耗时35年的蜕变
六本木曾是东京最“洋气”的区域，类似北京的三里屯，因是各国使馆所在地，成为外国人二战后在东京居住生活的核心区。尤其是颇具消费能力的欧美人，带动附近开设了一批高档又有格调的餐厅和酒吧，“赶英超美”的生活方式让六本木高端的标签声名在外。
六本木还曾有东京最密集的高档迪斯科舞厅。在平均周工资达到两三百美元的1980年代，即使舞厅入场费高达30美元，对东京上班族来说仍是小菜一碟，但经济泡沫破裂后，这些舞厅仍然不肯自降门槛，只有接连倒闭的命运。在社会情绪跌至低谷的时刻，提供情色服务的夜店、赌博和非法药品交易的生意蒸蒸日上，黑社会大行其道，以至于六本木被美国、英国、澳大利亚政府列为游客危险地区。之后，用了三十多年时间，六本木才依靠多个大规模高端城市更新项目，吸引了苹果、谷歌、三星、高盛、日本乐天等大公司总部，以及朝日电视台、东京电视台这样的大媒体落户，让这片区域重回黄金时代。
在麻布台之丘森JP塔44层远眺东京塔，这座摩天楼和东京塔几乎一样高，是目前日本最高的建筑。 摄影 陈晞
2024年龙年春节前，特意去参观的麻布台之丘，是六本木地区最新开幕的城市综合体项目，也是集日本城市更新之大成者，前后耗时35年，涉及约300名原土地持有者，造价达310亿元人民币。项目包括东京第一高楼“森JP塔”，地上64层，高330米，在因抗震而限高的东京鹤立鸡群。
乘坐地下一层的直通电梯，可免费抵达44层的观景平台，是日天朗气清，富士山在远处，东京塔咫尺之遥，地震频发的日本非常不适合建造摩天楼，所以很多日本老人也前来一睹这建筑奇观。楼上的54至64层，是安缦在全球的首个住宅项目“安缦公馆”，拥有一个俯瞰城市全景的25米长游泳池和1400平方米的水疗中心。根据公开信息，顶层单价10亿元人民币的三套公寓快速售罄，其中两套都是被日本企业家“盲拍”全款买下。这在东京并不寻常，日本人所谓的高级公寓楼通常要符合几个特征，一是楼层不高，一栋楼里最多十几二十户人，二是位置在市中心但安静的街区，三是外观并不豪华，室内装修却要顶级。日本房产媒体认为“盲拍”的理由是这种公寓足够稀缺且不可被替代。
麻布台之丘共有三座大厦，中高层主要为高端酒店、公寓、写字楼、画廊，以及回迁的业主使用，低层则是向公众开放的零售空间。在这里可以看到最前沿的日本店铺装潢，如果银座的商场让人感叹“不如上海”，麻布台之丘绝对展现出实力犹在的日本设计。综合体里还有日本最大的英国私校、名牌大学医学部等，这些机构与沿街的奢侈品店交错坐落在摩天楼群脚下丘陵起伏般的建筑中，高处耸入天际，低处又呈现一种低密度花园社区的感觉，两端均做到极致的背后是平衡经济效益和生活体验的考量。
麻布台之丘的开发商森大厦株式会社是东京城市更新的参与者和见证者，从最初的表参道之丘，到六本木新城、虎之门之丘，森大厦在东京留下一处处杰出作品，积累了极为丰富的项目开发经验。即使在日本，拥有这种开发能力的公司也是屈指可数，最难的部分是协调政府、民间资本、土地所有权人等各方利益，这一过程通常会花上几十年，麻布台之丘的协商过程就历经30年，几乎要搭上一代人的职业生涯，艰难程度不可想象。
从麻布台之丘森JP塔44层远眺富士山。 摄影 陈晞
变与不变的东京都
德国导演维姆·文德斯在《寻找小津》的纪录片里感叹东京的复杂和多面，这座发迹于江户时期的城市早已不是小津安二郎50毫米镜头下“从前车马慢”的样子。发达的轨道交通和手机导航也让东京的地理更加难以把握，无论住在哪个区好像都无所谓，而跟着手机和指示牌一通乱走，虽能准确抵达目的地，但如果不是特意留心，无论在东京待多长时间，头脑中对城市方位的认知仍会一团浆糊。
