，确保规划目标能够实现。
2024年35个城市正在全力推进三大工程(平急两用公共基础设施、保障房、城市更新)的操作、规模、规划、资金来源、土地与财税及金融政策、落地层面的工作，为房地产开发投资与销售及去库存。
首先是平急两用公共基础设施工程项目，大部分处于规划阶段，只有北京、武汉、杭州、大连、成都、长沙、沈阳、合肥、昆明九市已经公布第一批项目清单，超过200个项目，涉及金额超过1000亿元。
其次是保障房，具体操作层面上，52个城中村改造配建保租房、公租房、共有产权住房。资金层面上，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款支持8个试点城市购买商品房用作长租房。
8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。这笔千亿级住房租赁团体购房贷款，年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。
2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布称为住房租赁金融17条。意见提出，为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持，包含住房租赁开发贷、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等。
住房租赁团体购房贷款指的是对于企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房的，或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
落实层面上看，目前上海、南京、广州、宁波、昆明、大连、沈阳、西安、北京、广西、山西、四川等省市披露2024年的配售型保障房建设任务。深圳、广州、上海、济南、福州、青岛、长沙等首批配售型保障房项目已经开工建设。
规模层面上，保障房建设的城市数量由35个扩容到106个城市。资金层面上，国家补助、省级奖补资金、地方财政配套、土地出让金净收益、公积金增值收益、银行贷款（PSL、专项借款、地方专项债）、企业债券、社会捐赠、PPP合作。
最后是城市更新改造，具体操作层面上，创城市更新开发、土地出让模式为政府主导、净地出让、做地模式。创新安置方式为房票安置，提高项目整体的拆迁、安置、投资、开发、收益的效益。
同时还可以选择产权置换腾退（货币化安置）、产权置换（异地房屋产权调换）、回购原地建设房屋以及回租建设房屋的安置方式。规模层面上，目前城市更新城市数量由35个城市扩容到52个城市。
落实层面上看，广州、深圳、上海、北京、杭州、天津、重庆、长沙、昆明等由于城中村改造经验丰富，项目推进较快。广州市城中村改造配套政策接连落地，《广州市城中村改造条例》及《广州市城中村改造专项计划》等对城中村改造项目规划、资金、流程、意愿和补偿等做出明确规定。
资金来源层面说，政府财政资金（国家补助、省级奖补资金、地方财政配套）、城市更新基金、专项信托、银行贷款（PSL、专项借款、地方专项债）、企业自筹（发债券、银行贷款）、投资人+EPC、经营性用地+配建、PPP合作。
根据预算三大工程(平急两用公共基础设施、保障房、城市更新)投资额为2.1544万亿元-2.4044万亿元。其中2024年-2025年保障房、“平急两用”工程年均投资分别为3822亿元、5022亿元、城中村改造年均投资1.27亿元-1.52万亿元。
央行向政策性银行投放的PSL(抵押补充贷款)为本轮城中村改造专项借款的主要资金来源。截至2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL3500亿元，期末PSL余额为32522亿元。
作为专项借款的主要资金来源，央行向政策性银行投放的PSL(抵押补充贷款)将成为主要筹资渠道，财政资金将进一步发挥杠杆作用，专项债将成为城中村改造的重要资金补充。中央预算内投资以及地方专项债将成为城中村改造的重要资金补充。
广州市城中村改造条例草案修改稿·征求意见稿的地方立法层面进一步明确了五大资金来源，国家有关城中村改造项目的专项补助、政府专项债券等地方政府财政资金、城中村改造专项借款、专项贷款、企业债券、基金等社会资金、其他符合规定的资金。
城中村改造可以获得的资金来源，除了地方专项债、专项借款外，还有PSL。2023年新增抵押补充贷款额度5000亿元，为保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的“三大工程”提供中长期、低成本资金支持。
央行2024年1月2日发布公告显示，截至2023年12月，三家政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）净新增PSL（抵押补充贷款）3500亿元，期末PSL（抵押补充贷款）余额为32522亿元。
2024年1月，三家政策性银行再次增加PSL（抵押补充贷款）1500亿元，这是继去年12月重启PSL投放3500亿元后，央行再次投放PSL1500亿元。截至2024年1月末，三家政策性银行的抵押补充贷款余额为34022亿元。