环状的JR山手线是理清东京格局的主线，山手线串连了东京都心六区，以山手线东段为边界，边界外以北以东被称为“下町”，游客熟悉的上野、浅草寺都是位于这一区域，是以前小商人、手工业者等平民百姓住的地方，或可类比北京的前门以南一带，所以在这里能找到日式传统町屋民宿、传统公共浴室和风味小吃店。而山手线环抱加上山手线以西的区域被称为“山之手”，意指地势较高的地方，由于这块区域有高有低，你也可以按字面意思理解为山地像手一样插入低洼的地方，而涩谷、日比谷这些地名，当年真是山间的谷地。山之手地区曾是武士阶层和贵族阶层的住地，也是高等寺院、神社的所在地，除了居于高处能体现尊贵感，更重要的是相比河流冲积出的低洼滩涂，山脚的地质结构更为稳定，有利于减少地震造成的伤害。这也是为什么东京高档社区都喜欢用“丘（hills）”的原因。
目前东京最繁华、最昂贵的地段都在“山之手”，繁华者如新宿、涩谷、银座这样人尽皆知的商业区，昂贵者如当代富人喜欢住的世田谷区，大使馆和跨国公司总部扎堆的港区（六本木就在港区北部），所以，如果去东京想找到性价比高的酒店，还是在上野、浅草一带多看看，只要住在山手线附近，就能快速直达东京的繁华地带。山之手和下町的划分，既是地理的又是文化的，而东京格局的基底仍然继承了历史传统。
横看成岭侧成峰，东京的多面在于继承传统的同时，快速全面拥抱新事物。日本思想家丸山真男在《日本的思想》一书中，试图解释为什么日本人在二战前后，体现出截然不同的社会态度，从效忠天皇到拥抱美国文化，切换起来毫无障碍。他的结论是日本文化有一种根深蒂固的“无构造性”，一种彻底的实用主义和拿来主义，只要是日本社会认同是“好的”“进步的”就拿来用，不去探究和讨论是不是真的好，是不是真的进步。一方面，这种思维方式成为帝国主义的土壤，因为西方“先进”国家都在搞“帝国主义”，另一方面，日本人也更容易接受外来思想，没有太多文化包袱，结果是造就一种传统与现代、东方与西方多种文化并存的局面。
在城市建设上，自1868年明治天皇从京都迁至东京起，在天皇强力推行的维新改革下，东京进入现代化发展的快车道，曾经挤满狭窄街巷和木结构房屋的江户城逐渐演变为繁华的国际大都市。
变化并非一蹴而就，首先是1872年银座特大火灾促使日本政府大力推广钢筋混凝土建筑，如今东京站一带就是率先建成的钢筋混凝土建筑群，如果在东京站转车，不妨花一点时间欣赏东京站仍保留的老建筑部分。关东大地震和二战盟军空袭，又让东京经历了两次重建，第一次遭遇灾害后，东京政府根据西方城市规划理论，对城市进行了网格式规划，并基于这种划分建设了上下水管道、燃气管道等基础设施，这次规划重建，对东京城从江户时代特征转变为当代城市特征具有重要意义。第二次大面积损毁后，东京政府有机会第二次对城市规划进行完善，形成了接近于今天的城市格局。无论是“天灾”还是“人祸”，让东京一直在重建和更新城市，不论幸与不幸，这种历史经验是其他城市难以复制的。
麻布台之丘森JP塔在东京属于鹤立鸡群。 摄影 陈晞
探索东亚特点的现代城市
麻布台之丘以北是六本木更早落成大型城市综合体虎之门之丘，同样由森大厦操刀。虎之门之丘的四座高层建筑前后横跨10年落成，仅比麻布台之丘早一年落成的车站大楼高266米，是“森JP塔”之前东京最高建筑。顾名思义，车站大厦底部连接着东京地铁日比谷线虎之门站，依靠地铁带来的人流，车站大厦整合了餐厅、商场、酒店等多种业态，最顶层是一个包括剧院、画廊、花园、餐厅、工作室、游泳池的综合设施，剧院舞台紧贴大厦玻璃幕墙，日落之后，璀璨的东京夜景就是最梦幻的舞台布景。
虎之门之丘的特别之处在于先有综合体，地铁站是为综合体在原有线路上新开设的，而传统的建造顺序一般是先有地铁线，然后在枢纽站整合建设商业设施。这种模式有个专业名词——TOD，以公共交通为导向的发展模式（Transit-oriented development）。在TOD成为城市规划的学术名词之前，日本著名实业家小林一三从铁路经营的角度，做出了TOD的早期版本并取得巨大成功，奠定了日本城市的发展模式。
小林一三是大阪人，因考上东京最好的私立大学庆应义塾大学来到首都，麻布台之丘引入的一流学府中就有这所大学的医学部。小林一三堪称商业奇才，极为善于洞悉市场需求，在他的经营下，地处偏僻的“箕面有马电气轨道”从谁也不愿接的烫手山芋，被盘活成颇具人流量的优质资产。小林一三的方式是在铁路沿线进行住宅开发，正满足了大阪人逃离城市污染的需求。在之后的铁路经营中，小林一三把百货商店建到车站里，在车站附近打造面向差旅人士的经济型酒店，还成立了后来声名远播的宝塚歌舞团，坐着小林一三的地铁就能直达宝塚大剧院。小林一三以一己之力围绕轨道交通重塑了日本大城市上班族的生活。
二战后，小林一三模式成为全日本效法的对象，形成了非常成熟的“套路”：在城市中心区枢纽站点建设百货商店、大型超市、写字楼、经济型酒店；在沿线土地价值不高的地区设置中小型车站，用车站附近的低价土地开发住宅；在市郊自然环境好的地方开发温泉、游乐场之类的综合娱乐设施。对于工薪阶层来说，全部生活都可以通过步行加铁路完成，汽车不再是必需品。
1980年代后期日本经济增速放缓和1990年代初经济泡沫破裂，反而促成了TOD模式的又一次大发展。由于中央和地方政府财政十分紧张，日本国铁背负巨额赤字，1987年，日本政府将国铁分割为七个公司并转为民营，同时向民营资本出售国铁拥有的土地来偿还巨额债务，这些土地大都位于铁路沿线，相当于吸引民营资本参与城市开发。东京很多老百货公司都冠以小田急、西武、东急等铁路公司的名字，经济型酒店连锁品牌METS、Miyako背后分别是日本铁路公司（JR）和日本最大的私铁集团日本近铁（Kintetsu），都是这种发展模式留下的痕迹。
今日的东京既有江户时期阶层分区而居的基底，有山手线这样由政府主导的城市基建，但最终依靠民营公司的市场竞争，做出了符合日本国情的城市规划最优解——TOD。麻布台之丘、虎之门之丘、六本木新城，都是对TOD模式的升级和更新。这是日本给出的现代城市方案。
森JP塔入口 摄影 陈晞
复杂的空间规划“游戏”
城市更新所建的商业综合体耗资巨大，麻布台之丘造价超过300亿元人民币，只有通过精巧规划，充分发挥每一寸土地的价值，才能收回开发成本，并且确保后续运营能产生维持物业正常运转的利润。从东京的经验看，这种规划不仅需要开发商噼啪打响经济账的算盘，还需要主管部门通过政策引导，甚至突破陈规，为城市更新这个大目标扫清障碍。
超高层建筑是开发商摊平成本的主要方式，麻布台之丘330米的摩天大楼是日本历史上最高的建筑，虎之门之丘的四栋高层建筑也在200米以上，大厦中各业态的定位全面高端化，在向天空要“效益”的基础上，综合体的其他部分才能被设计得更宽敞舒适，提升消费和生活体验。
但谁也不能保证开发商一定有“让城市生活更美好”的觉悟，为了激励开发商更关注公共空间的设计，以及综合体与周围外部环境的衔接，政府相关部门会对综合体内的建筑密度、公共道路和广场设置、绿地面积等多个指标进行评估，并根据评估结果给予奖励。评估标准非常详细，开发商在项目设计初期即可估算出这笔奖励的大小，从而直接影响项目设计。政府部门还对综合体与周围环境的衔接提出具体要求，希望从城市道路进入综合体的感受尽可能丝滑。
在虎之门之丘项目上，主管部门做出了看似不可能的突破。
东京环状2号线是1946年就敲定的交通干线方案，但直到1990年代，才被真正提上建设日程。这时2号线规划将穿过三个正在开发地块，其中就有虎之门之丘。在不占用开发地块面积的前提下，将道路从建筑下方穿过似乎是唯一选择，但根据当时城建法规，只能在“道路上方和下方用作道路建设”。东京都政府专门为2号线量身定制了“立体道路制度”，允许道路通过建筑地基或者从建筑地上部分穿过。
这时又出现另外一个问题，东京都建设局内部一些声音认为，出于安全考虑，隧道上方的建筑必须控制在8层以下，这对准备通过超高层建筑来收回成本的开发商来说不啻于致命一击。最终，东京都建设局力排众议，通过严谨的安全论证，批准在环状2号线上方可建设超高层建筑，促使建设局突破常规的理由是——如果只盖出一栋8层建筑，对虎之门地区的升级计划毫无意义。即使如此，在实际建设的过程中，由于需要就建设方案取得所有土地持有人的同意，东京都政府与规划专家、项目合伙人一起，面向土地所有权人召开多次说明会，进行了大量的沟通工作，外部的阻力也让建设局内部意见不断摇摆，一直有回到建设8层楼老方案的声音。我们现在看到的虎之门之丘，已经是克服重重困难后的结果。
现在开车从2号线公路经过虎之门的时候，能体验到超高层大厦扑面而来的震撼效果，时刻提醒人们这是一项了不起的城市更新项目。同时，为了弱化市内高速路穿过对行人造成的影响，虎之门项目设计了横跨公路的绿化平台，并通过坡道引导行人通过平台在楼宇间流动，如果不是特别留意，根本不会意识到公路的存在。
虎之门之丘的绿色平台，引导人们在楼宇间流动。 摄影 陈晞
一场协商的持久战
麻布台之丘前后用时35年，其中用于多方协商取得利益平衡的时间30年，虎之门之丘从规划到全部落成也超过30年，协调虎之门地块和2号主干公路的法规1989年就通过了。表参道之丘项目比这两个项目更早，体量也小得多，大小相当于北京一家中小型单体商场，只涉及38户土地所有人，从1998年邀请安藤忠雄设计到2006年竣工，仍用了将近10年时间。
明治时代之前，日本全国的土地都归幕府或地方领主所有。作为明治维新的重要部分，“地租改正”本质上是一场“土改”，居民被划分为拥有土地的地主和租赁土地或房屋的租户，日本的土地也被分割成无数小块。明治天皇主持的“土改”曾有效提高了土地利用效率，但进入现代社会后，如果再想提升土地产出，尤其是东京这样寸土寸金的超级都市，必须再次推进土地的集约化开发，被割裂成碎片的土地所有权成为必须整合的资源。
对于麻布台之丘一类的改造项目，土地持有人通常有较强的参与意愿，毕竟改造后持有的不动产将大为升值，但如果涉及超过300户持有者，开发商面对的诉求必定多种多样，有些人不会轻易被未来可获得的高收益打动，因为不想从祖上继承的土地在自己手中流失掉，或者他的小店铺已经在这里苦心经营了几十年，如果搬到其他地方需要从头开始。满足所有人的要求几乎像一场不可能完成的任务。况且利益相关方不仅仅是个人，还可能涉及政府部门、事业单位和民营资本。
有能力完成大型城市更新项目的开发商，无不是经过了几十年软磨硬泡的洗礼。满足权益人的方案五花八门，总的来说个体权益人可以回迁，可以选择同等价值的商铺，分享综合体的未来收益，也可以拿同等价值的补偿金搬到其他地方去。在丰岛区住宅综合体项目中还涉及了丰岛区政府办公楼的更新，区政府整合了拥有的土地资源，向开发商换取了新办公场地的建筑面积，没有增加任何财政负担。为了最大程度使用土地，开发商建议将政府办公场地整合进住宅大楼，但遭到了居民的反对，为此政府召开了一百多次说明会。满足各方利益诉求外，开发商自然也要考虑收回长达几十年的开发成本，设置高端业态，通过超高层建筑打造更多可转化为利润的空间都是常规操作，代官山同润会公寓项目别出心裁地把不易出售的地下空间卖给东京电力，做成了涩谷地区的变电站，后者正发愁在涩谷找不到一块合适用作电力基建的土地。
麻布台之丘咖啡馆 摄影 陈晞
疫情之后，中国的房地产市场已经过了跑马圈地挣快钱的时代，进入在存量上精耕细作的阶段，已经有公司通过升级物业管理业务，逆势获得超额利润。虽然国情不一样，但日本的经验无疑值得借鉴。
2023年7月，北京劲松一区的“危房”114号居民楼完成了原地拆后重建，前后经过一年协商，征得了全楼66户居民的同意，并采用“四方共担”的出资新模式。这只是一个开始。
陈晞
责编 杨嘉敏